A melhor evidência até agora de que proibir o Airbnb fará o aluguel diminuir

A prova definitiva de que proibir o Airbnb vai diminuir o preço dos aluguéis

No dia 5 de setembro, o martelo caiu sobre o Airbnb na cidade de Nova York. Depois de uma série de tentativas desesperadas pela gigante de compartilhamento de casas de impedir a fiscalização da cidade em relação às limitações abrangentes de aluguéis de curto prazo, a cidade aprovou uma lei que fez exatamente isso. Em questão de semanas, milhares de anúncios do Airbnb na cidade – que costumava ser um dos maiores mercados da plataforma – foram por água abaixo. Dos cerca de 3.000 anúncios do Airbnb que permanecem em Nova York, uma queda de cerca de 22.000 em agosto, a grande maioria é destinada a estadias de 30 dias ou mais – o número mínimo de noites exigido pelas regulamentações da cidade.

A repressão foi um ponto de virada. Apesar dos desafios legais e das histerias por parte dos proprietários, a cidade praticamente eliminou os aluguéis de curto prazo. A lógica por trás dessa medida é bastante simples:

Cidade de Nova York, onde o aluguel médio de um apartamento estúdio custa $3.016 por mês, é o epicentro da crise abrangente de habitação acessível do país. Ao transformar os Airbnbs de volta em habitação de longo prazo, as pessoas terão mais lugares para descansar a cabeça e os proprietários terão mais concorrência. Em teoria, isso deveria tornar a habitação na cidade mais acessível.

O Airbnb sempre negou qualquer culpa na crise habitacional do país, mas a última evidência de que a cidade de Nova York tomou a decisão certa vem do lado oposto do país. Irvine, Califórnia, uma cidade pitoresca com 300.000 habitantes no Condado de Orange, proibiu aluguéis de curto prazo em 2018, à medida que os moradores ficaram frustrados com o aumento no número de aluguéis de férias em bairros antes tranquilos. Com base em um novo estudo publicado neste verão em Economia Imobiliária, a medida teve um impacto significativo. Após a proibição de Irvine entrar em vigor, os aluguéis de longo prazo na cidade diminuíram 3%, de acordo com o estudo, uma redução média de $114 por mês.

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Irvine é um único estudo de caso, mas também é uma validação do mundo real de anos de pesquisa que descobriu que o Airbnb e seus muitos imitadores aumentam os aluguéis e os preços das casas. Isso pode ser bom para os proprietários de imóveis, mas se você está preocupado com habitação acessível, então vale a pena tirar uma lição de Irvine: Proibir aluguéis de curto prazo pode, de fato, reduzir os aluguéis.

O caso de Irvine

Quando a cidade de Irvine enfrentou os aluguéis de curto prazo em 2018, o Airbnb parecia imparável. Uma década após sua fundação, a empresa havia revolucionado a indústria da hospitalidade e estava tendo lucro pela primeira vez em sua história. Seus tentáculos se espalharam para cidades ao redor do mundo, convertendo quarteirões inteiros de bairros, nos casos mais dramáticos, em aluguéis de curto prazo. O “compartilhamento de residências” havia completado sua metamorfose de uma visão idealista, habilitada pela tecnologia, para uma força legítima.

As regulamentações de aluguel de curto prazo de Irvine em 2018 – que proibiam aluguéis de 30 dias ou menos em todas as áreas residenciais – não eram algo inédito. Muitas cidades aprovaram leis proibindo aluguéis de curto prazo, apenas para ver anúncios do Airbnb continuarem a surgir. Mas, como Michael Seiler, professor de finanças do College of William & Mary e um dos pesquisadores que trabalharam no novo estudo, explicou para mim, Irvine conseguiu se livrar dos Airbnbs por um motivo: fiscalização.

“O que é tão diferente sobre Irvine é que eles não apenas implementaram uma proibição”, disse Seiler. “Eles realmente a fizeram cumprir.”

Já é lei no estado de Nova York, por exemplo, que apartamentos residenciais não podem ser alugados por menos de 30 dias, exceto em circunstâncias muito limitadas. Por uma década, os anfitriões do Airbnb simplesmente se recusaram a obedecer a essa lei. Por quê? Era extremamente difícil de aplicar. As milhares de listagens do Airbnb que desapareceram da noite para o dia em setembro sempre foram ilegais, mas conseguiam sobreviver porque eram “legitimadas por essa plataforma de internet multibilionária”, disse Murray Cox, fundador do Inside Airbnb, um projeto que examina o impacto do Airbnb nas cidades. A cidade de Nova York finalmente descobriu uma maneira de impor a lei: estabeleceu um processo de registro para aluguéis de curto prazo e proibiu o Airbnb e outras plataformas de anunciar aluguéis que ainda não haviam sido registrados na cidade.

Dados esses incentivos, seria preciso uma proibição rigorosa para converter a unidade em um aluguel de longo prazo. Por que o proprietário aceitaria uma perda tão grande?

Em Irvine, levou cerca de um ano para a cidade descobrir como erradicar os aluguéis de curto prazo que haviam se estabelecido em seus bairros ensolarados e planejados. A cidade teve que contratar uma empresa especializada em tecnologia imobiliária para identificar e localizar aluguéis de curto prazo ilegais, a fim de fazer cumprir a proibição. Mesmo assim, alguns proprietários encontraram maneiras inteligentes de contornar as regulamentações da cidade, como oferecer contratos de 30 dias que, se você olhasse a letra miúda, poderiam ser cancelados a qualquer momento, permitindo uma estadia de fim de semana. “Foi necessário um trabalho de detetive”, disse Ken Fairbanks, membro do conselho de uma associação de proprietários em Irvine que costumava investigar frequentemente denúncias de Airbnbs em seu próprio bairro. Mas agora, Fairbanks disse que seu bairro está livre do Airbnb. Isso está de acordo com os dados sobre aluguéis de curto prazo em Irvine, que mostraram que, até janeiro de 2021, o número de listagens em Irvine havia diminuído pela metade.

Quando pesquisadores investigaram o efeito do desaparecimento repentino dos aluguéis de curto prazo em Irvine, eles identificaram um resultado impressionante: dentro de dois anos da proibição, os aluguéis de longo prazo diminuíram significativamente. Eles estimaram que as cerca de 60.000 unidades de aluguel na cidade tiveram uma redução média de 3% no valor do aluguel, o que “se soma a uma redução de US$ 80,7 milhões em gastos totais anuais com aluguéis”. A força das evidências levou os pesquisadores a concluir que as descobertas “fornecem evidências empíricas para os governos locais de que políticas de regulação de aluguéis de curto prazo podem ser úteis na redução dos aluguéis nas cidades”.

“As pessoas já moravam lá antes”

Embora o estudo em Irvine tenha mostrado que as proibições do Airbnb podem reduzir os aluguéis, inúmeros estudos mostram o outro lado da moeda: quando os aluguéis de curto prazo chegam à cidade, os aluguéis aumentam. Um estudo de 2020 sobre aluguéis de curto prazo em Berlim descobriu que os apartamentos listados no Airbnb aumentaram os aluguéis das unidades próximas. Um estudo de 2017 em Boston chegou a uma conclusão semelhante. Outros estudos documentaram esses impactos nos aluguéis em todo o país, incluindo uma pesquisa de 2021 que estimou que as listagens do Airbnb representaram um quinto do crescimento do aluguel em códigos postais com uma participação mediana de pessoas que são proprietárias e ocupam suas próprias casas.

Quando se considera a lei da oferta e da demanda, essas descobertas fazem sentido. Quando a oferta de um produto diminui, mas a demanda permanece a mesma, o preço desse produto aumenta. Isso é o que o Airbnb faz com a oferta habitacional. Como os estudos em Berlim e Boston mostraram, quando casas e apartamentos são retirados do mercado de longo prazo para serem usados como aluguéis de curto prazo, a oferta habitacional diminui. Mas os residentes ainda precisam de um lugar para morar, então são obrigados a disputar – e pagar mais caro – por um estoque habitacional mais limitado. Os pesquisadores de Irvine concluíram que os aluguéis diminuíram após a proibição local porque, quando os proprietários colocaram seus Airbnbs de volta no mercado como aluguéis de longo prazo, houve uma oferta habitacional maior. De repente, os proprietários tiveram que competir por inquilinos, o que tornou mais difícil aumentar os aluguéis. O estudo em Irvine encontrou poucas evidências para teorias alternativas, como a ideia de que a proibição do Airbnb prejudicou a economia local ao reduzir o turismo, assim deslocando os inquilinos e diminuindo a demanda por aluguéis.

É “senso comum”, de acordo com Cox. “Não é uma mercadoria abstrata”, disse ele sobre aluguel de curto prazo. “As pessoas já moravam lá antes.”

Quando eu era repórter local em Burlington, Vermont – onde cobri a crise habitacional desesperada da cidade – eu morava em um apartamento em um prédio velho e decadente no centro, que eu alugava por $1.300 por mês. Pouco depois de sair, em junho de 2021, a unidade passou por uma reforma, foi mobiliada com os móveis mais feios da Ikea que eu já vi e convertida em um Airbnb, onde é alugada por quase $300 por noite, incluindo a taxa de limpeza “traiçoeira”. Se fizermos as contas, esse apartamento é muito mais lucrativo para o proprietário como aluguel de curto prazo – mesmo considerando o custo das melhorias estéticas. É provável que a unidade esteja arrecadando milhares de dólares a mais por mês do que eu pagava de aluguel anteriormente. Diante desses incentivos, eu suponho que seria necessário uma proibição rigorosa para converter a unidade de volta em aluguel de longo prazo. Por que mais o proprietário aceitaria tal prejuízo?

Para lidar com esses incentivos adversos, alguns lugares, como o condado de Summit no Colorado, começaram a pagar aos proprietários para converterem aluguéis de curto prazo em moradias de longo prazo. No curto prazo, programas como esses podem ajudar a trazer de volta moradias. Mas é caro – e provavelmente insustentável – para as cidades pagar indefinidamente a diferença entre inquilinos de longo e curto prazo. No condado de Summit, o programa gastou $1,65 milhão em dois anos para apenas 87 unidades.

Uma necessidade desesperada de moradia

Se você prestou atenção ao debate em torno da Lei Local 18 de Nova York, provavelmente percebeu a profusão de argumentos feitos em oposição à proibição: Alguns disseram que os Airbnbs não eram um fator importante na crise habitacional da cidade. Outros argumentaram que as unidades ficariam vazias se não fossem usadas como Airbnbs, ou que beneficiariam apenas inquilinos de alta renda, não moradores que precisam de habitações acessíveis. Em sua ação judicial contra a cidade, o Airbnb alegou que a proibição “exacerbaria o próprio problema da disponibilidade e acessibilidade da habitação” ao aumentar o desenvolvimento de hotéis.

Quando solicitado a comentar sobre o impacto do Airbnb na acessibilidade da habitação, um representante da empresa disse: “Existem diversos fatores complexos que impulsionam a crise habitacional atual – desde a crescente desigualdade de renda, ao longo de décadas de zoneamento excludente, e até mesmo mudanças nas preferências de localização pós-pandemia, incluindo o aumento do trabalho remoto em casa – mas muitos especialistas concordam que o principal impulsionador da crise de acessibilidade é a produção crônica insuficiente de habitação, não os aluguéis de curto prazo. Infelizmente, aluguéis de curto prazo, que em sua maioria correspondem a uma pequena parcela do estoque habitacional local nas cidades, se tornaram um bode expiatório conveniente, porém equivocado, para uma crise habitacional que começou muito antes da fundação do Airbnb.”

O porta-voz acrescentou que, na cidade de Nova York, “não há evidências de que as novas regras ajudarão a amenizar os problemas de acessibilidade habitacional da cidade”, referindo-se a uma declaração de uma ex-vice-prefeita de habitação, Alicia Glen, que disse não ter visto evidências de que os aluguéis de curto prazo tiveram um impacto significativo na crise habitacional.

A moradia é uma necessidade crítica, e devemos fazer tudo o que pudermos para criá-la em maior quantidade.

Com base nas pesquisas realizadas em Irvine e em outros lugares, parece que proibir aluguéis de curto prazo tem um efeito mais significativo na disponibilidade de habitação de maior qualidade, porém menos acessível – ou seja, habitação que tem maior probabilidade de ser transformada em um Airbnb. Mas isso não significa que as proibições não beneficiam os inquilinos de baixa renda também. Aumentar o suprimento de moradias para inquilinos de renda mais alta pode ajudar a reduzir a pressão nos custos de aluguel para inquilinos de baixa renda, o que é “útil e benéfico para o mercado habitacional como um todo”, segundo Sarah Saadian, vice-presidente sênior de política e organização de campo na National Low-Income Housing Coalition.

E isso é particularmente verdadeiro, disse ela, “se estou olhando para um lugar como Nova York, onde há uma tremenda necessidade de moradia em todos os níveis de renda.”

Vale observar também as significativas disparidades nos EUA entre proprietários e inquilinos. Pessoas que possuem imóveis, especialmente aquelas que possuem mais de um, são desproporcionalmente brancas, por exemplo. E inquilinos nos EUA são mais propensos a serem pessoas de cor, terem uma renda mais baixa e estarem em desvantagem de outras formas. Aluguéis de curto prazo apenas exacerbam essas desigualdades, aumentando os aluguéis e colocando os lucros nas mãos dos proprietários de imóveis. Aumentar o suprimento de moradias e reduzir os aluguéis, por outro lado, pode ajudar inquilinos vulneráveis.

É claro que proibir o Airbnb não é uma panaceia para a grave falta de moradias acessíveis em nosso país. O país ainda enfrenta uma grave escassez de moradias – pesquisas estimam que os EUA precisam de até 6 milhões de novas unidades para realmente equilibrar o mercado. Também é verdade que, dependendo do mercado imobiliário específico, tal proibição pode ter apenas um impacto marginal nos custos de moradia. Isso não significa que não valha a pena fazer. Moradia é uma necessidade crítica, e devemos fazer tudo o que pudermos para criar mais.

“Se esperarmos apenas uma solução que resolverá todos os problemas, não faremos nenhum progresso”, argumentou Saadian.

Katya Schwenk é uma jornalista baseada em Phoenix, Arizona. Ela escreveu para publicações como The Intercept, The Baffler e Truthout, e atualmente é pesquisadora no The Lever.

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