Quais são os empréstimos conformes versus não conformes, e qual destas hipotecas é a certa para você?

Empréstimos Conformes versus Não Conformes Qual é a Melhor Hipoteca para Você?

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• Empréstimos conformes seguem as diretrizes da Fannie Mae ou Freddie Mac. Empréstimos não conformes não seguem.
• Empréstimos não conformes podem ser uma boa opção para mutuários que necessitam de hipotecas maiores ou outras flexibilidades.
• O FHFA estabelece o limite de empréstimo para empréstimos conformes, que em 2023 é de US$ 726.200 em grande parte dos EUA.

Quando você inicia o processo de compra de imóveis, pode parecer que há um número infinito de maneiras de descrever uma hipoteca. Elas podem ser convencionais ou apoiadas pelo governo, fixas ou ajustáveis, reversas, somente juros – a lista continua. 

Uma das descrições mais importantes de hipotecas é a de empréstimo conformes contra não conformes. Na verdade, uma das primeiras decisões que você tomará ao definir o tipo de empréstimo hipotecário que deseja é se está buscando um empréstimo conforme ou não conforme. Isso ajudará você a determinar quais credores hipotecários solicitar e quais requisitos de crédito você precisará cumprir para se qualificar para um empréstimo.

Definição de empréstimo conforme

Empréstimos conformes seguem as diretrizes estabelecidas pela Fannie Mae ou Freddie Mac em relação aos tipos de hipotecas que eles estão dispostos a comprar. 

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Fannie Mae e Freddie Mac são empresas que fornecem liquidez ao mercado hipotecário comprando empréstimos recentemente originados de credores. Em seguida, eles vendem essas hipotecas para investidores como títulos lastreados em hipotecas.

Fannie e Freddie não desejam comprar hipotecas muito arriscadas, então eles só compram hipotecas que atendam às suas diretrizes de crédito, como ter uma pontuação de crédito de pelo menos 620 e uma razão dívida-renda de até 50%.

Empréstimos conformes também atendem aos limites de empréstimo estabelecidos pela Agência Federal de Financiamento de Habitação (FHFA), que supervisiona a Fannie Mae e a Freddie Mac. A FHFA estabelece o limite para empréstimos conformes a cada ano. Para 2023, o limite é de US$ 726.200 na maior parte dos EUA. Nas áreas com maior custo de vida, o limite vai até um máximo de US$ 1.089.300.

Empréstimos conformes são considerados um tipo de hipoteca convencional. Hipotecas convencionais não são seguradas ou garantidas por uma agência governamental, como a Administração Federal de Habitação, que segura empréstimos da FHA.

Diferenças entre empréstimos conformes e não conformes

Empréstimos conformes atendem às diretrizes da Fannie Mae ou Freddie Mac para compra. Empréstimos não conformes, como o nome sugere, não atendem a essas diretrizes. Essa é a principal diferença entre empréstimos conformes e não conformes.

Empréstimos conformes podem permitir pagamentos iniciais menores do que muitas das outras opções não conformes disponíveis. Isso ocorre porque empréstimos não conformes costumam ser mais arriscados para os credores e, portanto, exigem mais do mutuário no início. Muitos empréstimos não conformes também exigem pontuações de crédito mais altas por esse motivo. Mas isso depende do tipo específico de empréstimo que você está obtendo.

Requisitos do empréstimo conformado

• Pontuação de crédito mínima: 620
• DTI máximo: 50%
• Depósito mínimo: 3%

Tenha em mente que cada instituição financeira pode ter suas próprias diretrizes que vão além do que Fannie e Freddie exigem. Por exemplo, um banco pode exigir uma pontuação de crédito mínima de 660 para suas hipotecas, mesmo que a Fannie Mae possa adquirir um empréstimo com uma pontuação de apenas 620.

Requisitos do empréstimo não conformado

Há uma enorme variedade de empréstimos não conformados disponíveis para os tomadores, de forma que não existe um único conjunto de diretrizes que cubra todos os empréstimos não conformados.

Existem empréstimos não conformados que permitem a qualificação se você precisar usar extratos bancários em vez de declarações de imposto de renda para comprovar sua renda, ou hipotecas voltadas para tomadores que tiveram eventos de crédito negativos recentes, como uma execução hipotecária. Se você tiver uma situação única que julgue que o desqualifica para obter uma hipoteca, vale a pena verificar se há algum produto não conformado disponível para você.

Um dos tipos mais comuns de empréstimo não conformado é um empréstimo jumbo. Trata-se de uma hipoteca que excede os limites de empréstimo conformado da FHFA. Em 2023, isso significa que um empréstimo que excede US$ 726.200 seria considerado não conformado na maioria das partes dos EUA.

Aqui estão alguns dos requisitos típicos que você verá especificamente com os empréstimos jumbo:

• Pontuação de crédito mínima: Geralmente pelo menos 700, mas varia de acordo com o banco
• DTI máximo: Não superior a 45%, e alguns bancos podem solicitar um DTI mais baixo
• Depósito mínimo: Normalmente entre 10% e 20%

Além dos empréstimos jumbo, outros tipos comuns de empréstimos não conformados incluem hipotecas de pagamento de juros, empréstimos ITIN, ou outros tipos de empréstimos não-QM. Os requisitos para esses empréstimos dependem do tipo específico de hipoteca que você está obtendo e dos requisitos do banco. Mas muitos deles exigem pontuações de crédito mais altas, baixos valores de dívida e grandes depósitos.

Empréstimos conformados versus outros tipos de hipotecas

Muitos consideram as hipotecas garantidas pelo governo um tipo de empréstimo não conformado, uma vez que essas hipotecas se conformam a diferentes conjuntos de diretrizes, dependendo da agência que as respalda.

Existem três principais tipos de hipotecas garantidas pelo governo:

• Empréstimos FHA: Você precisará de uma pontuação de crédito de 580 e um depósito de 3,5% para obter um empréstimo FHA. Essas hipotecas são seguradas pela Administração Federal de Habitação.
• Empréstimos VA: Garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos, os empréstimos VA estão disponíveis para veteranos e membros militares que atendam aos requisitos mínimos de serviço. Eles não requerem depósito.
• Empréstimos USDA: Essas hipotecas permitem que você compre uma casa sem depósito se tiver uma renda baixa a moderada e estiver comprando em uma área rural ou suburbana. Elas são respaldadas pelo Departamento de Agricultura dos EUA.

Prós e contras dos empréstimos conformados

Prós

• Requisitos menos rigorosos do que empréstimos não conformes. Geralmente, é mais fácil se qualificar para um empréstimo conformado do que para um empréstimo não conformado. Hipotecas jumbo, por exemplo, frequentemente exigem uma pontuação de crédito melhor, uma relação dívida-renda inferior e uma entrada mais alta.
• Taxas de juros mais baixas. Os credores geralmente cobram taxas mais baixas em empréstimos conformados do que em empréstimos não conformados.

Contras

• Mais difícil de se qualificar em comparação com empréstimos apoiados pelo governo. Empréstimos apoiados pelo governo, especialmente empréstimos da FHA, geralmente são mais fáceis de se qualificar e têm requisitos mínimos de pontuação de crédito mais baixos.
• Limite de empréstimo. Você só pode pegar um determinado valor com um empréstimo conformado. Se você precisar de mais do que o permitido pela FHFA, precisará optar por um empréstimo não conformado.
• Seguro hipotecário privado. Se você tiver menos de 20% para a entrada em um empréstimo conformado, terá que pagar pelo seguro hipotecário privado até obter mais patrimônio em sua casa. O seguro hipotecário privado geralmente custa entre 0,2% e 2% do valor do seu empréstimo.
• Taxas de juros mais altas do que em algumas outras hipotecas. A maioria dos credores cobra taxas hipotecárias mais baixas em empréstimos da FHA, VA e USDA do que em empréstimos conformados.

Perguntas frequentes sobre empréstimos conformados vs. não conformados