Como comprar uma casa em execução hipotecária

Como comprar uma casa em execução hipotecária' (How to buy a house in foreclosure)

É difícil para os compradores de imóveis, com a diminuição do estoque, o aumento dos preços e as taxas de hipoteca de 30 anos em níveis altos de 21 anos. A competição por imóveis prontos para morar é especialmente acirrada, levando um grande número de compradores e investidores imobiliários a propriedades em processo de execução hipotecária.

E as execuções hipotecárias estão aumentando: houve 185.580 execuções hipotecárias na primeira metade de 2023, de acordo com um relatório da provedora de banco de dados imobiliários Attom Data Solutions. Isso representa um aumento de 13% em relação ao mesmo período do ano anterior e um aumento impressionante de 185% em relação ao mesmo período de 2021.

O aumento das execuções hipotecárias ocorre em meio a um mercado imobiliário difícil. O fornecimento de moradias nos EUA diminuiu para mínimas recordes, segundo a Redfin. O preço médio das casas subiu para US$ 406.700 em julho, um aumento de 1,9% em relação ao ano anterior, de acordo com o relatório mensal da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. E as taxas de juros em alta elevaram as taxas de hipoteca para o nível mais alto em 21 anos – a média para um empréstimo de 30 anos atingiu 7,09% na semana que terminou em 17 de agosto, informou a Freddie Mac.

Tudo isso tem levado a um aumento do interesse por propriedades em processo de execução hipotecária.

O que é uma casa em processo de execução hipotecária?

Uma casa em processo de execução hipotecária é uma propriedade que foi retomada por um credor após o proprietário anterior deixar de pagar a hipoteca. Essas casas são tipicamente vendidas por meio de leilões, vendas rápidas ou listadas como propriedades de propriedade imobiliária (REO).

As propriedades em processo de execução hipotecária geralmente têm um preço mais baixo. “Neste mercado restrito, onde o estoque é tão baixo, os compradores em busca de negócios precisam olhar para propriedades em processo de execução hipotecária”, diz Christina Kallaher, corretora imobiliária e especialista em execuções hipotecárias em Birmingham, Alabama.

Aqui estão os seis passos básicos para comprar uma casa em processo de execução hipotecária.

1. Contrate um corretor imobiliário com experiência em vendas de execuções hipotecárias

Encontrar um corretor de compradores que conheça bem as vendas de execuções hipotecárias é fundamental. “Comprar uma propriedade em processo de execução hipotecária é uma fera completamente diferente”, diz Kallaher. “Existem documentos especiais que você precisa assinar, com terminologia única. Pode haver várias penhoras em uma propriedade que podem complicar a compra de uma casa em processo de execução hipotecária. E podem surgir outros problemas.”

2. Obtenha pré-aprovação para um empréstimo imobiliário

Obter uma pré-aprovação de hipoteca de um credor confiável demonstrará ao vendedor – seja um credor titular de penhora, uma entidade governamental que tenha tomado posse da casa ou o proprietário que está se desfazendo da casa em uma venda rápida – que você pode se qualificar para os fundos para comprar a propriedade. (A pré-aprovação de hipoteca também pode ajudar a determinar quanto você pode pagar por uma casa).

Alguns credores, no entanto, podem ficar receosos em financiar um negócio de execução hipotecária, então você pode ter que procurar um empréstimo convencional ou buscar um empréstimo para reforma, como um empréstimo 203(k) da Administração Federal de Habitação (FHA).

Além disso, esteja ciente de que a maioria das casas em processo de execução hipotecária vendidas em leilão deve ser paga em dinheiro.

Use nossa ferramenta, em parceria com o Bankrate, para encontrar as melhores opções de hipoteca de vários credores.

3. Encontre casas em processo de execução hipotecária à venda

Existem várias maneiras de pesquisar por propriedades em processo de execução hipotecária. Kallaher recomenda o site do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano para empréstimos em processo de execução hipotecária pela FHA, HomePath para execuções hipotecárias detidas pela Fannie Mae, HomeSteps para execuções hipotecárias detidas pela Freddie Mac, Foreclosure.com e os sites de leilão imobiliário Auction.com e Hubzu.com. Além disso, sites de listagem imobiliária, como Zillow, Realtor.com e Redfin, permitem que você filtre por vendas de execuções hipotecárias em sua área. “Seu corretor imobiliário também pode ter acesso a propriedades prestes a entrar em execução hipotecária”, diz ela.

4. Faça uma oferta

Depois de encontrar uma casa em processo de execução hipotecária que você deseja comprar, sente-se com seu corretor imobiliário, que poderá ajudá-lo a elaborar uma oferta levando em consideração a condição da propriedade, o valor de mercado e seu orçamento.

Você pode ter margem para negociar o preço de venda, dependendo de quanto tempo a propriedade está no mercado. Mas tenha em mente que a maioria das casas em processo de execução hipotecária é vendida “no estado em que se encontra”, ou seja, os bancos não farão reparos na propriedade.

5. Faça uma inspeção residencial

Ter a casa inspecionada, de cima a baixo, por um profissional ajudará a identificar problemas com a propriedade. No entanto, algumas execuções hipotecárias – frequentemente leilões – não permitem que você inspecione a propriedade antes de comprá-la, portanto, considere sua tolerância ao risco.

6. Feche o negócio

Seu corretor imobiliário pode ajudá-lo a navegar no processo de fechamento. Atenção: vendas curtas podem levar até cerca de seis meses para serem concluídas, desde o início até o fim.

Orçamento para reformas

Tecnicamente, isso não faz parte do processo de compra de uma execução hipotecária, mas é importante considerar, considerando que muitas casas hipotecadas requerem reparos significativos. Portanto, é uma boa ideia levar em conta as despesas potenciais de reforma ao observar uma propriedade hipotecada.

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