Os credores hipotecários estão perdendo dinheiro. Aqui está o motivo.

Credores hipotecários perdem dinheiro. Eis o motivo.

“Se analisarmos o volume geral da indústria em unidades, 2023 é o mais baixo desde que começamos a rastrear unidades em relação ao volume em dólares em 1999”, diz Marina Walsh, vice-presidente de análise da indústria no departamento de pesquisa e economia da Associação de Banqueiros Hipotecários, para ANBLE. “Se considerarmos um período de mais de 25 anos, esse é o volume de unidades mais baixo que já vimos.”

A Associação de Banqueiros Hipotecários havia previsto US$ 855 bilhões em originações de hipotecas para os dois primeiros trimestres de 2023, no entanto, eles ficaram US$ 59 bilhões abaixo, já que as solicitações de hipotecas continuam diminuindo.

De fato, os bancos hipotecários independentes e outras subsidiárias de empréstimos hipotecários relataram uma perda líquida de US$ 534 por originação de hipoteca no segundo trimestre de 2023, de acordo com dados produzidos pela Associação de Banqueiros Hipotecários. É o quinto trimestre consecutivo em que os bancos perdem dinheiro com hipotecas.

Entre os fatores que contribuem para os desafios da indústria de empréstimos hipotecários estão as taxas de juros em alta, a falta de oferta de moradias e a baixa confiança do consumidor. Esses elementos “arruinaram a indústria hipotecária nos últimos dois anos”, diz John Paasonen, cofundador e CEO da plataforma de hipotecas digitais Maxwell, para ANBLE. 

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“A mudança radical nas taxas de juros em um período muito curto de tempo reduziu os volumes de originação de hipotecas, mas além disso, também temos uma crise de estoque de moradias”, concorda Walsh. “Simplesmente não temos muitos imóveis disponíveis para venda, o que também está levando a um volume menor.”

Os credores perdem dinheiro em um empréstimo quando é mais caro produzir o empréstimo do que a receita que ele gera. Para combater essas perdas, os credores começaram a reduzir pessoal e diminuir seus custos de originação. 

“Os credores hipotecários começaram a ajustar significativamente sua base de custos por meio de demissões e negociações com fornecedores nos últimos 12 meses, mas ainda não houve volume suficiente no mercado para compensar esses custos”, explica Paasonen. 

Para referência, o custo de origem de um empréstimo hipotecário é de cerca de 0,5% a 1% do valor total do empréstimo. O custo médio para originar um empréstimo em 2019 foi de cerca de US$ 9.300, de acordo com um estudo da Freddie Mac. No entanto, as despesas de produção de empréstimos, incluindo pessoal e equipamentos, totalizaram mais de US$ 11.000 por empréstimo no segundo trimestre de 2023, de acordo com dados produzidos pela Associação de Banqueiros Hipotecários. Isso é inferior a US$ 13.171 no primeiro trimestre, no entanto. 

Outro fator que afeta o volume de originação de hipotecas tem sido a falta de refinanciamentos, que “praticamente desapareceram”, acrescenta ele. Mais de 60% dos proprietários têm taxas de hipoteca inferiores a 4%, “então é improvável que haja um boom de refinanciamento novamente por muitos anos”. Isso ocorre porque há pouco incentivo para os compradores refinanciarem ou fazerem uma transação que possa aumentar sua taxa de hipoteca.

Embora os credores hipotecários continuem relatando perdas, houve melhorias nos últimos dois trimestres. No primeiro trimestre de 2023, a perda relatada por empréstimo foi de US$ 1.972, e aqueles originados no quarto trimestre de 2022 relataram uma perda de US$ 2.812 por empréstimo, de acordo com a Associação de Banqueiros Hipotecários. No segundo trimestre de 2023, a perda líquida foi de US$ 534 por empréstimo.

“Você nunca quer ver perdas”, diz Walsh. “Mas em termos de onde estávamos no quarto trimestre de 2022 e no primeiro trimestre de 2023, houve alguma melhoria.”

Esses dados podem indicar que as perdas observadas na indústria de empréstimos hipotecários são temporárias, dizem os especialistas. 

“Tempos difíceis são uma oportunidade para empresas solventes conquistarem participação de mercado, e a indústria de empréstimos não é exceção”, diz Erin Sykes, chefe da ANBLE na corretora residencial e comercial Nest Seekers International, para ANBLE. “Esses banqueiros hipotecários acreditam que nossos desafios atuais não durarão para sempre, e por isso estão escolhendo ter perdas a curto prazo na esperança de manter o impulso dos negócios e permanecer relevantes durante uma recessão.”

Além disso, as empresas de empréstimos hipotecários também prestam serviços de empréstimos, o que pode ser lucrativo mesmo que as originações de empréstimos sejam custosas. De fato, ao analisar as operações de produção e serviço, cerca de 58% dos credores hipotecários estão obtendo lucro, diz Walsh.

“No que diz respeito ao lado de serviço do negócio, estamos em uma taxa de inadimplência recorde, então o dinheiro está fluindo no lado de serviço”, diz ela. “Em certas regiões do país, temos desastres naturais, o que aumentará o custo do serviço porque eles estão lidando com mutuários afetados por esses desastres naturais, mas, em geral, o serviço como um todo está indo muito bem.”