A Califórnia acabou de criticar duramente a política habitacional de San Francisco e seus ‘NIMBYs abastados’ por conduta que ‘desrespeitou as leis estaduais’ por décadas.

A Califórnia acaba de dar uma bronca pesada na política habitacional de San Francisco e em seus 'NIMBYs ricaços' por se comportarem como se as leis estaduais não existissem há décadas.

A cidade à beira-mar tem algumas das maiores barreiras para a construção de moradias. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário do estado declarou isso em um relatório contundente e pioneiro na quarta-feira, que retratava a cidade como o epicentro da crise habitacional do estado – e o prefeito de San Francisco, London Breed, concorda.

“O estado enviou uma mensagem clara de que San Francisco precisa melhorar na questão da habitação”, disse Breed em um post no Medium aqui. “Chega de adiamentos e negações das mudanças que nos comprometemos a fazer em nosso Elemento Habitacional para construir moradias mais rapidamente.”

No relatório, o HCD argumentou que muitas práticas locais realmente violam a lei estadual, ao mesmo tempo em que citou um processo de licenciamento complicado, demasiada deferência aos políticos locais e custos de construção altíssimos.

“San Francisco tem os prazos mais longos do estado para avançar com um projeto habitacional, desde a submissão até a construção”, constatou o relatório. Apenas para obter a aprovação, ou “entitular” na linguagem da cidade, leva em média 523 dias, 50% a mais do que a jurisdição mais lenta seguinte. Após a aprovação, leva mais 605 dias, quase dois anos, para emitir outras licenças de construção.

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Isso se deve ao controle local e a um processo discricionário que pode negligenciar qualquer desenvolvimento, mesmo aqueles que estão em conformidade com os regulamentos de zoneamento existentes – o que significa que os projetos podem ser atrasados por exigências de funcionários ou por um único membro da comunidade insatisfeito com algum aspecto do desenvolvimento.

Após a divulgação do relatório, em uma declaração, o governador da Califórnia, Gavin Newsom, disse: “A crise de acessibilidade da Califórnia é resultado de nossas próprias decisões – as decisões que tomamos limitaram a criação da habitação que precisamos. Isso é especialmente evidente em San Francisco.”

“NIMBYs abastados” atrapalham a habitação

“San Francisco é uma exceção em termos de aprovações habitacionais, em parte devido à aplicação de um processo geral de revisão discricionária em todas as licenças de construção”, constatou o relatório. Os “processos de aprovação habitacional da cidade também são notoriamente complexos e morosos, criando imprevisibilidade e incerteza”, constatou, criando um ambiente no qual apenas os desenvolvedores experientes têm o conhecimento necessário para navegar no processo, enquanto os novos nem sequer tentam.

Embora isso comprometa o desenvolvimento habitacional, também significa que a habitação que consegue ser concluída é muito cara, como já foi reportado – porque apenas os desenvolvedores de luxo conseguem arcar com o processo prolongado.

Em teoria, a exigência de participação da comunidade “permite que grupos sem poder interfiram no zoneamento para defender as necessidades de seus bairros antes da construção”, diz o relatório. Mas, na prática, “os ‘NIMBYs abastados’ podem, e realmente bloqueiam a construção de moradias ao utilizar esses requisitos processuais como arma”, conclui o relatório. Isso deixa a cidade no pior de todos os mundos: o zoneamento existente, chamado de desigual por o relatório, não muda e pouco se adiciona de habitações novas.

Existem vários exemplos desses atrasos. No início deste ano, a Câmara de Supervisores da cidade interrompeu um plano para substituir uma casa unifamiliar em Nob Hill por 10 casas geminadas, em parte devido às preocupações dos moradores sobre a sombra que o prédio projetaria em um parque próximo. E há dois anos, os supervisores atrasaram um edifício com quase 500 unidades que seria construído em um estacionamento usado por compradores da Nordstrom, segundo o New York Times; agora que a Nordstrom abandonou a cidade, ela já não precisa mais do estacionamento – e os custos de construção aumentaram tanto que o projeto deixou de ser viável financeiramente.

Outras partes da área da Baía enfrentam lutas semelhantes. Um prédio com 315 unidades em Lafayette, no East Bay, está finalmente seguindo em frente após um atraso de 12 anos nos tribunais. Em Atherton, uma enclave rica no Vale do Silício, residentes, incluindo o bilionário capitalista de risco Marc Andreessen e a estrela da NBA Steph Curry, do Golden State Warriors, opuseram-se veementemente à construção de habitação multifamiliar no bairro em duas ocasiões distintas.

San Francisco consegue atingir as metas habitacionais do estado?

O relatório questiona a capacidade de San Francisco de atingir as metas habitacionais impostas pelo estado até o prazo de 2031, que são muito ambiciosas. Para acompanhar o ritmo, a cidade precisa construir mais de 10.000 novas unidades habitacionais a cada ano nos próximos oito anos, sendo metade delas acessíveis. Até agora, o relatório constatou que a cidade só conseguiu atingir cerca de 40% desse ritmo. Este ano, a média tem sido de apenas uma unidade por dia, segundo o relatório.

Alguns defensores de habitação comemoraram o relatório. “Há décadas, San Francisco tem desrespeitado as leis estaduais que regulam projetos habitacionais”, afirmou a organização pró-desenvolvimento San Francisco YIMBY em um comunicado. “Esse relatório vai acabar com o obstrucionismo local em San Francisco, e o SF YIMBY não poderia estar mais animado.” O senador estadual Scott Weiner, autor dos Projetos de Lei 423, 4 e 593, todos recentemente assinados pelo governador Gavin Newsom em um esforço para reduzir as barreiras ao desenvolvimento habitacional, chamou o relatório de “condenação total”, observando “18 políticas e práticas” que violam as leis estaduais.

Se a cidade não se ajustar, o HCD avisa que enfrentará consequências, como perder fundos estaduais, ser multada pelos tribunais, perder sua autoridade para determinar o uso local do solo e, mais gravemente, o “remédio do construtor”, ou seja, a aprovação automática de qualquer projeto que atenda a certos requisitos.

O prefeito da cidade deixou claro que o estado poderia cancelar a certificação do elemento habitacional de San Francisco se não conseguir construir mais habitações – e, se isso acontecer, seria um “desastre”, em suas palavras.

“Isso é além das consequências contínuas e muito reais de não construir habitação, que já estamos enfrentando há anos”, disse Breed. “As pessoas continuarão sendo deslocadas da cidade em que cresceram. Trabalhadores não poderão morar aqui e trabalhar em nossos restaurantes, lojas e escritórios. Famílias deixarão a cidade quando não conseguirem encontrar espaço suficiente.”