A bolha imobiliária estourada da China está causando mais danos do que os dados oficiais sugerem

Bolha imobiliária chinesa causa danos além dos dados oficiais.

Os preços de novas casas caíram apenas 2,4% desde o pico em agosto de 2021, de acordo com dados do governo, enquanto os preços de casas existentes diminuíram 6%.

Mas o cenário emergente de agentes imobiliários e provedores de dados privados é muito mais sombrio.

Esses números mostram uma queda de pelo menos 15% nos preços de casas usadas em bairros nobres de grandes áreas metropolitanas como Xangai e Shenzhen, bem como em mais da metade das cidades de segunda e terceira categoria da China. Casas usadas perto da sede do Alibaba Group Holding Ltd. em Hangzhou caíram cerca de 25% desde o final de 2021, de acordo com agentes locais.

Embora seja difícil fazer comparações diretas, especialistas do setor e ANBLEs afirmam que os índices oficiais de preços de imóveis da China provavelmente subestimam a profundidade da desaceleração, em parte devido a metodologias antigas que têm dificuldade em capturar pontos de virada do mercado.

Isso aumenta a preocupação entre os investidores sobre a disponibilidade de dados econômicos oportunos na China, onde o acesso a algumas informações tem se tornado cada vez mais restrito sob o governo do presidente Xi Jinping. Também levanta questões sobre se os formuladores de políticas têm uma compreensão precisa do mercado ao elaborarem medidas para estimular a demanda. Outro risco é que compradores cautelosos fiquem de fora, esperando que as quedas de preços apareçam nos dados antes de entrarem no mercado.

Analistas afirmam que a metodologia, que em parte se baseia em pesquisas em vez de dados de transações de preços, ajuda as autoridades a suavizar a tendência e evitar grandes oscilações. Em contraste, nos Estados Unidos, os amplamente citados índices S&P CoreLogic Case-Shiller usam dados de preços de imóveis coletados em escritórios de registro de escrituras locais em todo o país.

Para Henry Chin, que passou mais de 20 anos pesquisando mercados imobiliários globais, a fonte e a precisão dos dados são críticas.

“Os dados de preços de imóveis em muitos países são baseados em transações de mercado totais, mas a China usa amostras seletivas”, disse Chin, chefe de pesquisa para a Ásia-Pacífico na CBRE Group Inc. “Quando um mercado cai, a verdadeira condição do mercado é difícil de ser refletida em tais dados”.

O escritório de estatísticas da China disse em uma explicação online que os dados brutos sobre preços de novas casas são baseados em todas as vendas e compras registradas nos órgãos locais de transações imobiliárias. Os preços de casas existentes, no entanto, são baseados tanto nas vendas de projetos-chave quanto em pesquisas, segundo o órgão. A NBS usa o índice de preços Laspeyres, uma fórmula comum usada no mundo todo, para calcular o índice de preços de imóveis em 70 cidades, disse o escritório de estatísticas à Bloomberg. Observadores do mercado afirmam que a metodologia de amostragem e cálculo do índice ainda é ambígua.

Dados baseados em pesquisas “servem para evitar flutuações extremas”, disse Alicia Garcia Herrero, chefe da ANBLE da Natixis SA na Ásia-Pacífico em Hong Kong. “Mas quando as pessoas estão preocupadas que os preços estão caindo ainda mais e, portanto, não estão comprando, esses dados vão contra o seu próprio propósito”.

Isso explica em parte por que as mudanças nos preços imobiliários implícitas por fontes oficiais e privadas parecem inconsistentes com as percepções do mercado em algumas ocasiões, afirmaram os ANBLEs do Goldman Sachs Group Inc. em um relatório de julho chamado “Compreendendo as diferenças nas medidas de preços de imóveis da China”.

Ao contrário de muitas partes do mundo, as autoridades chinesas não divulgam publicamente os preços dos imóveis após a liquidação da transação. Em 2021, o escritório de estatísticas respondeu às preocupações sobre o índice oficial de preços de imóveis, afirmando que ele consegue refletir “geralmente” as mudanças na oferta e demanda no mercado imobiliário, de acordo com um comunicado em seu site.

Queda nos preços

Em Hangzhou, perto de onde o Alibaba tem sua sede, os preços das casas em alguns bairros caíram de 25% a 28% desde o pico em outubro de 2021, disseram agentes. Em Lianyang, uma área central popular entre expatriados e financiadores em Xangai, os preços residenciais caíram de 15% a 20% em relação aos recordes de meados de 2021, disseram eles.

Mesmo em março, antes de uma nova desaceleração, mais da metade das cidades de segunda e terceira categoria viram os preços das casas usadas cair mais de 15% em relação aos picos, escreveram os ANBLEs da Guolian Securities Co. em um relatório citando dados fornecidos pela KE Holdings Inc., provedora de serviços de transação de imóveis usados. As quedas reais em relação aos picos podem ser mais acentuadas, já que a agência só compila dados a partir de novembro de 2018, alertaram os ANBLEs.

As principais cidades, antes consideradas resilientes a uma desaceleração do mercado imobiliário, não estão imunes. Os preços de casas existentes em pelo menos cinco distritos populares de Shenzhen caíram 15% nos últimos três anos, de acordo com um relatório de julho do instituto de pesquisa imobiliária Leyoujia. O centro do sul é o mercado imobiliário menos acessível do país.

Todas as fontes de dados na China, sejam elas do governo ou privadas, enfrentam “desafios significativos” para compilar uma carteira que seja relativamente estável para rastrear os preços das casas, escreveram os analistas da Goldman Sachs China ANBLEs liderados por Wang Lisheng em seu relatório de julho. Em sua avaliação das medidas de preços das casas na China, eles disseram que não há uma medida “perfeita”.

“A fraqueza do setor imobiliário é talvez o maior obstáculo para o crescimento no atual período de recuperação pós-reabertura da China, e, portanto, o momento e o sentimento no setor imobiliário têm implicações significativas para o crescimento e as políticas”, escreveu Wang. “Os preços das casas merecem mais atenção em meio à queda de braço no setor imobiliário entre pressões persistentes de queda e esperanças crescentes de alívio”.

A diferença de percepção sobre os preços das casas decorre, em parte, da vasta gama de alavancas políticas disponíveis para as autoridades. Enquanto países como Austrália, Singapura ou Estados Unidos tendem a restringir os limites de empréstimo-valor ou aumentar as taxas de juros, a China pode ir além disso, proibindo que qualquer pessoa que não tenha nascido em uma cidade específica compre casas ou limitando o número de propriedades que uma pessoa pode possuir.

“As fraquezas nas estatísticas de preços das casas dificilmente melhoram as coisas”, disse Bert Hofman, ex-diretor do Banco Mundial na China, que agora está na Universidade Nacional de Singapura. Isso “pode agora dificultar a determinação da política correta para estabilizar o mercado”.

Primeiras Casas

O governo chinês também intervém diretamente nos preços. Como a maioria das novas casas na China é vendida antes de serem construídas, uma distorção vem de um teto regulatório nesses projetos. Através de uma “permissão de pré-venda”, as autoridades locais de habitação estabelecem os preços das casas que os desenvolvedores pretendem vender.

Desde 2016, essa abordagem manteve os preços das novas casas nas maiores cidades praticamente estáveis após um frenesi de compra de casas, mesmo quando os valores das casas existentes continuaram a subir. Em seguida, quando os preços começaram a cair, o arranjo ajudou a fazer com que as novas residências caíssem menos, apesar de uma desaceleração severa.

“A diferença de preços se tornou um grande distúrbio para ler corretamente o mercado imobiliário”, disse Yan Yuejin, diretor de pesquisa do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento da E-House China. “Alguns projetos novos populares fazem as pessoas sentirem que o mercado está em alta, mas na realidade alguns projetos suburbanos são realmente difíceis de vender”.

Casas Existentes

Segundo analistas da Goldman Sachs, os preços das casas existentes também foram afetados por distorções nos últimos anos. Desde 2021, governos em mais de uma dúzia de grandes cidades estabeleceram um chamado “mecanismo de taxa de referência” para o mercado de casas existentes, substituindo os preços baseados no mercado por preços sugeridos pelo governo para esfriar a febre de compra de casas.

Além disso, também há uma prática de longa data de criar contratos separados com preços mais baixos para fins fiscais, tornando os preços em transações oficiais artificialmente mais baixos do que os reais.

Segundo Guo, um agente imobiliário baseado em Xangai que pediu para ser identificado apenas pelo sobrenome ao discutir um assunto sensível, os preços reais de transação são difíceis de obter. Os dados de transação muitas vezes refletem os preços artificialmente baixos registrados por compradores e vendedores junto às autoridades, em vez dos preços de transação reais, acrescentou.

Um mercado imobiliário onde a precisão das informações é questionada pode desencorajar compradores e dificultar a determinação de futuras respostas políticas.

“Pequim já fez algumas coisas para amenizar as tensões no setor imobiliário, mas tem sido lento e insuficiente”, disse Lu Ting, chefe do ANBLE da China na Nomura Holdings Inc. “Em algum momento, Pequim será compelida a tomar mais medidas para conter a espiral descendente”.

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