Empréstimos hipotecários transferíveis o que são e como encontrá-los

Empréstimos hipotecários transferíveis - o que são e como encontrá-los

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Com as taxas de hipoteca nos níveis mais altos em décadas, os mutuários estão desesperados por maneiras de manter suas parcelas mensais baixas.

Em 2021, as taxas de hipoteca de 30 anos atingiram seu ponto mais baixo de todos os tempos, caindo para 2,65%. Mas em 2023, elas permaneceram bem acima de 6% e até ultrapassaram 7% em alguns momentos. Essa rápida alta tem feito muitos mutuários se arrependerem por não terem aproveitado aquelas taxas baixas quando tiveram a chance.

No entanto, você não precisa de uma máquina do tempo para aproveitar uma taxa de hipoteca mais baixa. Você só precisa encontrar um vendedor com uma hipoteca assumível.

O que é uma hipoteca assumível?

Uma hipoteca assumível é um tipo de empréstimo imobiliário. O vendedor transfere sua hipoteca existente para o comprador, para que o comprador não precise solicitar uma nova hipoteca.

Como comprador, você assumirá os termos do vendedor, incluindo a taxa de juros, saldo devedor e prazo restante. Sua entrada deve cobrir a diferença entre o preço de venda e o valor devido. Por exemplo, digamos que uma casa esteja à venda por $400.000 e o vendedor ainda deva $350.000. Você precisará fazer uma entrada de $50.000 para cobrir a diferença.

Para assumir uma hipoteca, você deve atender aos requisitos para a hipoteca, como uma pontuação de crédito mínima e uma proporção máxima de dívida para renda. O credor irá aprová-lo e o vendedor poderá solicitar ser liberado da hipoteca.

Um membro da família pode assumir uma hipoteca?

Você pode ser capaz de assumir uma hipoteca de um membro da família. Verifique o contrato de hipoteca deles para ter uma ideia de suas opções e depois entre em contato com o credor para discutir os detalhes.

Primeiro, veja se o contrato afirma claramente que a hipoteca é assumível. Em seguida, procure por uma cláusula de vencimento na venda. Esta é uma disposição presente em alguns contratos que estabelece que o proprietário deve pagar sua hipoteca integralmente se a transferir para outra pessoa.

Mesmo que haja uma cláusula de vencimento na venda, alguns credores listam exceções relacionadas a membros da família. Por exemplo, pode ser mencionado que um membro da família pode assumir a hipoteca se o proprietário falecer, ou que o proprietário pode transferir a hipoteca para um filho ou cônjuge.

Independentemente dos termos do contrato, você e/ou o proprietário devem entrar em contato com o credor para discutir as opções. Mesmo que o contrato não permita que eles transfiram a hipoteca para você, o credor pode concordar em adicionar seu nome à hipoteca. Nesse caso, tanto você quanto o proprietário original serão responsáveis pelos pagamentos.

Quais tipos de hipotecas são assumíveis?

Normalmente, você não pode assumir uma hipoteca convencional de taxa fixa. Em alguns casos, você pode assumir uma hipoteca convencional de taxa ajustável. Existem três tipos principais de hipotecas que são assumíveis: FHA, VA e USDA.

FHA

Como comprador, você deve atender aos critérios do credor para um empréstimo FHA. Na maioria dos casos, isso significa ter pelo menos uma pontuação de crédito de 580 e uma proporção de dívida para renda de 43% ou menos.

VA

Para empréstimos VA, o comprador original deve ser um membro militar ativo, veterano ou membro da família. Mas você não precisa ter afiliação com o militar para assumir uma hipoteca VA.

O credor e o escritório regional de empréstimos VA precisarão aprovar você para assumir uma hipoteca VA. A exceção é para hipotecas VA que foram originadas antes de 1º de março de 1988 – nesse caso, você não precisa de aprovação do credor ou do escritório.

USDA

Os empréstimos USDA são para compradores que têm uma renda baixa a moderada e estão comprando uma casa em uma área rural. Para assumir uma hipoteca USDA, você precisará atender aos requisitos de renda para o seu condado. Você também precisará atender aos requisitos de pontuação de crédito e proporção de dívida para renda do credor.

Prós e contras de uma hipoteca assumível

A conclusão: Se a hipoteca original do vendedor tiver uma taxa de juros mais baixa do que você poderia obter com uma nova hipoteca, uma hipoteca assumível pode ser um bom negócio para você.

Prós

Sem avaliação de imóvel. Você não precisa fazer uma avaliação do imóvel ao assumir uma hipoteca, o que pode economizar centenas de dólares. No entanto, você ainda pode querer agendar uma inspeção para decidir se deseja morar na casa.
Boa opção se as taxas de juros estiverem aumentando. As taxas de hipoteca estão subindo agora? Você pode conseguir uma taxa mais baixa assumindo a hipoteca do vendedor do que solicitando uma nova hipoteca.

Contras

Opção desfavorável se as taxas de juros estiverem diminuindo. Se as taxas estiverem caindo agora, você pode querer solicitar uma nova hipoteca e obter uma taxa mais baixa em vez de assumir uma hipoteca e ficar preso com uma taxa mais alta.
Possível pagamento inicial alto. Você precisa cobrir a diferença entre o patrimônio líquido da casa do vendedor. Por exemplo, se a casa está sendo vendida por $300.000 e o proprietário ainda deve $200.000, você terá que fazer um pagamento inicial de $100.000.
Limitado aos termos do vendedor. Com sua própria hipoteca, você pode pesquisar diferentes credores, tipos de hipoteca, prazos e taxas de juros. Com uma hipoteca assumível, você está vinculado aos termos do vendedor.

Quanto custa assumir uma hipoteca?

O custo de assumir uma hipoteca depende em parte do valor do seu pagamento inicial. Você precisará pagar a diferença entre o valor da casa e o valor que o vendedor ainda deve. Isso pode ser alguns milhares de dólares ou dezenas de milhares de dólares.

Você também terá que pagar os custos de fechamento, assim como faria com uma hipoteca regular (com exceção da taxa de avaliação). De acordo com a ClosingCorp, os custos médios de fechamento de hipotecas no primeiro semestre de 2021 foram de $3.860 sem impostos de transferência e $6.905 com impostos.

Assumir uma hipoteca pode ser uma boa opção se você puder pagar o pagamento inicial e obter uma boa taxa de juros. No entanto, é um processo complicado, então converse com o credor sobre suas opções.

Como encontrar uma hipoteca assumível

Pode ser difícil encontrar um vendedor com uma hipoteca assumível, especialmente porque alguns vendedores podem nem mesmo saber que têm uma e, portanto, não a anunciam.

Você pode tentar encontrar imóveis disponíveis com hipotecas assumíveis fazendo uma pesquisa por palavras-chave em um site de listagem imobiliária como Zillow ou Redfin.

Também é possível perguntar ao vendedor, ou pedir ao seu corretor imobiliário para perguntar, se você encontrar uma casa que goste e estiver se perguntando se eles têm uma hipoteca assumível.

Um novo serviço chamado Roam tem como objetivo ajudar os compradores a se conectar com vendedores que possuem hipotecas assumíveis. A Roam diz que, quando você se inscrever, encontrará listagens para você com hipotecas assumíveis que têm taxas abaixo de 5%. No fechamento, você pagará uma taxa de 1%.

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