Os americanos são taxados em $60 bilhões de comissões imobiliárias, segundo advogado que acaba de vencer uma mega-indenização de $1.8 bilhões contra a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis.
Advogado ganha mega-indenização de $1.8 bilhões e revela que os americanos são fortemente taxados em $60 bilhões de comissões imobiliárias pela Associação Nacional dos Corretores.
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Um júri federal em um desses casos ordenou na terça-feira que a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, juntamente com algumas das maiores corretoras de imóveis do país, pagasse quase US$ 1,8 bilhão em danos, depois de constatar que eles inflaram artificialmente as comissões pagas aos agentes imobiliários.
O processo coletivo foi apresentado em 2019 em nome de 500.000 vendedores de imóveis em Missouri e algumas cidades fronteiriças. O veredicto afirmou que os réus “conspiraram para exigir que os vendedores de imóveis pagassem a corretora que representa o comprador de suas casas, em violação à lei federal antitruste”.
Se forem concedidos danos triplos – o que permite que os requerentes recebam até três vezes os danos reais ou compensatórios –, os réus podem ter que pagar mais de US$ 5 bilhões.
“Esta questão está longe de ser final, pois iremos apelar do veredicto do júri”, disse Mantill Williams, porta-voz da NAR, em comunicado. “Enquanto isso, pediremos ao tribunal que reduza os danos concedidos pelo júri”.
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Williams disse que provavelmente levará vários anos para que o caso seja resolvido.
Mas a NAR e várias corretoras de imóveis já estão enfrentando outro processo por regras de comissão de agentes. Logo após vencer o veredicto no caso de 2019, os advogados apresentaram uma nova ação coletiva no Tribunal Distrital dos EUA para o Distrito Oeste de Missouri, que procura a classificação de ação coletiva para cobrir qualquer pessoa nos EUA que tenha vendido uma casa nos últimos cinco anos. Ela cita a associação comercial e sete empresas corretoras, incluindo a Redfin Corp., Weichert Realtors e a Compass Inc.
“O que está em questão em todo o país está custando aos americanos cerca de US$ 60 bilhões em comissões extras de imobiliárias”, disse Michael Ketchmark, um dos advogados que representam os requerentes nos processos.
O foco dos processos são as regras da NAR que exigem que os vendedores de imóveis ofereçam pagar a comissão do agente que representa o comprador do imóvel quando anunciam sua propriedade em um Serviço de Listagem Múltipla local, onde a maioria das casas dos EUA estão listadas para venda. Isso é adicionado ao fato de também terem que cobrir a comissão de seu agente ou corretor de listagem.
As regras da NAR também proíbem que o agente do comprador faça ofertas de compra de imóveis condicionadas à redução de sua comissão, de acordo com a queixa.
“A conspiração dos réus obriga os vendedores de imóveis a pagar um custo que, em um mercado competitivo e se não fosse pela restrição anticompetitiva dos réus, seria pago pelo comprador”, argumentaram os requerentes no processo movido na terça-feira.
Os requerentes também afirmam que o requisito da NAR mantém as comissões do agente do comprador artificialmente elevadas.
Se a “Regra de Oferta de Compensação Obrigatória” da NAR não estivesse em vigor, então os compradores pagariam a comissão de seu agente, o que abriria espaço para concorrência – e comissões mais baixas – entre os agentes que desejam representar um comprador de imóveis, alegam os requerentes.
A NAR argumenta que a prática de corretores de listagem fazerem ofertas de compensação para corretores de compradores é a melhor para os consumidores.
“Isso dá a um número maior de compradores a chance de comprar uma casa e ter representação profissional, ao mesmo tempo em que dá aos vendedores acesso ao maior número de compradores”, disse Williams.
O porta-voz da NAR também observou que as políticas da associação comercial sempre exigiram que uma oferta de compensação para o agente fosse feita sem especificar um valor, acrescentando que poderia ser tão baixa quanto US$ 1 ou até mesmo um centavo.
Em julho, o Bright MLS independente, que abrange alguns estados da região leste do país, alterou as regras para que seja permitido que uma casa listada no MLS dessa região não inclua uma oferta de compensação para o agente. Isso ainda está dentro das diretrizes da NAR.
“Além disso, independentemente da oferta, essas ofertas são sempre negociáveis”, disse Williams.
À medida que os preços das casas dispararam nos últimos anos, elevando o preço médio nacional de venda para US$ 394.300, até setembro, as comissões dos agentes também aumentaram.
“Hoje, o que acontece na prática é que as comissões dos agentes compradores são adicionadas ao preço de venda da casa, inflacionando o preço”, disse Stephen Brobeck, pesquisador sênior da Consumer Federation of America. “Se os vendedores não tivessem que pagar os agentes compradores, não haveria essa inflação e os compradores poderiam negociar a comissão e pagar menos dinheiro”.
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Geralmente, é o vendedor que paga ao seu agente de listagem, que então divide a comissão com o agente do comprador de acordo com as regras da NAR. Tradicionalmente, isso resulta em uma divisão de comissão de 5% a 6%, aproximadamente igual entre os agentes do comprador e do vendedor.
Tais comissões são justificadas, considerando o profissionalismo oferecido pelos agentes aos seus clientes e os altos custos que normalmente incorrem ao preparar a venda de uma casa, incluindo despesas com preparação, marketing, fotografia, caixas de segurança e até mesmo limpeza, de acordo com Matthew Shelton, um agente imobiliário da área de Kansas City.
“Nunca vi um vendedor questionar ou hesitar em relação a uma comissão”, disse ele. “Seria mais preocupante se alguém limitasse o valor que pode ser cobrado como comissão. Eu não acredito que isso seja correto ou preciso.”
O processo de 2019 originalmente incluía também a Anywhere Real Estate Inc. e a Re/Max, mas as duas empresas chegaram a um acordo, no qual a Anywhere pagou US$ 83,5 milhões e a Re/Max pagou US$ 55 milhões, concordando também em reduzir suas relações com a NAR.
Compradores e vendedores de imóveis provavelmente não verão nenhuma mudança imediata na forma como as comissões dos agentes imobiliários para imóveis listados no MLS são normalmente tratadas, pois a NAR prometeu recorrer da decisão de terça-feira.
No entanto, a indústria estará observando o que o tribunal fará agora que o júri se pronunciou.
“O que é crucial é como o tribunal ordenará a reestruturação da compensação e das ofertas da indústria”, disse Brobeck. “A verdadeira solução seria permitir que os compradores financiassem as comissões do agente do comprador como parte de seus empréstimos …. Mas há barreiras regulatórias para isso acontecer no momento – barreiras regulatórias que são fortemente apoiadas pela indústria.”
Em um post no blog na terça-feira, o CEO da Redfin, Glenn Kelman, observou que pode levar dias ou semanas para o juiz decidir quais mudanças estruturais a decisão do júri implicará, e possivelmente anos de recursos judiciais.
“Por enquanto, o tamanho inicial dos danos garantirá uma mudança significativa”, ele escreveu.
No mês passado, a Redfin anunciou que exigiria que seus corretores e agentes se retirassem da associação NAR, citando em parte a exigência da associação de uma taxa para o agente do comprador em todas as listagens.
Os processos das comissões dos agentes não são a primeira vez que a indústria imobiliária residencial é alvo de escrutínio sobre o impacto de suas regras na concorrência.
O Departamento de Justiça apresentou uma reclamação em 2020 contra a NAR, alegando que ela estabeleceu e aplicou regras e políticas que restringiam ilegalmente a concorrência nos serviços de imóveis residenciais. O governo retirou um acordo de solução proposto em 2021, afirmando que isso permitiria a realização de uma investigação mais ampla das regras e condutas da NAR.
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A repórter da Associated Press Michelle Chapman em Nova York e Heather Hollingsworth em Kansas City contribuíram para este relatório.
