A causa raiz da crise de acessibilidade à moradia nos Estados Unidos, como relatado por um analista de políticas habitacionais

A causa raiz da crise habitacional nos EUA, segundo um analista de políticas habitacionais.

É um momento interessante para estar no mundo da habitação, para dizer o mínimo, mas o que alguns podem ver como uma crise habitacional nacional, Armlovich vê como uma crise metropolitana. Para entender melhor essa distinção, a ANBLE entrou em contato com Armlovich. Para simplificar, sempre foi possível comprar terras baratas e encontrar uma casa longe de amigos, família, trabalho, restaurantes, hospitais, etc., em sua visão. Mas isso está mudando um pouco, e embora isso provavelmente sempre seja verdade em algum grau, alguns mercados intermediários parecem estar se tornando menos um refúgio da falta de acessibilidade na era do trabalho remoto e híbrido.

Abaixo estão os elementos-chave da conversa da ANBLE com Alex Armlovich. Partes da pergunta e resposta foram editadas e resumidas para maior clareza e brevidade.

ANBLE: Você já disse anteriormente que a crise habitacional é especificamente uma crise metropolitana, pode me falar um pouco sobre isso e suas ideias por trás dessa distinção?

Armlovich: Então, quando você está pensando em habitação, preços de imóveis e acessibilidade habitacional, por um lado, há o antigo problema da pobreza: se você tem uma renda de mercado baixa ou nula, então você sempre, é claro, luta para ter uma moradia razoável, mesmo que essa moradia seja bastante barata. Por outro lado, quando você pode ter uma renda de mercado substancial e ainda não ser capaz de pagar uma casa perto de bons empregos, é uma crise, onde os custos e preços das moradias são altos, objetivamente falando, não apenas como uma porcentagem da renda.

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Se você fizer um quadro mental de bom clima e bons empregos e clima frio e empregos de salários mais baixos, há moradias acessíveis e abundantes onde não há bom clima e bons empregos, e há moradias não muito acessíveis onde há uma mistura de bom clima e empregos com salários altos. Essa é basicamente uma regra rígida, mas uma maneira rápida de entender a natureza do problema.

Você pode comprar uma casa fabricada, como uma casa construída em fábrica que pode ser enviada por cerca de $70.000, sem incluir custos de terreno. E se você for realmente longe dos empregos, de outras pessoas e de todos os seus amigos e família, e for morar no meio do mato, você pode ter uma casa a partir de $70.000, onde os preços dos terrenos são realmente muito baixos, mas eles são baixos porque estão longe de tudo.

P: Por que isso é um problema?

Em um nível, há uma intuição básica, você pode chamar de intuição libertária minúscula “l”, de que o governo não deve ordenar às pessoas onde viver. Só porque você nasceu na área da Baía, não significa que você deva ser forçado a migrar para outro lugar, ou se você nasceu nos cinco distritos da cidade de Nova York, que você é forçado a migrar para outro lugar. Mas além disso, basicamente transformamos nossos mercados de trabalho com os salários mais altos em cidades fechadas. As pessoas começaram a se mudar para onde os custos de moradia são baixos em vez de onde os salários são altos. Então, basicamente, até 1980, as pessoas tendiam a se mudar para onde os salários eram mais altos, e os salários estavam se equilibrando lentamente entre as regiões, e desde 1980, as pessoas começaram a se mover para onde os custos de moradia são baixos em vez de onde os salários são altos.

Os rendimentos nos Estados Unidos ao longo do século XX cresceram provavelmente 30% mais lentamente do que cresceriam se mais pessoas fossem permitidas a viver no Vale do Silício, Nova York, etc. Então, basicamente, todos somos mais pobres, além disso, novamente, se você deseja viver em algum lugar, é estranho que tenhamos regras que digam que você não pode viver aqui; você não pode construir uma casa aqui.

P: Você pode explicar sua visão sobre a crise habitacional nos Estados Unidos e como chegamos a este ponto?

É uma escassez de oferta, especialmente perto de empregos com salários altos e localizações com amenidades. Em termos de como chegamos a este ponto, no século XIX, na verdade tivemos uma espécie de crise habitacional urbana. As pessoas estavam vivendo juntas com 100 pés quadrados por pessoa no Lower East Side de Manhattan – superlotação extrema, condições de vida extremamente precárias. Não havia elevadores nem bondes. As pessoas tinham que morar a uma curta distância de tudo. Você não podia expandir porque não tinha bondes e não podia construir para cima porque não tinha elevadores. Na verdade, conseguimos sair dessa crise ao longo do século XX, a ponto de, nos anos 70, não apenas não haver mais uma crise habitacional urbana, mas ela tinha sido esquecida há muito tempo. Superamos isso adicionando novas terras, tornando-as acessíveis por meio de sistemas rodoviários, então basicamente criamos os subúrbios.

Entre as décadas de 1960 e 70, o sentimento das pessoas em relação ao crescimento mudou, e elas pensaram: construímos demais e rápido demais, então começaram a proibir prédios multifamiliares em todos os lugares. Mas fomos tão longe que basicamente paramos de construir, bem, não completamente, há alguma variação regional – então basicamente nas costas, paramos de permitir novas habitações substanciais e o desenvolvimento urbano [desenvolvimento de casas unifamiliares] foi contido por restrições físicas. Em Nova York, construímos até a beira de onde você pode dirigir em uma hora de viagem, e da mesma forma, em Los Angeles, eles construíram até as montanhas. Você simplesmente não pode se espalhar mais, e então, como não permitimos o crescimento infill, não construímos unidades suficientes para acompanhar o crescimento do emprego, e as casas que existem vão para o maior licitante.

A região do Sun Belt, após a invenção do ar-condicionado, tornou-se habitável e explodiu. Eles permitem muitas casas unifamiliares na periferia e ainda têm espaço para se espalhar (embora haja algumas exceções). Essas áreas têm crescido através da expansão urbana e têm sido a válvula de escape onde os salários não são tão altos como em Boston ou San Francisco, mas a habitação é barata e você pode construir uma casa.

P: Como isso foi exacerbado pelos preços das casas que dispararam durante a pandemia e, em alguns mercados, ainda estão aumentando, juntamente com as taxas de hipotecas que mais do que dobraram?

O trabalho remoto foi um choque que de repente afrouxou essa conexão com as cidades tradicionais de salários altos. Eventualmente, a máquina de expansão urbana será ativada – a questão é, quando eles serão capazes de construir rápido o suficiente? Caso contrário, está começando a se tornar um problema nacional. Onde há 10 anos, você diria que existem três mercados imobiliários na América, agora essa divisão fácil em três partes ficou mais complicada porque em algumas dessas cidades de crescimento rápido e baixo custo, a demanda cresceu mais rápido do que sua capacidade de produção durante a pandemia. E agora, eles estão quase no meio do caminho. Estamos olhando para essas novas cidades em crescimento do Sun Belt que terão que começar a pensar em algumas das mesmas questões de zoneamento que você pensa para prédios multifamiliares nas costas. Então, o trabalho remoto, não apenas não resolveu o problema, quase o nacionalizou. Estamos mais juntos nisso e todos precisamos construir juntos para resolver.

P: Por que o zoneamento é fundamental para essa conversa?

Nós usamos o zoneamento como um atalho muitas vezes para um conjunto completo de regulamentações de uso da terra, você pode chamá-lo de regulamentação geral de uso da terra. O governo determina em detalhes precisos o número e os tipos de unidades, a quantidade de área útil, o tamanho dos quintais laterais e traseiros. Tudo sobre uma casa é ditado em grande detalhe por uma ordenança de zoneamento mais as regulamentações associadas de uso da terra. Então, basicamente, o governo diz em cada pedaço de terra sob controle municipal, quantas casas podem ser construídas ali e quais características elas podem ter que as tornam mais ou menos acessíveis. Todas essas coisas basicamente significam que há um controle local total sobre o fornecimento de habitação. Em Manhattan, você pode construir um novo condomínio de arranha-céu e o terreno para o seu condomínio é o telhado ou o andar de baixo. Então, não importa o quão alto os preços subam e o quanto de lucro você poderia obter adicionando mais um andar, as regras não permitem que você faça isso.

Antes da existência do zoneamento, a família Vanderbilt tinha um distrito de mansões na Quinta Avenida, e todos se reuniram e disseram: vamos prometer não vender nossas mansões para o desenvolvimento de apartamentos – tudo o que tinham eram acordos informais e restrições de escritura. E eventualmente, um por um, algumas pessoas da área acabaram vendendo e um prédio de apartamentos foi construído. A associação voluntária era a forma de mantê-lo no lugar, então o zoneamento oferecia uma ferramenta para garantir que, não importa o quão alto os preços subam e o quanto a demanda seja para viver lá, a habitação nunca mais será construída. Então, basicamente você tem essa ferramenta para garantir a integridade da segregação espacial de renda que você deseja alcançar.

P: Qual é o efeito da crise habitacional no país?

O problema é que há pouca oferta de moradias próximas a bons empregos em cidades de salários altos. À medida que suas economias crescem, mas o fornecimento de moradias não, há uma guerra de lances pela oferta limitada de casas, com os licitantes mais baixos saindo do mercado completamente (saindo da região ou se tornando sem-teto). Por exemplo, Nova York adicionou 1,2 milhão de empregos, mas apenas 400.000 moradias na última década. Vimos um padrão semelhante nos preços de carros novos e usados durante a pandemia. A escassez de chips limitou o número de carros novos que cada montadora poderia fabricar, limitando o fornecimento de novos carros e elevando os preços dos carros novos. Mas, talvez de forma contraintuitiva, os preços dos carros usados subiram ainda mais, já que as pessoas que comprariam carros novos e venderiam seus carros usados, em vez disso, mantiveram seus carros. Foi como uma gentrificação limitada pelo fornecimento de habitação, mas para carros usados em vez de casas usadas.

Essa escassez de oferta é um efeito colateral dos esforços do governo local para garantir a segregação de renda – os governos locais limitam o fornecimento de moradias com a intenção de manter os “indesejáveis” e os domicílios de baixa renda que não pagam tanto em impostos imobiliários quanto consomem em serviços locais. Mas à medida que cada governo local faz isso, as restrições locais de oferta se somam a uma escassez regional ou até mesmo estadual de moradias. É por isso que a ação estadual para impor limites ao controle local do fornecimento de moradias se tornou necessária, porque nenhum governo local agindo sozinho tem os incentivos corretos para aumentar a oferta de moradias.

P: Alguma consideração final que você queira compartilhar nesse sentido?

Há dez anos, pensávamos que esse seria um problema apenas para talvez sete grandes cidades, e agora o problema está se espalhando cada vez mais. Uma cidade como Atlanta, que se considerava tão favorável aos negócios, tão favorável ao crescimento, de repente está descobrindo que o governo diz que não pode construir casas. Isso será uma conta que todos teremos que enfrentar, pois a crise habitacional só se intensificou desde o trabalho remoto. Pensávamos que o trabalho remoto nos salvaria disso, mas, se algo, parece ser ainda mais amplamente compartilhado.