Os preços das moradias provavelmente cairão no próximo ano, mas não espere que isso resolva a crise de acessibilidade, diz executivo do banco.

Preços de imóveis devem despencar no próximo ano, mas não se iluda a crise de acessibilidade está longe de ser solucionada, segundo executivo bancário.

No entanto, as taxas de hipoteca caíram para o nível mais baixo em dois meses na semana passada, para 7,29%, algo como um sinal de boas-vindas para compradores e vendedores que estão esperando nas margens para entrar no mercado imobiliário. Mas a acessibilidade da habitação ainda é a pior dos últimos décadas graças aos preços das casas que simplesmente não dão trégua. “O efeito de garantia de tantas pessoas tendo taxas de hipoteca que elas não querem perder, bem abaixo das taxas de mercado atuais, está começando a ter um impacto”, diz Christopher M. Naghibi, vice-presidente executivo e diretor de operações do First Foundation Bank, ao ANBLE. Com tantas pessoas que, de outra forma, poderiam vender e se mudar, presas em seu lugar devido à taxa de hipoteca baixa demais para desistir, ele diz que “estamos em uma posição um tanto sem precedentes e precária no mercado”.

Alguns especialistas em habitação e ANBLEs, entretanto, preveem que os preços das casas possam cair no próximo ano, o que poderia ajudar a descongelar um mercado imobiliário em uma crise profunda, onde as vendas de casas existentes caíram para os níveis mais baixos em 13 anos. Morgan Stanley prevê uma queda média de 3% nos preços das casas no próximo ano, à medida que o “crescimento nos estoques compensa o aumento da demanda”, escreveram os estrategistas Jay Bacow e James Egan em uma nota divulgada na semana passada.

Há algumas indicações de que o descongelamento já está começando. Charlie Dougherty, ANBLE sênior do Wells Fargo, diz ao ANBLE que “existem alguns sinais recentes de que a atividade de compra de imóveis está começando a descongelar”, incluindo uma queda nas taxas de hipoteca e um aumento nas solicitações de hipoteca. “As solicitações de hipoteca ainda estão baixas, mas a recente retomada é um sinal encorajador de que as taxas de hipoteca mais baixas estão dando uma nova vida ao mercado imobiliário”, diz ele.

Zillow também adere à narrativa de que os preços das casas podem não subir tanto quanto o esperado, tendo ajustado seu Índice de Valor Residencial Zillow para um crescimento de 3% em 2023, abaixo das expectativas de crescimento de 3,3% no último prognóstico do mês passado. Uma das razões para a redução é “as taxas de hipoteca que têm se mantido elevadas”, diz um relatório de pesquisa da Zillow. “No entanto, os dados recentes de inflação mostram sinais promissores para o futuro das taxas de hipoteca.”

• A Volkswagen investiu bilhões em veículos elétricos após o escândal...
• Jeff Bezos está mudando de Seattle para Miami – e ele poderia...
• A Marsh McLennan está oferecendo aos funcionários um aplicativo dig...

Segundo Naghibi, do First Foundation Bank, a natureza totalmente inacessível das casas hoje em dia é a principal candidata para (eventualmente) fazer os preços das casas caírem. “Se as pessoas não conseguem comprar, elas não compram. Se elas não compram, os valores caem”, diz Naghibi. “Não é ciência de foguete”.

Naghibi observa que é difícil medir a demanda do mercado imobiliário quando tão poucas pessoas podem efetivamente comprar uma casa. A posse de imóveis ficou tão cara, entre as altas taxas de hipoteca e os preços elevados das propriedades, que o pagamento mensal médio da hipoteca ultrapassou os US$ 2.500 pela primeira vez na história, de acordo com a empresa de análise imobiliária Black Knight’s Mortgage Monitor. As taxas de hipoteca em alta neste verão fizeram com que os pagamentos mensais subissem 60% em comparação com o ano anterior, impulsionando o pagamento médio mensal em US$ 870 e deixando um quarto dos proprietários pagando mais de US$ 3.000 por mês.

O preço das casas tem estado em uma sequência de crescimento de sete meses, aumentando quase 6% desde janeiro, de acordo com o Índice Nacional de Preços de Casas dos EUA Case-Shiller, que mede a variação do valor das casas unifamiliares nos EUA de um mês para o outro. Agora que o custo médio de uma casa nos EUA é de US$ 311.500, o CEO da Redfin, Glenn Kelman, acredita que uma queda nos preços das casas “parece não apenas possível, mas provável”.

“O mercado simplesmente parou porque compradores e vendedores não conseguem chegar a um acordo sobre o preço”, disse ele em uma entrevista à Fox News na semana passada. “Pela primeira vez, há uma interrupção no impasse onde podemos ver uma verdadeira queda nos preços, e isso vai estimular as vendas.”

ANBLEs divididos sobre o caminho dos preços das casas

Conforme explicou Naghibi, o efeito de imobilização tem esfriado as vendas de casas existentes nos EUA. Com menos casas no mercado e mais concorrência entre os compradores, os preços das casas subiram.

“Existem fortes pressões nos mercados imobiliários de ambos os lados. A relutância dos proprietários em vender e ‘desistir’ de suas hipotecas de baixa taxa está reduzindo o estoque e elevando os preços”, diz Aleksandar Tomic, que também atua como decano associado de estratégia, inovação e tecnologia na Boston College, em entrevista à ANBLE. Por outro lado, “o aumento das taxas de juros e a falta de acesso a moradias estão forçando potenciais compradores a ficarem fora do mercado, exercendo pressão negativa sobre os preços”.

Mas Tomic também aponta para outros fatores econômicos que poderiam diminuir os preços das casas, como cortes nas taxas de juros pelo Federal Reserve, ou, mais ameaçadoramente, um aumento nos desligamentos e no desemprego forçando os proprietários a venderem.

“O Morgan Stanley está apostando em cortes nas taxas de juros para impulsionar a demanda por moradias, mas esses cortes dependem da desaceleração da economia”, diz ele. “Se isso acontecer, os preços provavelmente cairão, mas eu previria que seria mais acentuado do que 3%”.

O Wells Fargo ainda prevê que os preços das casas subirão e a maneira mais provável de esses preços declinarem seria se houvesse um “aumento significativo no estoque”, diz Dougherty.

Mas mesmo uma pequena queda nos preços pode não ser suficiente. A acessibilidade das moradias é uma questão multifacetada que não será resolvida apenas com a redução dos preços das casas existentes.

Uma correção nos preços das moradias “não é tão catastrófica como as pessoas pensam. Infelizmente, isso por si só não resolverá a questão da acessibilidade”, diz Naghibi. “Isso exigiria uma combinação de aumento nos salários, queda nas taxas de juros e queda nos valores das casas”.