CEO da Fannie Mae ‘O mercado imobiliário de hoje é uma história de dois mercados. Precisamos fazê-lo funcionar para todos
CEO of Fannie Mae 'Today's real estate market is a tale of two markets. We need to make it work for everyone.
A resposta depende de onde você está. Fundamentalmente, o mercado imobiliário dos Estados Unidos está sólido. Mas não está funcionando bem para todos. É crucial entender as complexas correntes cruzadas se quisermos que a habitação seja forte e justa – um objetivo que todos compartilhamos.
A habitação hoje é uma história de dois mercados. Por um lado, é um bom mercado para os proprietários. O último Índice de Preços de Moradia da Fannie Mae mostra que os preços subiram 5% este ano até agora, continuando uma tendência de crescimento histórico de três anos. Isso significa mais riqueza patrimonial para os proprietários.
Ao mesmo tempo, é um mercado difícil para os compradores de imóveis que enfrentam o aumento dos preços das casas e taxas de hipoteca que mais que dobraram nos últimos 18 meses.
De fato, embora as aspirações de propriedade da casa continuem altas, apenas cerca de 20% dos americanos acreditam que é um bom momento para comprar uma casa, revelou nossa última Pesquisa Nacional de Habitação®. Esse indicador mensal de confiança do consumidor na habitação parece estar se estabilizando perto de suas mínimas históricas, como se os consumidores considerassem a habitação inacessível como o novo normal.
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Isso é uma queda dramática no otimismo de pouco mais de três anos atrás. Em fevereiro de 2020, os consumidores estavam amplamente otimistas em relação à habitação. Então a pandemia aconteceu. A demanda por moradias aumentou, impulsionada pelo trabalho remoto, distanciamento social, estímulo fiscal e baixas taxas de juros. Os preços das casas, por sua vez, aumentaram mais de 40% entre dezembro de 2019 e maio de 2023. Agora, a política monetária mais restritiva ajudou a elevar as taxas de hipoteca para cerca de 7%.
No entanto, apesar do pessimismo dos consumidores, o mercado imobiliário atual é saudável por muitas medidas.
- Os preços das casas continuam sendo impulsionados por forças fundamentais – oferta e demanda – e não por especulação ou pelo tipo de concessão imprudente de empréstimos que levou à Grande Recessão em 2008.
- Graças a padrões de concessão de empréstimos sólidos, a grande maioria das hipotecas atuais é segura, sólida e sustentável.
- Os ganhos de preço nas casas existentes estão fortalecendo o patrimônio líquido dos proprietários.
- O aumento na construção de novas casas está criando empregos e ajudando a sustentar a economia como um todo.
Mas as boas notícias podem ser um consolo frio para compradores de primeira viagem e outros potenciais compradores de imóveis.
- A porção do estoque de moradias existente à venda está em mínimas históricas. Os baby boomers estão envelhecendo em seus lares. Compradores de imóveis que fecharam um empréstimo hipotecário ou proprietários que refinanciaram abaixo de 3% durante a Covid estão permanecendo em seus imóveis em vez de se mudarem e pegarem um empréstimo de 7%.
- Os preços continuaram subindo e a acessibilidade – comparando a renda média das famílias com o preço médio das casas – também está próxima de mínimas históricas.
O aperto na acessibilidade afetou mais os jovens e as pessoas historicamente menos favorecidas. Esses grupos compõem uma parcela desproporcional da população de inquilinos. Tudo isso em um contexto em que as taxas de propriedade de imóveis para proprietários negros e hispânicos agora estão 29 e 23 pontos percentuais abaixo da taxa de propriedade de 73% dos brancos.
Em resumo, dependendo da sua situação, o mercado imobiliário está funcionando ou não. Se você já possui uma casa, pode estar se sentindo bem. Não tanto se você está economizando para comprar sua primeira casa. Especialmente se você é uma pessoa de recursos modestos.
Deve haver um mercado imobiliário que funcione melhor para todos. Não há soluções simples para desafios difíceis, como oferta de moradias, acessibilidade e acesso ao crédito. Mas podemos fazer escolhas que ampliem as oportunidades de moradia, de forma segura e responsável. Por exemplo, podemos alcançar os “invisíveis ao crédito” ao considerar pagamentos de aluguel regulares e renda não tradicional nas aprovações de hipotecas, eliminar preconceitos ocultos nas avaliações de imóveis, reduzir custos de fechamento desafiadores e enfrentar outras barreiras antigas enfrentadas por novos mutuários que são capazes e estão prontos para assumir uma hipoteca.
Nossa empresa está colocando ideias como essa em prática. Mas o setor imobiliário precisa de muitas ideias inovadoras e a Fannie Mae precisa de mais parceiros para ajudar a implementar essas ideias em grande escala. Com o comprometimento dos muitos interessados no setor imobiliário, podemos ampliar as oportunidades de moradia de maneiras sustentáveis e responsáveis, tanto para o sistema habitacional quanto para os proprietários. Podemos ter um mercado imobiliário que seja forte, justo e funcione para todos, não apenas para aqueles que têm a sorte de já possuir uma parte dele.
Priscilla Almodovar é a CEO da Fannie Mae.
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