A América pode resolver sua crise habitacional seguindo o exemplo de Tóquio.
A América pode resolver crise habitacional como Tóquio.
Cidades em todo os EUA estão sofrendo com uma crise de acessibilidade habitacional cada vez pior. Metrópoles de destaque, de Los Angeles a Miami, estão se tornando playgrounds para a elite. Os americanos que fogem de Nova York e San Francisco em busca de uma vida mais acessível no Sunbelt estão tendo um choque de realidade. O preço médio das casas nos EUA subiu 52% apenas desde janeiro de 2020.
Mas a acessibilidade não é um problema na maior cidade do mundo, Tóquio. Apesar de enfrentar muitas das mesmas pressões, como a escassez de terras e o aumento da população, a cidade de 14 milhões de habitantes constrói muito mais moradias – e muito mais rapidamente – do que as cidades americanas. Desde a década de 1960, Tóquio triplicou seu estoque habitacional, enquanto o de Nova York cresceu apenas cerca de um terço. E como a habitação é muito mais abundante na capital do Japão, ela também é mais barata. O inquilino japonês médio gasta cerca de 20% de sua renda disponível com aluguel (nos Estados Unidos, são 30%). O aluguel de um estúdio ou apartamento de um quarto em Tóquio, pelo qual os americanos estão babando como “a nova Paris”, custa um quarto do que em Nova York.
Em setembro, quando o prefeito de Nova York, Eric Adams, revelou seu plano de construir 100.000 novas casas, ele olhou com inveja para a capacidade de Tóquio de manter “os custos habitacionais baixos aumentando o fornecimento de moradias”. “Como estamos permitindo que Tóquio faça as coisas melhor do que nós?”, ele perguntou.
Defensores da habitação em todo os Estados Unidos estão começando a fazer a mesma pergunta. Parte da resposta é que a construção intensiva de Tóquio não está no controle de suas próprias políticas habitacionais. E a maioria do que acontece em Tóquio seria ilegal na América.
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Zonagem simples e centralizada
Qual é o segredo de Tóquio? Especialistas dizem que isso se deve principalmente a políticas de uso do solo liberais e centralizadas, moldadas ao longo de décadas, que dão aos construtores muito poder para construir o que desejam, quando desejam.
Trinta por cento das casas nas áreas urbanas do Japão foram destruídas durante a Segunda Guerra Mundial. À medida que o país tentava se reconstruir rapidamente, as famílias começaram a crescer e uma grande parte da população migrou das áreas rurais para Tóquio e algumas outras grandes cidades em busca de melhores empregos, exacerbando ainda mais a já grave escassez habitacional. Então, o governo federal interveio, estabeleceu uma série simples e permissiva de leis de zoneamento e uso do solo e construiu milhares de complexos habitacionais públicos, conhecidos como danchi, principalmente nos subúrbios de Tóquio. O governo também introduziu financiamento habitacional, oferecendo hipotecas de longo prazo com taxa fixa para compradores de imóveis. Décadas depois, quando a bolha imobiliária dos anos 1980 estourou e afetou a economia do Japão, o governo desregulamentou ainda mais suas políticas habitacionais.
O que realmente diferencia a política habitacional japonesa de outras democracias avançadas é “a extrema concentração de tomada de decisões no nível nacional”, disse Alan Durning, diretor executivo do instituto sem fins lucrativos pró-habitação Sightline Institute, para mim.
Nos Estados Unidos, os conselhos municipais são responsáveis por grande parte de nossa política habitacional. Isso dá um poder imenso aos residentes existentes, principalmente proprietários de imóveis, que votam nas eleições do conselho e comparecem a reuniões comunitárias para determinar o que será construído. Entre as intermináveis brigas, regulamentações de zoneamento hiperlocais, leis de preservação histórica e avaliações ambientais, muitos projetos de novas construções habitacionais são arrastados ou simplesmente cancelados.
“O Japão é exatamente o oposto”, disse Durning. No Japão, coletivista, a política habitacional é projetada para beneficiar o maior número possível de pessoas. Quando as autoridades nacionais tomam as decisões, “o interesse da comunidade em ter uma abundância de moradias supera a oposição dos vizinhos”, disse Durning. Se os vizinhos reclamam de um novo prédio de apartamentos sendo construído em seu quarteirão, azar deles. “Os funcionários do governo local dirão: ‘Oh, não posso fazer nada por você'”, disse Jiro Yoshida, professor de negócios da Pennsylvania State University. No Japão, o NIMBYismo não pode existir. O zoneamento centralizado leva a resultados mais inclusivos, enquanto dar poder aos interesses locais tende a piorar a desigualdade.
Onde os Estados Unidos têm dezenas de milhares de sistemas de zoneamento diferentes em todo o país, o Japão tem 12 (concedido, o Japão geograficamente tem o tamanho de Montana, mas também tem quase 40% da população dos EUA). Para a maioria dessas dúzias, existem pouquíssimas restrições à mistura de construções comerciais e residenciais. “É muito mais comum ver um prédio de apartamentos de 10 andares com pequenos estúdios, e depois uma casa de dois andares, e depois um pequeno prédio comercial com um restaurante ou uma mercearia bem ao lado um do outro”, diz Jenny Schuetz, especialista em economia urbana e política habitacional na Brookings Institution.
Quando Yoshida se mudou de Tóquio para os Estados Unidos, ele disse que ficou chocado ao descobrir a existência de duas espécies nunca antes vistas no Japão: advogados especializados em uso do solo e despachantes de licenças. Temos todo um ecossistema de profissionais que ganham a vida ajudando proprietários de imóveis a navegar por regulamentações complexas, desde advogados imobiliários até consultores de construção. “Isso significa que há muita negociação, discrição e incerteza em torno das licenças de construção e do processo de autorização para desenvolvimento”, disse ele.
Os americanos têm um termo para os tipos de edifícios que estão entre casas unifamiliares e apartamentos de grande altura – “habitação intermediária em falta”. Esse termo não existe no Japão, porque a habitação intermediária está longe de estar em falta. É abundante, principalmente porque é legal e muito mais barato e eficiente de construir. Quanto mais construtores constroem o mesmo tipo de estrutura, mais rápido e mais barato eles podem fazê-lo. A padronização do zoneamento para habitações multifamiliares tornaria sua construção muito mais barata nos Estados Unidos, disse Schuetz. Quanto mais tempo um desenvolvedor gasta amarrado em processos regulatórios, maiores são os custos do projeto eventual. “O tipo de habitação mais barato e mais rápido de construir nos Estados Unidos são casas unifamiliares isoladas em loteamentos, porque os construtores reproduzem exatamente a mesma casa milhares de vezes”, acrescentou. Ajuda também que a maioria dos residentes de Tóquio não tenha carros, portanto, o estacionamento não infla o preço da habitação tanto quanto nos Estados Unidos.
André Sorensen, professor de geografia na Universidade de Toronto, argumenta que há um “fator mais importante” na acessibilidade habitacional do que leis de zoneamento flexíveis: uma população envelhecida e em declínio em todo o país. Como resultado, há cerca de 10 milhões de casas vazias em todo o país. Com o abrangente sistema de transporte público de Tóquio, as casas vazias nos subúrbios oferecem opções de habitação mais baratas para os trabalhadores de Tóquio logo fora da cidade, diz Sorensen. “Se houver muitas casas abandonadas nos subúrbios, isso também vai restringir a pressão ascendente sobre os preços no centro”.
Terremotos e casas pequenas
Outra característica do mercado imobiliário japonês é puramente situacional: o país é um ponto quente para terremotos. Após eventos sísmicos importantes, o Japão atualiza seu código nacional de construção. Como esses códigos se aplicam a praticamente todos os edifícios, os edifícios mais antigos rapidamente se tornam não conformes e pouco atraentes para inquilinos e compradores que desejam morar em casas seguras. Nos Estados Unidos, a idade média de um prédio demolido é de 67 anos, descobriu Yoshida. No Japão, é de 32. A casa média é significativamente mais jovem do que o residente japonês médio. Mais demolição significa mais construção. “Em qualquer período de 100 anos, você tem muito mais oportunidades de substituir um prédio por algo muito maior”, disse Durning.
Nos Estados Unidos, a idade média de um prédio demolido é de 67 anos. No Japão, é de 32.
Talvez por causa de sua história de terremotos e incêndios, há uma aceitação muito mais ampla da impermanência dos edifícios. “Não há um prêmio associado a casas mais antigas”, disse Nolan Gray, planejador urbano e diretor de pesquisa do California YIMBY. Na verdade, casas antigas são chamadas de “casas usadas”. Enquanto os apartamentos pré-guerra em Nova York são cobiçados por sua história e detalhes únicos, as casas pré-guerra no Japão são em grande parte consideradas inseguras e indesejáveis. Até mesmo a estrutura mais sagrada do país – o santuário xintoísta Ise-Jingu – é demolida e reconstruída a cada 20 anos.
A impermanência também significa que a maioria das casas se desvaloriza rapidamente. Os proprietários japoneses geralmente não dependem da venda de suas casas para financiar sua aposentadoria, como os americanos. Zoneamento flexível, oferta abundante e baixos custos habitacionais não estão em tensão com os interesses dos proprietários japoneses. Como observa Durning, “O problema da política habitacional nos Estados Unidos é que ela não se trata realmente de habitação, mas sim de investimento imobiliário”.
Normas culturais e preferências diferentes também diferenciam a habitação japonesa. Os americanos tendem a gostar de viver em espaços muito maiores. Ou, pelo menos, é isso que o mercado oferece. Em Tóquio, existem mais de um milhão de estúdios pequenos e até microapartamentos com menos de 100 pés quadrados.
O mercado imobiliário japonês poderia ser importado para os EUA?
Os formuladores de políticas americanos não costumam buscar aprender com outros países. “Os Estados Unidos são famosos por sua insularidade no discurso político”, diz Durning. “Você pode chamar isso de excepcionalismo americano ou de cegueira do estado imperial”.
Quando eles olham para o exterior, os planejadores urbanos tradicionalmente confiam em exemplos europeus. Mas muitas cidades europeias não enfrentam as mesmas pressões de uma população em rápido crescimento e uma economia dinâmica que as cidades americanas enfrentam. Viena, que possui um sistema de habitação social que muitos democratas celebram como um modelo, não está enfrentando um rápido crescimento populacional.
Mas Durning diz que isso está começando a mudar. À medida que a crise habitacional nos Estados Unidos se intensificou, alguns especialistas proeminentes, incluindo Yoshida e Durning, elevaram a abordagem do Japão para a construção. A política habitacional do Japão “agora é bastante compreendida” entre os defensores e estudiosos americanos de habitação, ele diz, “enquanto não era nem mesmo há três anos”. Gray acredita que há uma combinação de políticas e design de todo o mundo que criaria cidades mais habitáveis e inclusivas. “A melhor cidade combina o design de espaço público de Amsterdã com a flexibilidade de uso da terra no estilo de Tóquio”, diz ele.
“A maioria dos consumidores americanos provavelmente não gostaria de morar nos estúdios ou apartamentos de um quarto que os japoneses simplesmente consideram como garantidos”, disse Schuetz. Mas, acrescentou, não devemos ter muitos dos regulamentos de tamanho mínimo que temos. Em vez disso, devemos permitir que os consumidores decidam quais compensações estão dispostos a fazer. “Permita que o mercado construa coisas e o mercado descobrirá pelo que as pessoas estão dispostas a pagar”, diz ela.
Os planejadores urbanos e pesquisadores habitacionais também afirmam que os Estados Unidos poderiam se aproximar do modelo japonês de zoneamento centralizado e não restritivo. Alguns estados já o fizeram. Califórnia, Oregon, Washington e Montana estão “avançando para um sistema estadual de zoneamento” ao aprovar uma série de reformas habitacionais em todo o estado, incluindo a legalização de bairros mais densos e com mais uso misto, observou Gray. “Estamos meio que construindo acidentalmente um sistema de zoneamento no estilo japonês aqui”.
Eliza Relman é correspondente de política focada em habitação, transporte e infraestrutura na equipe econômica do Insider.
