A matemática habitacional simplesmente não está fazendo sentido, diz um presidente do Fed, criticando o NIMBYismo e as casas que estão cada vez mais inacessíveis para muitos trabalhadores.

Matemática Habitacional Sem Lógica Presidente do Fed Critica NIMBYismo e Inacessibilidade Imobiliária para Trabalhadores

“Vejamos os professores, por exemplo”, disse Barkin. “As contas, com muita frequência, simplesmente não funcionam para eles”. Aqui estão os seus cálculos: os professores do ensino médio em 2022 ganharam um salário médio um pouco acima de $60.000, disse Barkin, o que significa que eles poderiam pagar uma casa de $228.000, pressupondo um pagamento inicial tradicional de 20%. O problema, no entanto, é que o preço médio de uma casa para iniciantes no ano passado foi de $299.000 – “E isso é na pequena chance de você sequer encontrar uma.”

Barkin estava se referindo à área atendida pelo seu banco, mas as suas observações se aplicam aos mercados imobiliários em todo o país, onde os compradores de imóveis esperançosos estão assumindo pagamentos mensais astronômicos devido às altas taxas de juros em décadas e aos preços cada vez mais altos. Na verdade, os pagamentos mensais aumentaram 60% em relação ao ano anterior, de acordo com um relatório recente da empresa de dados e análises imobiliárias Black Knight. Isso representa uma média de impressionantes $871 a mais por mês. 

Na verdade, o pagamento médio mensal de principal e juros para tomadores de empréstimos em um financiamento imobiliário a taxas fixas de 30 anos em julho de 2023 foi superior a $2.300 – o pagamento médio mensal de principal e juros mais alto já registrado, de acordo com o relatório. O que é ainda mais chocante, no entanto, é que um quarto dos compradores de imóveis paga pelo menos $3.000 por mês, mostram os dados da Black Knight. Isso coloca cada vez mais pessoas na situação de serem “pobres de casa”, com muitos gastando mais de 60% de seus salários em suas hipotecas.

Para piorar as coisas, os salários e os preços das casas não estão crescendo no mesmo ritmo. Os ganhos médios por hora aumentaram 21% desde 2019, disse Barkin, mas os Índices de Preços das Casas S&P CoreLogic Case-Shiller mostram um aumento de 48% durante o mesmo período de tempo. 

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“A matemática vem se tornando pior”, disse ele. “Ao mesmo tempo, é claro, as taxas de hipoteca aumentaram de 3,9% para quase 8% hoje. Por que os preços subiram tanto? Demanda e oferta”. 

Como fazer “a matemática funcionar” e enfrentar os NIMBYs

Barkin apresentou algumas maneiras de fazer “a matemática funcionar” em seu discurso, principalmente relacionadas à melhoria do estoque de moradias, que diminuiu 8,1% em relação ao ano anterior, segundo a Associação Nacional dos Corretores Imobiliários. Barkin sugere que as comunidades precisam “se reunir” para argumentar que a moradia é “essencial para o crescimento econômico”. E isso o levou ao flagelo do estoque: os NIMBYs.

Uma frase famosa no meio imobiliário, os proprietários que dizem “não no meu quintal” ficaram famosos por bloquear empreendimentos em seus bairros por décadas, talvez o exemplo mais famoso seja no Bay Area, na Califórnia. Barkin afirmou que o problema é generalizado. “O NIMBYismo é real, e não conquistar a aprovação da comunidade adiciona tempo, custo e incerteza”, disse ele. “Como os líderes conseguem mobilizar suas comunidades? Eles articulam a importância da habitação”.

A matemática do aluguel também não fecha

Embora todos os mercados imobiliários sejam diferentes, geralmente ainda é mais barato alugar do que comprar devido às altas taxas de hipoteca, preços das casas e ao valor necessário para um pagamento inicial, observou Barkin. 

“Muitos millennials e Gen Zers mais jovens estão economizando ficando em casa com seus pais ou até mesmo alugando com amigos para juntar dinheiro para dar entrada em uma casa”, disse Maureen McDermut, corretora da Sotheby’s International-Montecito, anteriormente à ANBLE. “Como as ‘casas iniciantes’ estão praticamente desaparecendo, isso se torna quase essencial para a maioria das pessoas”.

Mas os preços dos aluguéis também continuam subindo em escala nacional, disse Barkin. Há menos ofertas disponíveis.

“A matemática para alugar também não é favorável. Oferta e demanda também afetam o mercado de aluguel”, disse Barkin. “Em 2021, os aluguéis aumentaram, pois as taxas de vacância nacional diminuíram para níveis não vistos há quase 40 anos”.

O mesmo professor que ele usou como exemplo teria enfrentado uma taxa média de aluguel de US$ 1.643 por mês em 2022, “já um esforço para o seu orçamento”, disse Barkin. Agora, esse preço subiu 22% para US$ 2.011, ele disse, citando dados da Rent, uma empresa de desenvolvimento de software de aluguel.

A matemática não deve mudar para compradores em potencial no futuro próximo. As taxas de hipoteca atingiram 8% em meados de outubro e têm diminuído um pouco desde então. Mas compradores que esperam por uma queda drástica em breve estão sem sorte, segundo a ANBLE e especialistas do mercado imobiliário. Na verdade, a Capital Economics, uma empresa de pesquisa sediada em Londres conhecida por suas previsões do mercado imobiliário, disse no final de outubro que não espera uma queda significativa das taxas por pelo menos os próximos dois anos.

“Embora ainda esperemos que as taxas de hipoteca diminuam, é improvável que caiam abaixo de 6% antes do final de 2025, o que atenuará qualquer recuperação na demanda por compra de imóveis e volumes de vendas”, disse Thomas Ryan, o ANBLE de propriedades dos EUA da Capital Economics, anteriormente à ANBLE. Outros especialistas não esperam ver as taxas de hipoteca de 2% e 3% da era da pandemia.

Como tornar a matemática possível

No entanto, construir mais imóveis e enfrentar os NIMBYs não será fácil. As comunidades precisam perceber que estão competindo por desenvolvedores, disse Barkin, sugerindo a implementação de mais programas de incentivo fiscal para reformar e reabilitar imóveis residenciais e comerciais antigos para ajudar no estoque habitacional. Garantir terrenos também é uma barreira para construir mais casas, então Barkin sugere focar na alteração das leis de zoneamento, investir em terrenos viáveis e aproveitar terrenos não utilizados.

Por fim, Barkin também sugere abordar os custos de construção, que estão “muito altos”. Desenvolver casas menores ou casas pré-fabricadas pode ajudar a reduzir os custos de construção, segundo ele. Parceiros não convencionais podem fazer com que projetos de moradia acessível aconteçam, como fundações, empregadores, faculdades e igrejas.

“Todos sabemos que a disponibilidade de moradias está limitando comunidades. A chave é mais oferta”, disse Barkin. “Como eu disse no início, isso é um problema matemático – mas um problema no qual as soluções potenciais estão começando a se multiplicar”.