A acessibilidade habitacional tensa é uma crise fabricada criada por má zonagem – basta olhar para Los Angeles.

A acessibilidade habitacional tensa é uma crise fabricada por má zonagem - olhe para Los Angeles.

O fornecimento, ou a falta dele, da cidade está impulsionando os preços locais das casas. A construção nova é altamente restrita, mas as pessoas ainda querem viver em Los Angeles, é tão simples assim. Portanto, com um valor médio de casa de $901,291 e uma renda média familiar de $69,778, é um “mercado dirija até que você se qualifique”, como Tepler disse, que também é o cofundador e sócio-gerente da Schon Tepler.

“Você quase tem que ser uma anomalia estatística para possuir uma casa em qualquer lugar de Los Angeles prime”, disse Tepler. “Você tem que dirigir longe e comprar uma casa por cerca de $600,000 a $700,000. Não há casas de início abaixo de $700,000 e $800,000.”

Em Nova Jersey, de onde Tepler é, ele diz que $700,000 compra uma casa de 4,000 pés quadrados que é basicamente uma mansão. Não é uma declaração absurda, já que o valor médio da casa em Nova Jersey é de $451,559, embora haja áreas como Ridgewood, onde esse número é muito maior. Na visão de Tepler, o problema habitacional de L.A. se resume à incapacidade de construir. Isso se deve em grande parte ao zoneamento, à Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia (CEQA, na sigla em inglês) e à responsabilidade por defeitos de 10 anos do estado em novas construções, disse Tepler.

Nas décadas de 1970 e 1980, Los Angeles foi reduzida em termos de zoneamento, com medidas que diminuíram as proporções de área no chão, limitando o desenvolvimento, especialmente para habitação multifamiliar. Quanto à Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia, alguns sugerem que está sendo usada para bloquear a habitação. No início deste ano, o plano da Universidade da Califórnia, em Berkeley, de construir moradias estudantis foi bloqueado por um tribunal de apelações estadual. O tribunal citou a Lei de Qualidade Ambiental do estado e decidiu que os estudantes poderiam ter um impacto ambiental. A decisão recebeu uma resposta do próprio governador da Califórnia, Gavin Newsom, que disse: “Nosso processo CEQA está claramente falho quando alguns proprietários ricos de Berkeley podem bloquear moradias estudantis desesperadamente necessárias… A Califórnia não pode se dar ao luxo de ser mantida refém pelos NIMBYs.” Além disso, a lei de defeitos de construção da Califórnia permite que os proprietários entrem com uma reclamação contra os construtores se seus padrões de construção forem violados, por até 10 anos (embora haja algumas ressalvas).

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“Essa é a razão pela qual não crescemos aqui… não queremos nos envolver em processos judiciais”, disse Tepler, e isso está prejudicando o fornecimento da cidade e elevando ainda mais os preços das casas, que já estão desconectados dos rendimentos locais.

Portanto, quanto mais longe você dirige, digamos, do centro de Los Angeles, mais barata fica a habitação. Isso pode significar dirigir até o Condado de Riverside (onde o valor médio da casa é de $568,515), até que a habitação fique mais barata e acessível, e fazer o deslocamento para o trabalho, disse Tepler. É por isso que ele diz que você precisa ser uma anomalia estatística, em termos de quanto dinheiro você ganha, para poder comprar uma casa em partes de Los Angeles, como Studio City, onde o valor médio da casa é de $1,490,859, ou ter dinheiro da família. Se não for um empresário de sucesso ou um executivo de uma grande empresa, o comprador tem dinheiro da família para o pagamento inicial, disse Tepler.

“Pessoas comuns não podem morar na cidade”, disse Tepler. “E não é um problema de que os desenvolvedores não possam fornecer moradias, porque se os desenvolvedores fossem liberados, eles construiriam condomínios maiores, dois e três quartos, iriam mais alto, construiriam edifícios de seis, sete andares. Mas L.A. foi reduzida em termos de zoneamento ao ponto de haver um sentimento anti-crescimento.”

Não procure mais do que Stan Oklobdzija e sua parceira, Sarah Boyd, um casal que ganha cerca de $225,000 anualmente e que disse que a ideia de possuir uma casa em Los Angeles é “hilária”. Como professor de política pública, cuja pesquisa tende a se concentrar em políticas habitacionais, a explicação de Oklobdzija não estava distante da de Tepler. Oklobdzija disse anteriormente à ANBLE que é a “recusa em construir” que está criando uma crise habitacional, por escolha. E ainda este ano, ele e sua parceira estão deixando Los Angeles.

“Não precisa ser assim”, disse Tepler. “É apenas um problema criado artificialmente porque fomos reduzidos em termos de zoneamento. Você precisa aumentar o zoneamento e tornar tudo por direito, [e] reformar a CEQA… E então permitir que os desenvolvedores construam.”

Quando Tepler menciona “by-right”, ele está se referindo a um código de zoneamento, que é considerado “by-right” se o processo de aprovação for simplificado para cumprir os requisitos de zoneamento, sem passar por um processo de revisão discricionária. Tepler também mencionou a medida ULA, apelidada de “imposto sobre mansões”, que, segundo ele, “vai destruir o novo suprimento” se não for revogada. Como ANBLE já havia relatado anteriormente, os corretores e agentes imobiliários de alto padrão de Los Angeles foram quase apocalípticos ao se referirem ao imposto e suas implicações no mercado imobiliário da cidade. Claramente, Tepler compartilhou o mesmo sentimento.

“Todos os grandes empreendedores, empreendedores institucionais, estão basicamente deixando seus projetos de lado… Eles não querem mexer com Los Angeles agora”, disse Tepler, acrescentando mais tarde que, apesar de ser bem-intencionada, a medida tornará a crise habitacional da cidade pior porque quase ninguém quer construir.

São as restrições de zoneamento, de licenciamento, de desenvolvimento e construção de novas moradias que criaram uma “crise fabricada”, disse Tepler, acrescentando que ele considera a crise habitacional fabricada porque é apenas uma política, em sua opinião.

“Acabamos com o terreno. Quando você acaba com o terreno, a solução é construir verticalmente, ir para cima”, disse Tepler. “Você não precisa transformar isso em Manhattan, mas deveria transformar em prédios de seis, sete andares… mas Los Angeles ainda está zoneada para muitas casas unifamiliares. É preciso aumentar a densidade populacional.”

Acontece que muitos eleitores são proprietários de imóveis, então os políticos que desejam esses votos são menos propensos a aumentar a densidade e permitir uma maior densidade habitacional, sugeriu Tepler. Surge o NIMBY-ismo, que o escritor econômico Noah Smith argumentou anteriormente que piora as regras já restritas de desenvolvimento e licenciamento no país.

“Todos querem, só não querem na porta deles”, disse Tepler. “Então, todos querem moradias para os sem-teto, só não querem perto deles. Todos querem mais apartamentos, só não querem perto deles. E nenhum político quer desagradar sua base eleitoral.”