Casa Doce Times Square Como a cidade de Nova York pode salvar o centro de Manhattan do ‘ciclo de condenação urbana
Casa Doce Times Square - como NY pode salvar o centro de Manhattan do ciclo de condenação urbana
- O Midtown Manhattan precisa de reinvenção em um mundo moldado pelo trabalho remoto.
- Os especialistas afirmam que o Midtown precisa se tornar mais residencial e de uso misto, ao mesmo tempo em que continua a atrair trabalhadores de escritório.
- O prefeito tem um plano para rezonificar partes do Midtown para incentivar a construção de mais habitações.
O Midtown Manhattan está enfrentando dificuldades. Muitos dos arranha-céus de escritórios que dominam sua linha do horizonte estão vazios, à medida que os trabalhadores se ajustam às vidas remotas ou híbridas e as empresas rescindem seus contratos de aluguel. Os trabalhadores de escritório não estão particularmente ansiosos para voltar à Times Square – o lugar mais instagramado da América está registrando cerca de 15% menos de movimentação de pessoas do que em 2019.
Como a maioria dos distritos comerciais americanos, o Midtown depende muito de trabalhadores de escritório e turistas. Uma maneira de revitalizá-lo é torná-lo um lugar onde mais pessoas possam chamar de lar. Por décadas, as leis de zoneamento da cidade tornaram ilegal a construção de moradias em grande parte do centro de Manhattan. Antigos bairros industriais, como o Distrito de Vestuário, já não são mais os polos industriais que eram, mas ainda proíbem pessoas de morarem lá. A combinação de escritórios vagos, escassez severa de moradias e uma crise de falta de moradia colocou pressão sobre a cidade para fazer algo a respeito.
Os distritos comerciais mais saudáveis fazem muito mais do que o nome sugere. Distritos de escritórios de uso misto – com apartamentos, uma variedade de lojas, restaurantes, outros negócios, espaços públicos e comodidades como parques, escolas, bibliotecas e bons transportes públicos – são muito melhores para as cidades. E a cidade de Nova York teve sucesso em transformar distritos de escritórios de uso único, como o distrito financeiro de Lower Manhattan, em lugares de uso misto mais vibrantes.
O prefeito Eric Adams quer replicar esse sucesso no Midtown. Ele recentemente divulgou um plano para rezonificar o Midtown South para incentivar a construção de novas moradias e a conversão de espaços de escritórios e manufatura em apartamentos. A área – entre as ruas 23 e 40 e as avenidas Quinta e Oitava – abriga 7.000 empresas e 135.000 empregos, e a cidade espera que a flexibilização das leis de zoneamento incentive a criação de 20.000 novas moradias.
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Dan Garodnick, diretor do Departamento de Planejamento Urbano da cidade de Nova York, disse ao Insider que a cidade quer que Midtown South se torne “um bairro de trabalho e vida 24 horas”.
“Vimos o Midtown South como um lugar um pouco desequilibrado em relação a outros distritos comerciais do distrito porque não tem um caráter de uso misto”, disse Garodnick. “Vimos uma oportunidade agora porque há vontade de tomar medidas audaciosas para criar moradias e pensar em maneiras de tornar nossos centros de trabalho ainda melhores”.
Distritos comerciais que são mais de uso misto – o que significa que as pessoas podem morar, trabalhar, se divertir e frequentar uma variedade de negócios – são muito mais saudáveis. E converter algum espaço de escritório para outros usos pode aumentar a demanda por imóveis comerciais, tornando a área mais desejável.
“Este não é mais um mercado de escritórios onde as pessoas se dirigem aos empregos, são os empregos que se dirigem às pessoas e ao que as pessoas querem”, disse Lynne Sagalyn, professora emérita de finanças imobiliárias da Universidade Columbia, ao Insider.
O Midtown tem algumas das maiores instituições culturais do mundo, entretenimento, restaurantes e lojas, e provavelmente o melhor acesso a transporte público do país. Morar a uma curta distância dessas atrações – sem mencionar seu escritório – é um forte atrativo, disse Sagalyn.
Nova York já transformou bairros de trabalho das 9h às 17h em locais 24 horas, e agora é a vez do Midtown
Garodnick vê Lower Manhattan como um exemplo de como transformar um bairro dominado por escritórios das 9h às 17h em uma comunidade mais vibrante. Desde o 11 de setembro, o distrito financeiro mais do que dobrou sua população de residentes, atraiu um fluxo mais constante de turistas e se reinventou como um bairro de uso múltiplo, com uma mistura de escritórios, comodidades e residências.
Uma força importante por trás da transformação de Lower Manhattan foi o benefício fiscal significativo para os desenvolvedores converterem edifícios de escritórios em residências e incentivos para empresas se mudarem para a área. Em 1995, a cidade implementou um subsídio generoso para conversões de escritórios, o que ajudou a estimular a criação de mais de 12.000 unidades a preço de mercado nos 10 anos seguintes. Após os ataques terroristas de 2001, a cidade introduziu outro incentivo para os desenvolvedores construírem e converterem em Lower Manhattan. Agora, cerca de 20 milhões de pés quadrados de espaço de escritório no distrito financeiro foram convertidos em 17.000 residências, informou a cidade este ano.
Os incentivos do governo foram fundamentais, em parte porque converter prédios de escritórios, fábricas ou outros espaços comerciais em residências pode ser impraticável tanto do ponto de vista prático quanto financeiro. O governador propôs uma redução de 50% no imposto predial para prédios que incluam uma certa porcentagem de unidades para moradores de baixa renda – uma política apoiada pela cidade. No entanto, a legislatura estadual ainda não aprovou essa proposta.
“Precisam haver incentivos adequados”, disse Susan Mello, vice-presidente executiva e chefe do grupo de mercados de capitais da empresa imobiliária comercial Walker and Dunlop, ao Insider. “E, no momento, não acredito que esses incentivos estejam totalmente desenvolvidos no plano do prefeito sobre como lidar com o lado dos custos de uma conversão, especialmente se você estiver tentando converter para habitação acessível.”
Mello, que chamou a proposta de rezoneamento do prefeito de “um bom primeiro passo”, acrescentou que os desenvolvedores também precisam ser convencidos de que não enfrentarão muitos entraves burocráticos durante o processo de construção.
“Patrocinadores e desenvolvedores precisariam ver que a cidade está realmente envolvida nisso”, disse ela. “E essa mensagem está sendo transmitida a toda a administração, incluindo as pessoas que emitem autorizações.”
Viver em um ponto turístico
Existem algumas partes de Midtown que já estão movimentadas 24 horas por dia, 7 dias por semana. Times Square é uma dessas áreas, segundo Tom Harris, presidente da Times Square Alliance, que representa os negócios do distrito. No entanto, não há muitos apartamentos na região. Existem algumas exceções notáveis, incluindo a torre de condomínios envidraçada que se ergue acima da loja M&M na Broadway, 1600. Mas, em geral, Harris diz que os desenvolvedores não estão interessados em construir residências na movimentada Times Square, embora ele as recebesse com prazer.
“Não estou negando, mas certamente as oportunidades ao sul de Times Square, a oeste de Times Square, são um pouco melhores para o desenvolvimento de imóveis residenciais”, disse ele. Ele acrescentou que, com a conversão de escritórios em residências em outras partes de Midtown, a demanda por espaços comerciais deve aumentar em Times Square.
A mistura de negócios ao redor de Times Square mudou de uma maneira que pode ser atraente para potenciais moradores. O comércio em Midtown tem se afastado das grandes lojas de departamento para restaurantes, bares, delicatessens e mercearias há vários anos, disse Harris. Times Square perdeu 179 negócios durante a pandemia, mas desde então recebeu mais de 180 novos negócios no bairro, de acordo com a Times Square Alliance. E esses novos negócios são dominados por estabelecimentos de comida e bebida. Há uma ampla variedade de opções que atraem uma gama diversificada de pessoas – desde restaurantes cinco estrelas como Le Bernardin e Lambs Club – até cadeias de fast-food como Popeyes, Raising Cane’s e Taco Bell.
A cidade está investindo em outros grandes projetos em Midtown, incluindo o novo terminal de trem de passageiros de Long Island Rail Road em Grand Central Madison e novas praças de pedestres e ciclovias ao longo da Broadway. Outra grande mudança de política prevista para entrar em vigor em algum momento do próximo ano: cobrança de congestionamento. O tráfego voltou a aumentar em Midtown, mesmo que os trabalhadores não tenham – e Nova York está pronta para impor uma taxa há muito debatida aos motoristas ao sul da Rua 60.
Gardonick argumentou que a redução no tráfego e na poluição que se espera com a política tornará Midtown mais habitável.
“Bilhões de dólares em atividade econômica são perdidos todos os anos como resultado do tráfego e do congestionamento, sem mencionar as dores de cabeça para os moradores quando eles ouvem constantes buzinas e respiram os gases dos carros que não conseguem se mover”, disse ele.
Sagalyn é otimista em relação ao futuro de Midtown. Ela acredita que alguma mudança positiva é inevitável à medida que o mercado imobiliário comercial continua em queda.
“Se o espaço ficar barato o suficiente, as coisas acontecem – não imediatamente, mas acontecem”, disse ela.
