Como decidir entre uma hipoteca com taxa fixa versus uma hipoteca com taxa ajustável (ARM)

Faça a sua escolha hipoteca com taxa fixa ou hipoteca com taxa ajustável (ARM)?

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• Quando você obtém uma hipoteca, sua taxa pode ser fixa ou ajustável.
• Uma taxa fixa permanece a mesma durante a vida do empréstimo, enquanto uma taxa ajustável pode mudar periodicamente.
• As taxas fixas são populares por sua previsibilidade. As ARM (taxas ajustáveis) apresentam mais riscos, mas podem ter taxas mais baixas.

Quando você obtém uma hipoteca, terá que tomar muitas decisões diferentes: se deseja um empréstimo convencional ou respaldado pelo governo, o prazo do empréstimo e se deseja uma taxa fixa ou ajustável.

A questão da hipoteca de taxa fixa versus taxa ajustável é importante, pois determina o intervalo de taxas de juros disponíveis para você, quanto você pagará no total para obter a hipoteca e se seu pagamento mensal da hipoteca pode mudar no futuro.

Não tem certeza se uma hipoteca de taxa fixa ou uma hipoteca de taxa ajustável é adequada para você? Existem alguns fatores que você precisará considerar.

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Observação: Uma hipoteca de taxa fixa pode ser a melhor escolha se você planeja ficar em sua casa por um longo período, mas uma hipoteca de taxa ajustável pode ser melhor se você quiser vender ou refinanciar antes do término do período inicial da taxa.

Hipotecas de taxa fixa

Com uma hipoteca de taxa fixa, sua taxa de juros permanece a mesma durante toda a vida do empréstimo. Se você tiver uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, pagará a mesma taxa hoje e daqui a 30 anos.

Isso mantém seu pagamento mensal da hipoteca relativamente previsível. Embora seu pagamento total possa aumentar se seus impostos ou seguros aumentarem, o valor principal e os juros não mudarão. Essa estabilidade é o que torna as hipotecas de taxa fixa o tipo mais popular de hipoteca.

No entanto, para pagar por essa estabilidade, as hipotecas de taxa fixa geralmente têm taxas mais altas do que as taxas ajustáveis.

Hipotecas de taxa ajustável

Com uma hipoteca de taxa ajustável, comumente referida como ARM, as taxas e pagamentos mensais permanecem os mesmos por um período determinado e, em seguida, mudam periodicamente. Por exemplo, um ARM 5/1 trava sua taxa pelos primeiros cinco anos e, em seguida, sua taxa flutuará uma vez por ano. Sua taxa poderá aumentar ou diminuir dependendo das tendências das taxas nos EUA.

As ARM vêm com regras que determinam sua taxa atual, quanto sua taxa pode mudar a cada ajuste e quanto pode aumentar no total.

Sua taxa de ARM será baseada em dois fatores: o índice e a margem.

• Índice: Esta é a taxa de referência na qual um credor baseia suas taxas de ARM. Diferentes credores usam diferentes índices, como a taxa prime dos EUA. Sua taxa pode subir ou descer com base nas tendências do índice.
• Margem: Este é o valor de juros que o credor adiciona ao índice para compor sua taxa de juros total. Enquanto a taxa do índice pode mudar ao longo da vida do empréstimo, o valor da margem permanece o mesmo. 

Por exemplo, se a taxa do índice atualmente for de 4,5% e sua margem for de 2%, sua taxa de juros total seria de 6,5%. 

As ARM também possuem limites de taxa que limitam o quanto sua taxa pode aumentar ou diminuir. Normalmente, seu empréstimo terá um limite sobre quanto pode mudar no ajuste inicial e em cada ajuste subsequente. Ele também terá uma taxa mínima e máxima que se aplica durante toda a vida do empréstimo. 

Como escolher entre uma hipoteca de taxa fixa ou ajustável

John P. Roland, parceiro e consultor de patrimônio privado da Beyond Financial Advisors, um grupo de clientes privados da Northwestern Mutual, diz que normalmente recomenda hipotecas ajustáveis para compradores de imóveis que planejam se mudar antes da taxa ser reajustada.

“O conselho que dou aos nossos clientes é que não há motivo para pagar ao banco dinheiro extra e juros por uma hipoteca que você não vai manter pelo tempo integral”, diz ele.

Mas se você acha que pode acabar ficando mais tempo em sua casa, é possível que sua taxa de juros aumente eventualmente com uma hipoteca ajustável. Nesse caso, uma hipoteca de taxa fixa provavelmente é a melhor escolha.

Vantagens das hipotecas de taxa fixa

• Se as taxas de hipoteca aumentarem, você mantém sua taxa mais baixa. Sua taxa pode aumentar posteriormente se você escolher uma hipoteca ajustável. Mas com uma taxa fixa, você mantém a mesma taxa durante todo o prazo do empréstimo.
• Pagamentos previsíveis facilitam o planejamento financeiro. Certos pagamentos embutidos em sua hipoteca podem mudar ao longo dos anos, como seguro residencial ou impostos sobre imóveis. Porém, sua taxa de juros permanecerá a mesma ano após ano, o que pode facilitar o planejamento de suas despesas mensais.

Vantagens das hipotecas ajustáveis

• Você pode obter uma taxa inicial mais baixa. As taxas iniciais das hipotecas ajustáveis geralmente são mais baixas do que as taxas fixas. Se você planeja se mudar ou refinanciar antes do término do período com taxa inicial, poderá se beneficiar de uma taxa de juros menor.
• Uma taxa mais baixa oferece mais flexibilidade orçamentária. Quando você paga menos juros em sua parcela hipotecária mensal, pode usar esse dinheiro para outros objetivos financeiros, como pagar dívidas ou contribuir para sua aposentadoria.
• Se as taxas diminuírem posteriormente, você pode obter uma taxa menor. Dependendo do que acontecer com a economia, a taxa da sua hipoteca ajustável pode realmente diminuir quando o período com taxa inicial acabar.

Compreenda os riscos relacionados a uma hipoteca ajustável

As hipotecas ajustáveis são arriscadas porque podem acabar sobrecarregando seu orçamento. E mesmo que você planeje se mudar ou refinanciar antes da sua taxa ser reajustada, é difícil saber com certeza se será possível fazer isso.

Ao escolher o prazo fixo da sua hipoteca ajustável, Roland recomenda deixar uma margem para imprevistos.

“Por exemplo, se você está comprando sua primeira casa e sabe que é um imóvel inicial e pretende ficar lá por cerca de cinco anos, considere ter uma hipoteca ajustável de sete anos”, diz ele.

Você também deve verificar a estimativa de empréstimo fornecida pelo seu credor para descobrir quanto sua taxa pode aumentar no final e como seria o seu pagamento mensal máximo possível. Ao considerar seu orçamento habitacional, pense em como esse número se encaixa.

Calcule sua parcela hipotecária mensal

Use nossa calculadora de hipotecas gratuita para ver como diferentes taxas podem afetar seus pagamentos ao longo dos anos. A calculadora também mostra como diferentes prazos de taxa fixa, como 30 anos vs. 15 anos, podem impactar seus pagamentos.

Perguntas frequentes sobre hipotecas de taxa fixa e ajustável