Inquilinos de Berlim enfrentam mais miséria à medida que a crise habitacional se aprofunda
Inquilinos de Berlim sofrem mais apertos conforme a crise habitacional se aprofunda
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BERLIM, 16 de novembro (ANBLE) – Nas amplas avenidas de Berlim, cartazes colocados por inquilinos em busca desesperada de acomodação se tornaram uma visão comum. As visitas a imóveis atraem longas filas de pessoas esperançosas, apesar dos aumentos de aluguel que têm superado em muito os salários nos últimos anos.
A capital alemã, onde os apartamentos baratos e abundantes eram um ímã para artistas e jovens profissionais até uma década atrás, agora tem uma taxa de vacância de menos de 1%. O custo e a dificuldade de aluguel estão dificultando atrair talentos e forçando alguns moradores a sair, mesmo com as empresas desesperadas por mão de obra qualificada.
E embora o governo local afirme que Berlim tem espaço suficiente para construir mais de 100.000 apartamentos, não há sinal de que a crise habitacional que assola a cidade irá amenizar.
Rolf Buch, diretor executivo da Vonovia (VNAn.DE), a maior empresa de aluguel imobiliário da Europa, citou fatores como taxas de juros recordes e controles de aluguel para explicar o descompasso crônico entre oferta e demanda por moradia.
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“A construção de novos imóveis praticamente não faz sentido para muitos projetos atualmente, porque a 5.000 euros por metro quadrado e 4% de juros, alguém precisa financiar”, disse ele à ANBLE.
“Quando vou ao banco, eles me dizem, Sr. Buch, volte quando fizer os cálculos novamente, porque você não pode nem ganhar juros com o aluguel”
O aumento nos custos de empréstimos já levou alguns desenvolvedores imobiliários alemães à insolvência. Também está levando potenciais compradores de imóveis para o mercado de aluguel, apesar de uma recente queda nos preços das casas após anos de crescimento rápido.
Com projetos de construção parados, o governo anunciou um pacote de suporte de 45 bilhões de euros ($ 47 bilhões) para o setor e medidas para incentivar a construção de moradias, incluindo incentivos fiscais.
Mas à medida que a maior economia da Europa se aproxima da recessão, especialistas alertam que aluguéis altos alimentarão a inflação e reduzirão o consumo das famílias.
“Aumentos de aluguel levam à redistribuição de renda, onde os mais pobres pagam mais e os mais ricos ganham mais”, disse Konstantin Kholodilin, do instituto econômico DIW.
Em Berlim, a oposição local frustrou planos de construção, enquanto a regulamentação cria um mercado de aluguel em dois níveis, mais barato para inquilinos antigos e mais caro para novos inquilinos.
Marwa estava animada para se mudar de São Francisco para Berlim com seu marido e filha depois de receber uma oferta de emprego em julho como estrategista corporativa em uma empresa de tecnologia.
Ela desistiu depois de descobrir que alugar um apartamento de dois quartos consumiria mais da metade de seu salário de seis dígitos – alto em Berlim, mas menor do que ela estava ganhando na Califórnia.
“Noventa por cento da razão para não aceitar o emprego foi o quanto é difícil encontrar um apartamento e o alto custo dos aluguéis”, disse Marwa à ANBLE.
DIVISÃO
Cerca de 85% dos berlinenses alugam suas casas, de acordo com a União Internacional dos Inquilinos – muito mais do que os 53% registrados pela Eurostat para a Alemanha como um todo e uma média de 30% para a União Europeia.
Nos últimos sete anos, os aluguéis em Berlim aumentaram 44%, enquanto o salário médio na cidade aumentou apenas 30%, mostram dados federais e locais.
Nem sempre foi assim.
Após a queda do Muro de Berlim em 1989, a cidade tinha um excedente habitacional que durou décadas, herança de sua divisão após a Segunda Guerra Mundial. Os governos tanto da Alemanha Ocidental quanto Oriental investiram dinheiro na construção de moradias, refletindo o papel central da cidade nos sistemas da Guerra Fria em competição.
“Era uma cidade dividida e toda a Berlim era subsidiada”, disse Buch.
As expectativas de que a nova capital da Alemanha unificada crescesse rapidamente levaram a mais construções nos anos 90, “mas não vieram tantas pessoas como pensávamos”, disse Monika Neugebauer, da associação de cooperativas residenciais Berlin Wohngenossenschafts.
Em 2004, a cidade de Berlim vendeu sua unidade habitacional social endividada GSW e mais de 65.000 apartamentos, muitos vagos ou precisando de reforma, para a Goldman Sachs (GS.N) e a empresa de private equity Cerberus (CBS.UL).
A população da cidade começou a crescer novamente em 2005, à medida que as taxas de natalidade e a expectativa de vida aumentaram e a migração aumentou. Os estrangeiros agora representam 24% dos residentes, sendo que o número deles quase dobrou entre 2011 e 2023, de acordo com dados do escritório de estatísticas de Berlim.
A crescente demanda por imóveis fez com que empresas privadas desenvolvessem apartamentos de luxo que ofereciam um retorno mais alto – em parte, disse Buch, porque a permissão governamental para projetos de habitação mais acessíveis era tão lenta.
A venda de terras para o maior licitante reduziu ainda mais a possibilidade de construir habitação social, disse Neugebauer.
OPOSIÇÃO
Alguns projetos de construção enfrentaram oposição local, enquanto uma tentativa recente de conter o aumento dos aluguéis deu errado.
Em 2014, planos para construir 4.700 apartamentos e prédios comerciais no antigo aeroporto Tempelhof, que foi fechado em 2008 e agora é principalmente um parque público, foram rejeitados em um referendo local.
As cooperativas habitacionais, que oferecem alguns dos apartamentos mais acessíveis de Berlim, cancelaram dois terços de seus novos projetos de construção depois que o governo da cidade anunciou um teto para os aluguéis, alegando que isso os tornava inviáveis.
Introduzido em fevereiro de 2020, o teto foi declarado inconstitucional e abandonado 14 meses depois. Nesse período, ele reduziu os aluguéis em 7,8%, conforme mostram os dados do portal ImmoScout24 – mas o número de apartamentos disponíveis caiu 30%.
“A competição pelos apartamentos disponíveis aumentou significativamente”, disse Gesa Crockford, diretora-gerente da ImmoScout24.
Uma lei alemã que limita com que frequência um proprietário pode aumentar os preços mantém os aluguéis baixos para os inquilinos de longo prazo em comparação com os recém-chegados e oferece poucos incentivos para que eles se mudem.
“Os aluguéis solicitados em Berlim às vezes são duas vezes mais altos, e em alguns casos três vezes mais altos que os aluguéis existentes, devido à oferta muito limitada”, disse Martin Pallgen, porta-voz de habitação do governo de Berlim.
Isso, por sua vez, significa que o estoque habitacional é utilizado de forma ineficiente, com famílias crescendo em pequenos apartamentos e menos pessoas mudando para unidades menores, depois que seus filhos saem de casa.
Ana Hohnrath, uma gerente de contas de 27 anos de Valência, Espanha, mudou-se para o apartamento de 36 metros quadrados do seu namorado em abril, enquanto procuravam por um espaço maior.
A busca durou oito meses, depois de solicitar para ver mais de 100 apartamentos e ter oito ofertas rejeitadas.
“Você começa a se perguntar se está fazendo algo errado”, disse Hohnrath.
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