Mais de 700.000 pessoas utilizam escritórios da WeWork. O que acontece com elas se a empresa fechar?

700.000 pessoas usam escritórios WeWork. E se a empresa fechar?

O WeWork alertou os investidores na semana passada de que suas perdas levantam “dúvidas substanciais” sobre sua capacidade de manter a empresa em funcionamento, listando a falência como uma opção potencial. Nos primeiros seis meses de 2023, a empresa registrou um prejuízo líquido de US$ 700 milhões. Embora isso represente uma diminuição de 40% em relação às perdas do mesmo período do ano passado, pode não ser suficiente para lidar com as crescentes obrigações do WeWork, incluindo US$ 13,3 bilhões em obrigações de arrendamento de longo prazo e US$ 2,9 bilhões em dívidas de longo prazo.

A empresa tem um plano, que inclui renegociar arrendamentos, vender ativos e criar um aplicativo para melhor atender seus clientes, segundo o CEO David Tolley. Mas o WeWork está em dificuldades há algum tempo, em parte devido à pandemia que mudou a forma como as pessoas trabalham, e a empresa já explorou em grande parte as opções que não são a falência, disse Stephen Starr, advogado de falências do escritório Starr & Starr, com sede em Nova York. Entrar com um pedido no tribunal de falências dos EUA pode estar no futuro próximo do WeWork.

Se isso acontecer, o que acontece com todas as pessoas que trabalham em seus escritórios? Isso depende de quem você é.

O WeWork não é dono de nenhum de seus escritórios. Ele paga aluguel aos proprietários. E os membros do WeWork pagam para usar as instalações e comodidades, com contratos mais semelhantes a associações de academia do que a arrendamentos. Isso significa que os membros do WeWork não têm os mesmos direitos que inquilinos ou sublocatários em caso de falência, disse Starr à ANBLE.

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Se o WeWork entrar com pedido de falência, os membros não serão automaticamente expulsos de seus espaços de escritório. Mas eles podem ser expulsos dos prédios se o WeWork cancelar os contratos de locação que tem com os proprietários, o que é permitido pela lei de falências dos EUA. Dependendo dos detalhes de seus contratos e das leis locais, eles podem não recuperar seu dinheiro, dizem especialistas em falências e imóveis.

Os membros do WeWork podem ficar à mercê dos proprietários

O código de falências do Capítulo 11 permite que a administração permaneça no local e reorganize a empresa sem o peso dos pagamentos anteriores vencendo. Com isso, vem o direito do WeWork de renunciar aos seus contratos de aluguel sem repercussões. Se isso acontecer, a empresa provavelmente analisaria a receita de cada prédio em cada cidade e manteria aqueles que geram dinheiro, encerrando contratos de locação para aqueles que não o fazem, disse Starr. Proprietários na última categoria acabariam na lista de partes a quem o WeWork deve dinheiro, e eles podem nunca receber o pagamento – a empresa já deve dinheiro a muitas pessoas e só tem tantos ativos para vender para obter dinheiro.

O WeWork fechou locais no passado e, nesses casos, realocou os membros para outros prédios próximos que alugava. No entanto, dependendo de como a situação atual se desenrolar para o WeWork, isso pode não ser uma opção.

Se o WeWork abandonar um prédio, os membros podem ser capazes de transferir seus escritórios para novos prédios. Se ele fechar completamente e abandonar todos os seus prédios e contratos de locação, os ocupantes ficarão à mercê do proprietário do prédio. Como os ocupantes não estão protegidos pelas leis de despejo, reservadas para verdadeiros inquilinos, não está claro quanto tempo eles teriam para desocupar.

Os proprietários podem estar dispostos a negociar com os membros que trabalharam lá, disse Albert Sultan, vice-presidente da Kassin Sabbagh Realty, uma empresa de imóveis comerciais. Mas, segundo Sultan, isso é mais provável de acontecer com grandes empresas que ocupam muito espaço do que com organizações menores. “Se um proprietário tem uma empresa ANBLE 500 em seu espaço, ele fará um acordo direto com o inquilino”, disse ele. A Amazon, por exemplo, usa o WeWork, e os proprietários ficariam felizes em receber essa empresa. Para empresas menores ou trabalhadores individuais com membros do WeWork, acordos para contratos de curto prazo provavelmente aconteceriam caso a caso, disse Sultan à ANBLE. O WeWork aluga de uma variedade de proprietários, todos com diferentes recursos. E criar espaços de trabalho compartilhados não é o negócio deles.

O WeWork também pode quebrar seu acordo com os membros se entrar com pedido de falência. Se os membros pagaram quaisquer depósitos à empresa antecipadamente, eles passariam a fazer parte do grupo de credores a quem o WeWork deve dinheiro. Sua capacidade de recuperar seus depósitos pode depender do texto de seus contratos e das leis de seus estados individuais, disse Starr. No caso da Knotel, uma empresa menor de espaços de trabalho compartilhados que declarou falência em 2021, os depósitos dos clientes foram considerados créditos não garantidos, ou seja, as dívidas foram adicionadas à longa lista de partes a quem deviam dinheiro. O pagamento futuro deles era incerto.

Embora seja possível quebrar contratos de membros, a WeWork pode evitar tomar essa medida se seu plano é eventualmente emergir do processo de falência. A WeWork tem a opção entre o Capítulo 11 e o Capítulo 7. O primeiro permite que a empresa restruture e continue operando, enquanto o último efetivamente encerra a empresa.

“Nossos membros continuam sendo nossa principal prioridade, e estamos firmemente focados em atender às suas necessidades a longo prazo”, disse um porta-voz da WeWork em um comunicado por e-mail para a ANBLE.

É claro que a crescente preocupação com os negócios da WeWork pode levar membros e proprietários a romperem os laços com a empresa, alimentando um ciclo vicioso que prejudica ainda mais o balanço patrimonial da WeWork.

Efeitos assustadores para todos

Dado o quanto cada parte tem em jogo, um acordo de reestruturação – seja imposto por um juiz de falências ou negociado por meio de outro processo – provavelmente ofereceria o melhor resultado para todos.

“A WeWork coloca os proprietários em uma posição muito precária”, disse Sultan. Por natureza dos contratos de locação da empresa, a WeWork ocupa um lugar significativo nesses edifícios e paga uma parte significativa do aluguel. Os proprietários enfrentam os mesmos problemas relacionados ao trabalho presencial que a WeWork, então pode ser melhor para os proprietários de prédios renegociar os termos com a WeWork do que tentar encontrar novos inquilinos.

Os efeitos em cascata de um inquilino tão grande quanto a WeWork abandonando contratos de locação em massa também podem causar muita dor na indústria imobiliária comercial, reduzindo o aluguel nos próximos anos, disse Sultan à ANBLE. Em cidades como Nova York, a WeWork tem uma grande presença, mas o retorno ao escritório tem sido lento. A demanda por espaços de escritório é baixa, então se os proprietários perderem a WeWork, eles terão que baixar seus preços para competir entre si. Com o tempo, segundo ele, esse preço mais baixo se torna a norma.

E se os proprietários não estiverem dispostos a fornecer contratos de curto prazo ou espaços de coworking para os membros órfãos da WeWork, os membros afetados podem ter uma reivindicação na justiça. Embora seus acordos com a WeWork não sejam chamados de contratos de locação, eles podem argumentar que o conteúdo do contrato os torna contratos de locação, não importa como são chamados, disse Starr, o advogado de falências. Em outras palavras, se parece com um pato e grasna como um pato, é um pato. Ganhar esse argumento na justiça permitiria às empresas ou indivíduos envolvidos os direitos de um locatário, o que poderia incluir permanecer em seu prédio. Mas os detalhes de sua permanência, incluindo o tempo e quem os inquilinos pagam, não estão claros.