A Califórnia encontrou uma maneira de ignorar os NIMBYs e construir mais habitações
Califórnia ignora NIMBYs e constrói mais habitações.
- A Califórnia pode ter encontrado um modelo eficaz para construir moradias acessíveis mais rapidamente.
- O SB 35 – uma lei aprovada em 2017 e com validade até 2026 – simplifica o processo de aprovação.
- Desenvolvedores de moradias acessíveis disseram a pesquisadores da UC Berkeley que a lei tem sido de grande ajuda.
A Califórnia pode ter encontrado um modelo eficaz para impulsionar a construção de moradias acessíveis, tão necessárias, contornando a oposição local.
O Senate Bill 35, uma lei aprovada em 2017 e com validade até 2026, exige que os governos locais agilizem a construção de prédios de vários andares em bairros já existentes, também conhecida como construção de infiltração. A lei se aplica a todas as regiões da Califórnia que não alcançaram suas metas de construção de moradias, o que é quase em todos os lugares neste estado com escassez de moradias.
Um novo estudo do Terner Center for Housing Innovation na UC Berkeley descobriu que a lei tornou a construção de prédios de vários andares, em grande parte acessíveis, “mais rápida e segura, tornando-se uma abordagem padrão para muitos desenvolvedores de moradias acessíveis”.
Entre 2018 e 2021, 156 projetos com mais de 18.000 unidades foram aprovados ou estão em análise sob o SB 35. E a maioria dessas unidades – 62% – é reservada para moradores que ganham menos de 80% da renda média da área. A maior parte da construção sob o SB 35 ocorreu na área da Baía de São Francisco e no condado de Los Angeles, mas a lei está sendo cada vez mais utilizada em todo o estado.
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Embora 18.000 novas moradias, em sua maioria acessíveis, sejam uma conquista, isso representa apenas 10% das 180.000 novas moradias que estima-se que a Califórnia precise construir a cada ano para atender à demanda e compensar sua escassez habitacional. O estado está construindo atualmente cerca da metade desse número anualmente.
Um elemento-chave da política é minimizar o papel que os governos locais e o público desempenham na aprovação de novas construções habitacionais. A lei proíbe as comunidades locais de impedir a construção de residências multifamiliares que estejam em conformidade com o código e o zoneamento.
Esses processos de revisão local podem prolongar os prazos de construção do projeto e aumentar os custos a tal ponto que não seja viável financeiramente para o desenvolvedor prosseguir com o projeto. As opiniões das comunidades locais existentes muitas vezes são dominadas por proprietários mais velhos, que não representam a comunidade em geral, tornando-o um processo muitas vezes injusto que prejudica o desenvolvimento tão necessário.
No entanto, o relatório constatou que muitos desenvolvedores de moradias acessíveis ainda buscam a opinião da comunidade e, às vezes, atendem aos pedidos de design do público para projetos sob o SB 35.
O processo de aprovação do governo local tem prazo limitado a 90 dias para projetos com 150 unidades habitacionais ou menos e 180 dias para projetos maiores. Os projetos do SB 35 também estão isentos de revisão sob a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia, acelerando ainda mais o processo de aprovação.
Caleb Roope, CEO da Pacific Companies, uma empresa que desenvolve moradias acessíveis, disse aos pesquisadores do Terner Center que a lei acelera o processo de aprovação governamental em cerca de um ano.
No entanto, a lei expira em 2026. O senador estadual Scott Wiener, autor do SB 35, apresentou um novo projeto de lei – SB 423 – para estender e modificar a política, a fim de incentivar mais desenvolvimentos de renda mista e oferecer mais benefícios aos trabalhadores da construção, entre outras mudanças.
O relatório do Terner Center recomenda algumas atualizações na lei, incluindo uma melhor coleta de dados e ajustes para incentivar mais desenvolvimentos de renda mista. Os desenvolvedores de moradias acessíveis disseram que precisam que a lei seja prorrogada para continuar construindo com velocidade.
“Será catastrófico se não for prorrogada”, disse Ramie Dare, diretor de imóveis da organização sem fins lucrativos Mercy Housing California, aos pesquisadores. “Pensar em voltar ao processo de levar um ano ou às vezes 18 meses para obter aprovações, e o quão difícil isso é para todos, e a carga de trabalho necessária para gerenciar tudo isso – eu simplesmente não acredito que isso seja possível.”
