Como ajudar seus filhos a comprar uma casa

Ajudando filhos a comprar casa

Se você quiser ajudar seus filhos a comprar uma casa, existem várias maneiras de fazer isso, desde empréstimos familiares até presentes diretos. Preços elevados de imóveis, taxas de juros crescentes e uma oferta limitada de casas à venda têm excluído muitos jovens compradores do mercado imobiliário. Em 2022, a idade média dos compradores de imóveis foi de 53 anos, a mais alta registrada, de acordo com uma pesquisa da Associação Nacional de Corretores — o que significa que os compradores de primeira viagem estão adiando suas compras. O comprador de primeira casa típico tinha 36 anos, também um recorde.

Com isso em mente, pais (e avós) de futuros compradores de imóveis muitas vezes estão interessados em ajudar. Suas opções incluem ser co-signatários de um empréstimo hipotecário, ser coproprietários de uma casa, fazer um empréstimo ou comprar uma casa diretamente para seus filhos ou netos. Cada uma dessas formas de apoio financeiro tem suas vantagens e desvantagens.

Primeiro, considere como qualquer ajuda financeira pode afetar os relacionamentos familiares. Seus filhos ou seus cônjuges podem estar ansiosos ou desconfortáveis em aceitar ajuda financeira dos pais ou sogros. Os sentimentos dos irmãos também importam. “Se você tiver vários filhos, dedique algum tempo para entender como dar ou emprestar a um filho pode afetar a dinâmica familiar”, diz Mitchell Kraus, planejador financeiro certificado baseado em Santa Monica, Califórnia. “Vimos anos de ressentimento decorrentes de um pequeno empréstimo a um membro da família quando ele não estava disponível para outro.”

Empréstimos intrafamiliares

Uma opção que pode beneficiar ambas as partes é um empréstimo intrafamiliar. Você pode oferecer ao seu filho uma taxa de juros mais baixa do que um mutuante hipotecário convencional, ao mesmo tempo em que ganha uma taxa de juros mais alta do que poderia ganhar em uma conta poupança. Por exemplo, se você fornecer ao seu filho uma hipoteca com uma taxa de juros de 4,5%, você ganhará quase quatro pontos percentuais a mais do que a média de rendimento de 0,55% de uma conta poupança bancária. Seu filho, por sua vez, pagará significativamente menos do que a média nacional por uma hipoteca fixa de 30 anos.

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Um empréstimo intrafamiliar funciona especialmente bem para pessoas abastadas que podem se dar ao luxo de dar o dinheiro aos filhos, mas preferem a disciplina financeira que vem com um empréstimo, diz Tim Burke, diretor executivo da National Family Mortgage, uma agência de empréstimos familiares. “Para muitos pais, a motivação para emprestar dinheiro em vez de dar é apenas sobre responsabilidade pessoal”, diz ele. “Os pais sentem as responsabilidades que vêm com a posse da casa, e a satisfação que vem com o cumprimento dessas responsabilidades constrói caráter.”

Foi o caso de Mary e Terry Shaffer de Pittsburgh, que emprestaram dinheiro para ambos os filhos comprarem casas naquela cidade. “Nosso filho e nossa filha não gostam de receber as coisas de mão beijada, embora mereçam ser ajudados”, diz Mary, 68 anos. “Eles trabalharam duro e ambos haviam acumulado economias para seus custos de fechamento.”

Se os pais precisam de garantias de que seu filho pode arcar com as parcelas mensais, eles devem pedir ao filho que seja pré-aprovado para uma hipoteca convencional, diz Burke. No entanto, isso pode ser difícil para algumas crianças, especialmente se forem mutuários autônomos. Mesmo que a relação dívida-renda de um autônomo — a quantidade de dívida que você deve como porcentagem da sua renda mensal — possa sustentar um empréstimo, um único ano em que a renda diminui pode levar o banco a rejeitar a solicitação.

Se seu filho não conseguir a pré-aprovação, a decisão fica por sua conta. “Se você acha que seu membro da família não vai te pagar de volta, então não passe pelo exercício de estabelecer um empréstimo que não vai funcionar”, diz Burke.

Coloque os termos do empréstimo intrafamiliar por escrito para que fiquem claros e seja uma transação em condições de igualdade, diz Brian Lamborne, diretor sênior de planejamento avançado na Northwestern Mutual. Colocar os termos do empréstimo por escrito também pode ajudar a lidar com situações em que seus filhos não conseguem fazer os pagamentos. Por exemplo, você pode concordar antecipadamente que, caso seu filho sofra dificuldades financeiras, os pagamentos serão adiados por um determinado período de tempo — talvez seis meses ou um ano — e movidos para o final do empréstimo.

O contrato de empréstimo também deve contemplar cenários de pior caso. Por exemplo, você pode querer estabelecer as condições nas quais os pais poderiam executar a propriedade para vendê-la e pagar o empréstimo.

Também é importante entender as implicações fiscais dos empréstimos intrafamiliares. Os mutuários que detalham podem deduzir apenas os juros de um empréstimo garantido por uma hipoteca se a hipoteca tiver sido corretamente registrada. Para fazer isso, as famílias precisam obter uma escritura de garantia e registrá-la no órgão governamental do mutuário, como o registro de escrituras ou o cartório do condado. Um advogado imobiliário pode ajudá-lo a redigir esses documentos.

Se o empréstimo exceder $10.000, o IRS exige que você cobre uma taxa de juros igual ou acima da Taxa Federal Aplicável (AFR), que o IRS publica mensalmente. Os juros devem ser declarados como renda na sua declaração de imposto.

Se você não quiser atuar como o prestador de serviços de empréstimo, você pode usar a National Family Mortgage para configurar, documentar e prestar serviços ao empréstimo. Ela enviará lembretes de pagamento por e-mail e extratos mensais, coletará e creditará pagamentos e emitirá formulários fiscais 1098 e 1099-INT do IRS no final do ano. Custo: uma taxa única de $725 a $2.100, dependendo do valor do empréstimo, e serviço de empréstimo opcional a partir de $15 por mês.

Fazendo um Presente

Para algumas famílias, a solução mais fácil é dar dinheiro suficiente para as crianças fazerem um pagamento inicial ou comprarem uma casa. Dar um presente poupa as famílias do incômodo de um empréstimo e de danos aos seus relacionamentos caso o empréstimo não possa ser pago. Os credores hipotecários geralmente permitem que um parente forneça o valor total do pagamento inicial, mas exigirão uma carta que forneça o nome do doador, o valor do presente e uma declaração de que o doador não espera ser reembolsado.

Assim como acontece com um empréstimo, é importante entender as implicações fiscais dessa transação. Em 2023, você pode dar até $17.000 por pessoa para quantas pessoas você quiser, sem precisar apresentar uma declaração de imposto sobre presentes. Casais casados podem dar até $34.000 por pessoa.

Qualquer valor acima do limite anual reduzirá sua isenção do imposto federal sobre herança e presentes. Isso não é um problema para a maioria das famílias porque a exclusão do imposto federal sobre herança é de $12,92 milhões para 2023 ou $25,84 milhões para casais casados. No entanto, se o Congresso não prorrogar o Ato de Cortes de Impostos e Empregos de 2017, a exclusão cairá para cerca de $6 milhões em 2026.

De qualquer forma, pais ou avós devem dar apenas um presente que possam pagar sem prejudicar sua própria segurança financeira. “Não existem empréstimos quando se trata de sua própria aposentadoria”, diz Jennifer Weber, uma CFP em Lake Success, N.Y. “Então, ajude apenas de maneiras que você possa pagar agora e no futuro.”

Outras Opções: Co-assinatura e co-empréstimo

Se seu filho não consegue se qualificar para uma hipoteca com base em sua própria renda e histórico de crédito, mas pode pagar as parcelas mensais, co-assinar uma hipoteca é uma maneira de ajudá-lo a comprar uma casa. No entanto, isso pode ser arriscado.

Um co-assinante age como um garantidor para o mutuário principal, prometendo assumir a responsabilidade pelo pagamento se o mutuário principal não pagar conforme necessário. O credor analisará suas fontes de renda e seu histórico de crédito para garantir que sua renda seja suficientemente alta e seu crédito seja suficientemente bom para se qualificar para uma hipoteca.

Se seu filho ficar atrasado nos pagamentos mensais, seu próprio crédito poderá ser prejudicado. Além disso, co-assinar uma hipoteca aumentará sua própria relação dívida-renda, o que pode dificultar o seu próprio empréstimo para seus próprios propósitos. Além disso, alguns credores não permitem co-assinantes.

Em outro arranjo, um co-emprestador ou candidato conjunto compartilha a propriedade do empréstimo e assume a responsabilidade pelos pagamentos desde o início. Em geral, você e seu filho devem fazer um pagamento inicial de pelo menos 20%, e seu filho deve cobrir os primeiros 5% do pagamento inicial com seus próprios fundos. Caso contrário, a propriedade pode ser considerada um investimento, caso em que você será cobrado uma taxa de juros mais alta para o empréstimo e será necessário ter mais reservas financeiras. Mas se seu filho deixar de pagar a hipoteca, os impostos sobre a propriedade ou o seguro pontualmente, isso pode prejudicar seu histórico de crédito ou resultar em uma restrição à propriedade.

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