As rachaduras no mercado imobiliário estão se tornando maiores à medida que os vendedores cortam os preços, diz a Redfin. Mas cuidado com as ofertas em dinheiro.

As rachaduras no mercado imobiliário estão se expandindo enquanto os vendedores dão cortes de preços, alerta a Redfin. Porém, é preciso cuidado com as ofertas em dinheiro.

O que está por trás das rachaduras? Para começar, quase 7% dos vendedores de imóveis reduziram seus preços nas quatro semanas encerradas em 5 de novembro, o que é a maior proporção registrada (empatada com as quatro semanas encerradas em 29 de outubro), de acordo com a Redfin. Em um mês comum, 3,6% dos imóveis baixam seus preços.

Preços elevados e o que parece ser taxas de juros mais altas por mais tempo são os culpados. Os preços das casas subiram substancialmente durante o boom imobiliário impulsionado pela pandemia, e a taxa média fixa de 30 anos mais do que dobrou, tornando cada vez mais difícil para a pessoa comum comprar uma casa. Os vendedores estão percebendo que os compradores estão recuando e estão reduzindo seus preços de venda em resposta.

Mas existem outros fatores em jogo. Na semana passada, o Federal Reserve decidiu não aumentar as taxas de juros novamente, após aumentá-las agressivamente na tentativa de reduzir a inflação. Isso ajudou a reduzir as taxas de juros hipotecárias em relação ao pico de mais de duas décadas, de 8%.

“Embora as taxas sejam mais que o dobro dos níveis da pandemia e alguns compradores ainda estejam sendo excluídos do mercado, passar de 8% para 7,4% reduz em alguns cem dólares o pagamento mensal da hipoteca em muitas áreas”, escreveu Dana Anderson, jornalista de dados da Redfin, no relatório publicado na última quinta-feira.

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Essa pequena melhoria está associada ao aumento na quantidade de novas listagens. O estoque geral ainda está baixo e não é provável que mude substancialmente no futuro próximo, dado que muitos vendedores conseguiram taxas de juros históricas baixas que não desejam perder. Porém, houve um “aumento fora de época” no número total de imóveis à venda, que agora está no nível mais alto desde o início do ano, segundo o relatório da Redfin. As novas listagens aumentaram 1,5% em relação ao ano anterior durante as quatro semanas encerradas em 5 de novembro, sendo apenas o segundo aumento desde julho do ano passado.

Potenciais compradores podem não querer comemorar ainda. Não está claro se essas áreas de alívio para os compradores irão continuar no próximo ano, já que os mercados tendem a desacelerar no outono e no inverno, com a redução da demanda e da concorrência.

Taxas de juros mais altas significam mais compradores pagando à vista

E o pouco alívio que o comprador comum pode começar a ver pode ser usurpado por compradores mais ricos. Com as taxas de juros ainda acima de 7% — após atingirem 8% por um curto período — pouco mais de um terço dos compradores de imóveis estão pagando à vista para evitar pagamentos de juros onerosos, conforme de setembro. Isso representa um aumento em relação aos 29,5% do ano anterior e a maior proporção em quase uma década, de acordo com um outro relatório da Redfin publicado por Anderson na quarta-feira.

Aqueles que podem “pagar à vista têm mais probabilidade de comprar casas em um mercado imobiliário tão caro, quando a renda necessária para comprar uma casa é maior do que nunca, e as taxas de juros elevadas tornam comprar uma casa à vista e evitar os juros completamente mais atraente”, escreveu Anderson.

Para ser mais específico: as vendas gerais de imóveis estão em queda de 23% em relação ao ano anterior nas áreas metropolitanas incluídas na análise da Redfin, em comparação com uma queda de 11% nas vendas à vista durante o mesmo período. Compradores de primeira viagem e outros americanos comuns têm mais probabilidade de estar no lado perdedor dessa equação.

“Os americanos abastados são os únicos que podem evitar o impacto das altas taxas de juros; além disso, eles estão gastando menos com moradia e mantendo mais dinheiro no banco porque estão evitando pagamentos de juros”, disse Sheharyar Bokhari, o principal ANBLE da Redfin, no relatório. “Enquanto isso, aqueles que estão à margem devido a preços e taxas altas não apenas não podem pagar uma casa agora, mas também não estão construindo riqueza por meio da propriedade para o futuro.”

A última vez em que as compras à vista eram tão comuns foi em 2014, de acordo com a Redfin, quando compradores abastados e investidores corporativos lideravam a recuperação do mercado imobiliário após a crise hipotecária subprime. Já os potenciais compradores de primeira casa continuavam sofrendo os efeitos da Grande Recessão.