Arquitetos estão fazendo grandes aberturas no meio dos arranha-céus e adicionando mais andares para transformar escritórios vazios em apartamentos em Nova York

Arquitetos transformam escritórios vazios em apartamentos em Nova York, fazendo aberturas e adicionando andares aos arranha-céus.

• Com o trabalho remoto aqui para ficar, os edifícios de escritórios estão lutando para atrair inquilinos.
• Alguns na indústria imobiliária e da construção estão investindo em conversões de escritórios para residenciais.
• Um desenvolvedor e um arquiteto explicam como eles transformaram edifícios de escritórios no distrito financeiro de Nova York.

Nova York enfrenta duas crises imobiliárias: uma enorme quantidade de espaços de escritórios vazios e quase nenhuma nova construção habitacional.

A mudança para o trabalho remoto, causada pela pandemia, pegou muitos no setor imobiliário comercial de surpresa. Mas alguns desenvolvedores e arquitetos aproveitaram a oportunidade para investir em um modelo de negócio que já estavam seguindo muito antes da COVID-19: transformar edifícios de escritórios vazios em moradias.

Incluem-se o grupo de desenvolvimento e investimento imobiliário Vanbarton Group e a empresa de arquitetura Gensler. Eles estão concluindo a transformação do edifício de escritórios dos anos 1970 localizado na 160 Water Street, no sul de Manhattan, que se tornará 586 apartamentos. Isso acontece depois que a Vanbarton trabalhou com a empresa de arquitetura CetraRuddy para converter um prédio semelhante na 180 Water Street em 574 unidades em 2017.

O trabalho deles tem recebido apoio de políticos como o prefeito Eric Adams, que anunciou recentemente planos para facilitar as conversões de escritórios em residenciais. A maioria dos cerca de 96 milhões de pés quadrados de espaços de escritórios vazios na cidade de Nova York seria proibitivamente cara ou ilegal de ser convertida em moradias. Mas em alguns casos, isso é viável.

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Cada conversão apresenta desafios únicos. Um problema comum é a falta de ar e luz no centro desses grandes edifícios comerciais, e tornar mais janelas disponíveis para os apartamentos pode exigir reformas extremas nesses imponentes e sombrios arranha-céus de escritórios.

Reorganizando o espaço

Tanto nos projetos da Water Street, a Vanbarton e seus parceiros adotaram medidas especialmente drásticas para transformar os arranha-céus modernistas em espaços habitáveis. Isso incluiu fazer buracos no centro dos edifícios, adicionar novos andares e substituir todas as janelas.

Na 180 Water Street, os arquitetos projetaram um pátio de 30 por 40 pés no centro do edifício para trazer luz e ar para vários apartamentos e espaços mecânicos. Eles também construíram novos andares no topo do edifício para compensar o espaço perdido e adicionaram uma piscina, um terraço no telhado, uma academia e outras comodidades.

Na 160 Water, eles cortaram três “eixos cegos” centrais, ou vazios, que percorrem toda a altura do edifício para eliminar espaços que estavam muito longe das janelas para serem utilizáveis, mas não eram grandes o suficiente para se tornarem um pátio.

Para recuperar o espaço perdido, eles transformaram um andar duplo que costumava abrigar sistemas mecânicos em dois andares e adicionaram novos meios andares no topo do edifício com coberturas e terraços, aumentando a estrutura de 24 para 29 andares. O edifício terá quase 35.000 pés quadrados de comodidades, incluindo um terraço envolvente no telhado. Vários andares subterrâneos serão usados para uma academia, um spa e uma pista de boliche – espaços que não necessariamente precisam de luz natural.

“Essencialmente, havia espaços mortos na parte de trás dessas unidades”, disse Joey Chilelli, diretor administrativo da Vanbarton, à Insider. “Então, em vez de adicionar isso à unidade e criar unidades extremamente longas, nós removemos esses espaços e os realocamos em outros locais do edifício onde fazia muito mais sentido.”

Robert Fuller, um dos principais arquitetos da Gensler responsável pelo design da 160 Water, disse que os eixos cegos foram “provavelmente o maior desafio de planejamento” do projeto.

“Não podíamos simplesmente fechar e deixar a laje do andar. Tivemos que remover fisicamente as lajes dos andares para que se tornassem verdadeiros vazios”, disse Fuller à Insider.

A equipe também teve que adicionar reforços laterais ao prédio para sustentar os andares adicionais, também conhecidos como “sobreconstrução”.

“A alternativa seria reduzir o tamanho da sobreconstrução, mas aí você estaria perdendo espaço”, disse Fuller. “A maioria dos desenvolvedores não está disposta a perder espaço se puder evitá-lo. Portanto, é uma análise de custo-benefício que o cliente precisa fazer durante o projeto.”

Eles transformaram o primeiro andar do 160 Water em um grande saguão aberto com um lounge, cafeteria e sala de correspondências, depois de perceberem que o varejo não seria a melhor utilização do espaço, disse Fuller.

Em ambos os prédios, todas as janelas tiveram que ser substituídas por aquelas que podem ser abertas. Outra intervenção importante envolveu a atualização de todos os sistemas de aquecimento, refrigeração, ventilação, encanamento e outros sistemas mecânicos para atender aos padrões atuais de eficiência energética. Os sistemas atualizados tornarão ambos os prédios consideravelmente mais eficientes, e Chilelli disse que o 160 Water atenderá aos padrões de eficiência energética de Nova York em 2024 e 2030.

Tudo isso tem um preço, porém. O aluguel no 160 Water variará de cerca de $3.500 para um apartamento estúdio até $7.500 para um apartamento de dois quartos. A demanda pelo 180 Water – onde os apartamentos estão aproximadamente no mesmo preço – foi forte e o prédio foi rapidamente ocupado. Chilelli acredita que ainda há muitas outras pessoas que gostariam de se mudar para o distrito financeiro.

Mas ele disse que gostaria de ver os legisladores estaduais fazerem uma série de mudanças legislativas que tornariam as conversões de escritórios em residências mais fáceis para os desenvolvedores e mais acessíveis para os nova-iorquinos.

“Se houver incentivos fiscais vinculados a algumas dessas conversões, fornecendo uma certa porcentagem de um componente acessível, acho que isso também ajudará e gostaria de ver isso”, disse ele.

Enquanto isso, Chilelli disse que avalia novas oportunidades de conversão de escritórios semanalmente e está animado para o próximo projeto.

Fuller disse que sua equipe está analisando oportunidades potenciais tanto no distrito financeiro quanto no centro de Manhattan. Os projetos de conversão são desafiadores, mas divertidos do ponto de vista do design, disse ele.

“Qualquer bom designer abraça esse desafio, tentando encontrar soluções criativas”, disse ele. “À primeira vista, seria fácil olhar para um prédio como o 160 e dizer: ‘Ah, não funciona. O piso é muito profundo’. Mas conseguimos encontrar uma solução”.

À medida que Nova York busca revitalizar seus distritos comerciais, as conversões de escritórios podem fazer a diferença.

“Isso realmente traz nova vida para esses prédios”, disse Chilelli. “Você está criando esse burburinho e essa nova vida, e pode ter 1.000 ou mais moradores e os efeitos disso nesta rua, nesta esquina, neste bairro e na quantidade de tráfego de pedestres, bem como outras atividades comerciais – isso realmente impulsiona a área e muda a paisagem urbana”.

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