Arquitetos explicam como estão transformando prédios de escritórios em apartamentos com tetos altos e mais luz natural.

Arquitetos transformam prédios de escritórios em apartamentos com tetos altos e mais luz natural.

• Com escritórios vazios e falta de moradias, prédios comerciais estão sendo convertidos em residências com mais frequência.
• Arquitetos dizem que a parte mais difícil dessas conversões é escolher o prédio certo.
• Depois disso, eles têm que fazer tudo, desde adicionar escadas até cortar o centro das estruturas.

Prédios comerciais vazios no centro da cidade podem se tornar os próximos lofts de SoHo. Isso é, depois de passarem pelo custoso processo de serem convertidos em apartamentos e condomínios.

Funcionários eleitos em cidades de todo os EUA estão tentando resolver a falta de moradias, escritórios vazios em um mundo de trabalho remoto e a crise climática, convertendo espaços comerciais subutilizados em residências.

Steven Paynter, especialista em conversões de escritórios para residências na empresa de arquitetura Gensler, acredita que prédios de escritórios convertidos serão um novo tipo de moradia na moda. Assim como os apartamentos loft convertidos de antigos espaços de manufatura, que se tornaram algumas das residências mais desejáveis em Manhattan, Nova York, os antigos escritórios oferecem características únicas e histórias que você não encontra em um novo prédio.

“Muitas das conversões residenciais agora oferecem um produto melhor do que uma nova construção residencial, porque ninguém constrói residências com tetos tão altos, ou com aquele tipo de sistema estrutural interessante, ou com aquela fachada de patrimônio, ou constrói com revestimento de tijolos”, disse Paynter.

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E mesmo em um cenário pior, onde as unidades são estranhamente distribuídas ou mal iluminadas, ainda pode haver benefícios únicos em morar em um antigo escritório.

“Muitas pessoas podem não se importar em ter muita luz natural em seu quarto se isso significa um aluguel mais barato ou morar a cinco minutos a pé do trabalho”, disse Mark Hogan, um arquiteto de São Francisco que assessorou o governo da cidade em reformas de políticas relacionadas a conversões de escritórios.

Mas reformar prédios de escritórios antigos não é uma tarefa simples. O Insider conversou com quatro arquitetos que enfrentaram esses projetos. Eles disseram que transformar um escritório em um espaço habitável envolve lidar com uma série de problemas, incluindo janelas inoperantes e mal isoladas e a escuridão das áreas centrais de um arranha-céu.

Aqui está o que é necessário para transformar um arranha-céu de escritórios vazio em moradias tão necessárias.

O primeiro passo é encontrar o prédio certo

A parte mais difícil do processo de conversão vem antes de qualquer construção começar: selecionar os prédios para converter, disse Paynter. Ele e sua equipe desenvolveram um algoritmo para determinar quais prédios são adequados para conversão. Ele leva em consideração o tamanho do prédio, o layout, a localização e o quão atualizada é sua fachada. Dos 950 prédios que ele e sua equipe pesquisaram, apenas 30% são adequados para conversão. As pessoas do setor os chamam de “prédios Cachinhos Dourados”.

“Se você escolher o prédio certo, você pode fazer um projeto realmente ótimo”, disse ele. “Se você começar com o prédio errado, você não tem chance alguma.

Prédios mais antigos, da pré-guerra, geralmente são mais fáceis de se transformar em moradias do que arranha-céus mais recentes. Isso ocorre porque os prédios construídos antes do ar-condicionado geralmente têm andares menores, com interiores a não mais que 7,5 ou 9 metros de janelas que podem ser abertas. Prédios mais novos geralmente possuem andares mais profundos e janelas que não abrem, o que pode dificultar a conversão, já que prédios residenciais precisam de luz, ar e banheiros em todos os lugares.

“Muitos prédios mais antigos em forma de U ou E, ou um pouco menores em área, são candidatos perfeitos para conversão”, disse Charles Bloszies, um arquiteto e engenheiro estrutural de São Francisco.

Em alguns casos, especialmente quando se trata de arranha-céus do pós-guerra, é mais econômico demolir prédios de escritórios antigos e substituí-los por novas moradias, disse Hogan. Ele acredita que prédios mais antigos e menores são muito mais elegíveis para conversão.

Muitos prédios precisam de mais escadas para cumprir os códigos modernos de incêndio

O primeiro passo para transformar um prédio comercial em moradias é descobrir onde as escadas serão colocadas para cumprir os regulamentos modernos de incêndio, especialmente em prédios antigos e menores, disse Hogan. Nos EUA, a maioria dos edifícios de apartamentos com mais de 4 andares deve ter duas escadas e saídas. Essas escadas precisam estar conectadas por um corredor, e isso determina como os apartamentos são distribuídos ao redor delas.

“Existem muitos prédios existentes em San Francisco que possuem uma escada de incêndio como uma segunda saída de emergência”, disse Hogan. “Em um prédio onde você está mudando o uso, geralmente é necessário adequá-lo às normas, e adicionar escadas extras é uma intervenção realmente importante e vai mudar drasticamente a área disponível.”

Cortando o meio dos arranha-céus para adicionar mais janelas

A chave para o design de interiores em prédios convertidos é maximizar a quantidade de parede externa por unidade para obter o máximo de luz e ar possível para cada lar. Em alguns prédios de escritórios mais novos, os arquitetos cortam uma parte do centro do prédio para criar um pátio ou um eixo para ar e luz. Às vezes, o espaço perdido no piso é compensado adicionando vários andares ao prédio.

John Cetra, um arquiteto de Manhattan que trabalha em conversões de escritórios desde a década de 1980, está liderando o segundo maior projeto de conversão de escritório para residencial em Manhattan. O prédio – localizado na 25 Water St, no distrito financeiro – abriga os escritórios do JPMorgan e terá eventualmente 1.300 apartamentos. Mas primeiro, seções do centro do prédio, incluindo os excesso de elevadores, estão planejadas para serem cortadas, com novos andares adicionados.

“Criamos o buraco no donut para trazer luz e ar para o centro do espaço”, disse Cetra. “E pegamos parte da área do piso que eliminamos e estamos construindo 10 andares em cima do prédio.”

Em outro projeto desse tipo concluído em 2007, Bloszies e sua equipe transformaram o prédio mais antigo da Costa Oeste – o Chronicle Building de San Francisco – em 100 residências. Eles removeram uma cobertura de metal que havia sido adicionada ao prédio, restauraram a fachada original e adicionaram 8 andares ao topo do prédio – uma das maiores ampliações verticais de um prédio histórico do mundo na época.

Reconstruir um arranha-céu pode ficar caro

Nem todos os prédios podem acomodar uma renovação como essa. Algumas fundações de prédios não suportam o peso extra de andares adicionais. Cetra disse que ele e sua equipe “colocam um ponto final” em reforçar as fundações, um processo que ele considera muito caro e perturbador para valer a pena.

Alterar o uso de um prédio mais antigo muitas vezes desencadeia requisitos para que ele cumpra os códigos de construção modernos. Isso inclui atualizações como reforço sísmico, que fortalece os prédios para protegê-los contra terremotos. Também inclui cumprir as normas modernas de eficiência energética. Novas instalações hidráulicas, sistemas mecânicos e sistemas de aquecimento, ventilação e ar-condicionado também fazem parte do processo de construção.

Renovar as fachadas e janelas dos prédios também é um empreendimento caro, mas muitas vezes necessário. Muitos prédios, especialmente os construídos após 1960, não possuem janelas operáveis e, mesmo que possuam, não atendem aos padrões modernos de eficiência energética.

Quando a Gensler renovou a Franklin Tower, um prédio de escritórios vago dos anos 1970 no centro de Filadélfia, reconstruiu completamente a fachada e as janelas. Também resolveu alguns dos problemas associados a um grande plano de piso, criando espaços menores de amenidades em vários andares, ocupando muitos dos espaços sem janelas no centro do prédio, disse Paynter.

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