Como a queda da Evergrande sinalizou a crise imobiliária da China

Evergrande's fall signals China's real estate crisis.

SHANGHAI/HONG KONG, 31 de agosto – No início, Hui Ka Yan seguiu uma fórmula simples. Pegue empréstimos para comprar terras. Venda casas no local antes de serem construídas. Use o dinheiro para pagar credores e financiar o próximo projeto imobiliário.

Por duas décadas, a partir de meados da década de 1990, essa abordagem foi enormemente lucrativa à medida que os preços das casas chinesas dispararam. Transformou Hui, um ex-funcionário da indústria do aço de uma vila rural, no homem mais rico da China. E transformou sua empresa, China Evergrande Group (3333.HK), em um vasto império imobiliário.

Mas à medida que a Evergrande ficou cada vez mais carregada de dívidas, a empresa recorreu a estratégias cada vez mais unorthodoxas para gerar fundos.

Em 2016, pelo menos uma subsidiária da Evergrande estava encorajando alguns funcionários a comprar produtos financeiros da unidade de gestão de patrimônio do grupo, que ajudou a financiar o desenvolvimento imobiliário, de acordo com um ex-funcionário e um documento da empresa revisado pela ANBLE. O ex-funcionário disse que algumas pessoas foram solicitadas a gastar até metade de seus salários nesses produtos.

• Exclusivo Exportadores chineses estão usando swaps de moeda para ma...
• O StanChart contrata o banqueiro de investimentos De Giorgi como CF...
• O Fed alertou a unidade de fintech da Goldman sobre riscos e superv...

A ANBLE descobriu que pedir dinheiro aos funcionários era apenas uma das várias práticas incomuns adotadas pela empresa antes de chegar à beira de um colapso desordenado em 2021 sob o peso de centenas de bilhões de dólares de dívidas. Esta conta da ascensão e queda de Hui e Evergrande é baseada em entrevistas com mais de 20 pessoas que trabalharam com o magnata ou em sua empresa. Todos falaram sob condição de anonimato.

A Evergrande disse que Hui não estava disponível para uma entrevista. Nem o fundador nem a empresa responderam aos pedidos por escrito de comentário, incluindo sobre se os funcionários foram incentivados a adquirir produtos financeiros, o estilo de gestão de Hui, as práticas comerciais da empresa e os desafios que ela enfrenta.

Hui era um empresário ambicioso que podia ser exigente com sua equipe, carismático com credores e, às vezes, indulgente consigo mesmo. Ele tinha uma equipe de assistentes pessoais femininas e pelo menos algumas delas foram contratadas principalmente por sua aparência, de acordo com quatro ex-funcionários e uma pessoa familiarizada com a empresa.

A história da Evergrande também revela o funcionamento interno de uma gigante imobiliária chinesa, desde os dias de preços imobiliários em alta até a queda precipitada da empresa, quando investidores varejistas enfurecidos invadiram seus escritórios. A trajetória da empresa também reflete as ANBLEs do mercado imobiliário chinês em geral, um dos principais impulsionadores do crescimento da segunda maior economia do mundo – mas agora é uma âncora que puxa essa economia para baixo.

Empresas que representam 40% das vendas de imóveis na China entraram em default desde meados de 2021, de acordo com estimativas de analistas. Casas foram deixadas inacabadas. Fornecedores não foram pagos. E alguns dos milhões de chineses que colocaram suas economias em produtos de gestão de patrimônio vinculados a imóveis correm o risco de não recuperar seu dinheiro.

As propriedades da Evergrande foram “vendidas como um investimento especulativo, não vendidas como um lugar para morar”, disse Anne Stevenson-Yang, principal gerente da J Capital Research nos Estados Unidos, que produz pesquisas e assume posições de investimento a descoberto, ou apostas na queda de uma ação. As pessoas as compram porque acham que o valor vai aumentar “então obviamente o jogo de confiança só funcionará enquanto as pessoas continuarem comprando”.

A confiança pública está se esgotando. O mercado imobiliário da China foi abalado novamente nas últimas semanas, quando outro grande desenvolvedor, chamado Country Garden (2007.HK), não pagou duas obrigações em dólares americanos e buscou adiar o pagamento de um título privado local.

Os problemas da Evergrande não estão diminuindo. A construtora em dificuldades propôs termos de reestruturação para sua dívida no exterior e recentemente buscou a aprovação de um tribunal dos Estados Unidos para o plano. A Evergrande disse que seu plano de reestruturação proposto aliviará suas dívidas no exterior e ajudará a empresa a retomar as operações.

No domingo, a Evergrande relatou perdas de 33 bilhões de yuans (US$ 4,53 bilhões) para o primeiro semestre do ano, em comparação com uma perda de 66,4 bilhões de yuans no mesmo período do ano anterior. As ações da Evergrande caíram 79% na segunda-feira após a retomada das negociações após uma suspensão de 17 meses, eliminando US$ 2,2 bilhões do valor de mercado da empresa.

Para Hui, de 64 anos, a queda da empresa destruiu dezenas de bilhões de dólares de sua fortuna pessoal e exigiu a venda frenética de ativos corporativos para ajudar a pagar dívidas. A empresa também enfrenta um ataque legal: a Evergrande disse que havia mais de 2.200 processos judiciais totalizando aproximadamente 535 bilhões de yuans (US$ 73,40 bilhões) em responsabilidade potencial até junho.

A crise da dívida do setor imobiliário chinês representa um desafio significativo para o presidente Xi Jinping e seus formuladores de políticas, com a economia do país já sofrendo com a demanda doméstica e estrangeira mais fraca. A produção econômica da China cresceu em um ritmo fraco no segundo trimestre.

A ansiedade sobre a propagação da contaminação para o setor financeiro do país e para a economia em geral está pesando nos mercados globais.

O Gabinete de Informação do Conselho de Estado da China, que lida com consultas de mídia em nome do governo, se recusou a comentar sobre o mercado imobiliário e o destino da Evergrande. A autoridade habitacional e o ministério das finanças não responderam aos pedidos de comentários.

AS FUNDAMENTAÇÕES

Hui foi criado por sua avó em uma vila rural na província de Henan, de acordo com uma biografia.

Ele fundou a Evergrande em 1996, quando a China estava desmantelando seu sistema de habitação fornecida pelo estado e urbanizando rapidamente. Cerca de um terço dos chineses viviam em cidades na época. Agora, cerca de dois terços vivem.

As autoridades locais tinham incentivo para favorecer o desenvolvimento habitacional por empresas como a Evergrande. Pequim aumentou significativamente a parcela dos impostos arrecadados pelo governo central na metade da década de 1990. Os governos locais viram sua parcela diminuir, mas não tiveram uma redução correspondente em sua responsabilidade de fornecer serviços. Para reabastecer seus cofres, os governos locais venderam terras para desenvolvedores para aumentar as receitas.

Hui aproveitou essa demanda. Ele comprou a terra para seu primeiro projeto de desenvolvimento em 1996 por 5 milhões de yuans, emprestando mais da metade do valor, de acordo com a biografia. Ele vendeu o primeiro complexo no ano seguinte por 80 milhões de yuans, de acordo com o site da Evergrande.

Em 2009, a Evergrande havia se expandido para mais de 20 cidades, de acordo com a empresa.

Quando Hui listou as ações da Evergrande em Hong Kong em 2009, levantou o equivalente a US$ 729 milhões. O acordo tornou Hui, que então possuía cerca de dois terços da empresa, bilionário.

Em 2013, Hui estava em alta. Ele foi eleito membro de um dos mais prestigiados órgãos políticos da China, o Comitê Permanente da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês. Nesse ano, o Guangzhou Evergrande, o time de futebol que a empresa havia comprado o controle três anos antes, venceu a principal competição de clubes do futebol asiático.

Quando estava em Hong Kong, ele se misturava com os magnatas imobiliários da cidade, jogando cartas e fazendo negócios de investimento com eles, de acordo com três pessoas com conhecimento das reuniões. Hui comia no exclusivo clube de membros Dynasty Club de Hong Kong, jantando comidas chinesas como sopa de ninho de pássaro e sopa de barbatana de tubarão, disse a pessoa familiarizada com a empresa.

Enquanto entretenia empresários em um clube na sede da Evergrande em Guangzhou durante os anos de prosperidade, Hui, em pelo menos duas ocasiões, jogou dinheiro para entretenimento e observou enquanto suas assistentes femininas recolhiam as notas do chão, disse uma pessoa que costumava trabalhar para ele.

Hui e a Evergrande não responderam às perguntas feitas pela ANBLE sobre o estilo de vida do fundador.

‘TUDO ERA DE CIMA PARA BAIXO’

Embora a Evergrande tenha se expandido, Hui continuou envolvido em todos os níveis.

Ele aprovava todas as aquisições de terras, disse um ex-funcionário que trabalhava em um dos escritórios regionais da Evergrande. Hui ajudava a criar slogans publicitários, disseram duas pessoas entrevistadas pela ANBLE. Ele era exigente em relação a fontes e tamanhos de fontes, de acordo com a pessoa que costumava trabalhar para ele. E Hui pedia que a equipe multasse os funcionários por infrações menores, de acordo com a pessoa que costumava trabalhar para ele e a pessoa familiarizada com a empresa, incluindo coisas como não se vestir adequadamente.

“Tudo era de cima para baixo. Ninguém questionava o que Hui dizia”, disse um ex-funcionário.

A cultura corporativa era refletida em um vídeo de Hui jogando em uma partida de basquete da empresa, que foi carregado em uma plataforma de compartilhamento em abril de 2020. Enquanto Hui repetidamente arremessa a bola, os jogadores adversários mal o desafiam. A ANBLE não conseguiu verificar independentemente as imagens.

Para aqueles que aceitavam o estilo de Hui, havia uma clara vantagem: salários generosos. O salário médio na Evergrande era de 15.666 yuans (US$ 2.149,38) por mês em 2018, segundo o site de dados de emprego Maimai.cn. Isso era cerca de três vezes a média mensal no setor imobiliário, de acordo com dados oficiais.

Alguns funcionários do departamento de capital da Evergrande embolsavam bônus lucrativos por garantir empréstimos de bancos ou outros credores, com equipes ganhando até 1% do valor emprestado, disse um ex-funcionário e a pessoa familiarizada com a empresa. Os bônus eram então divididos entre a equipe, disse o ex-funcionário.

METAS DO FUNCIONÁRIO PARA PRODUTOS FINANCEIROS

Em 2016, com os preços dos imóveis na China em alta, a Evergrande ultrapassou seu principal concorrente e se tornou a maior incorporadora do país em vendas. As reservas de terras da empresa atingiram 312 milhões de metros quadrados, o dobro em relação a apenas dois anos antes.

O preço das ações da Evergrande em 2017 ultrapassou HK$30, mais de sete vezes o preço de sua oferta pública inicial em 2009. Hui se tornou o homem mais rico da Ásia, com uma fortuna estimada em dezenas de bilhões de dólares na época, segundo a revista Forbes.

Enquanto a Evergrande estava se empanturrando de terras, a empresa procurava maneiras de financiar seus negócios. Em sua então unidade de internet, a HengTen Networks, a empresa incentivou alguns funcionários a usarem seu próprio dinheiro para comprar produtos de gestão de patrimônio do grupo.

O documento de maio de 2016 revisado pela ANBLE lista mais de uma dúzia de pessoas que não cumpriram a cota de compra de produtos financeiros da Evergrande. Uma anotação manuscrita no documento descreve a situação como “grave” e diz que os bônus seriam cortados se essas mais de uma dúzia de pessoas não atingissem suas cotas.

A gestão cortou alguns bônus como resultado, disse o ex-funcionário, que trabalhava na HengTen. A pessoa familiarizada com a empresa, que falou sobre os hábitos alimentares de Hui em Hong Kong, disse que as metas para a compra de produtos financeiros eram generalizadas na Evergrande e também disse que os funcionários seriam penalizados por não atingirem suas cotas.

Em um recente arquivamento na bolsa de valores, a Evergrande disse ter levantado cerca de 92,1 bilhões de yuans (US$ 12,64 bilhões) com a venda de produtos de gestão de patrimônio ao longo do tempo e que, até o final de 2022, havia cerca de 34 bilhões de yuans (US$ 4,66 bilhões) de principal e juros não pagos desses produtos.

Embora seja comum para as incorporadoras chinesas levantarem fundos para projetos imobiliários através da venda de produtos de gestão de patrimônio, vincular bônus dos funcionários à compra desses produtos é incomum, disseram dois especialistas do setor.

“Você pode parecer mais lucrativo, mas é um impulso artificial”, disse Kelly Richmond Pope, contadora forense e professora da DePaul University de Chicago.

A Evergrande Wealth, uma unidade da Evergrande Financial Holding Group do Evergrande Group, não respondeu aos pedidos de comentários. O regulador bancário da China também não respondeu aos pedidos de comentário.

Ao mesmo tempo, Hui estava acumulando dívidas para a empresa. Foi por volta dessa época que o governo começou a expressar publicamente preocupação com a escala do endividamento no setor imobiliário.

Quando questionado por investidores e jornalistas ao longo dos anos sobre seus projetos altamente alavancados, Hui respondeu que o alto volume de negócios e o valor dos ativos da Evergrande eram suficientes para cobrir suas dívidas.

Ele também prestava homenagens públicas ao Partido Comunista no poder. “Sem a boa política do país para reforma e abertura, a Evergrande não teria o que tem hoje”, disse Hui em um discurso de 2018 no China Charity Awards.

Hui, que já havia expandido seus negócios para outras áreas, como cirurgia plástica e seguro de vida, continuou a investir em novos empreendimentos. Em 2019, ele se aventurou nos carros elétricos.

CARPA MORTA

No início de 2020, Hui reiterou publicamente o compromisso de “reduzir significativamente” a dívida de sua empresa. Mas manter a Evergrande à tona estava prestes a se tornar muito mais difícil.

Pequim implementou agora rigorosas novas regulamentações com o objetivo de restringir o financiamento de incorporadoras altamente alavancadas. Em 2021, as vendas de imóveis na China começaram a cair e a repressão do governo levou a uma série de calotes por incorporadoras, com muitas indo à falência.

Em uma reunião mensal com a equipe em 2020, Hui lamentou a morte de algumas de suas carpas japonesas, segundo a pessoa familiarizada com a empresa. Hui disse que as mortes eram um presságio de má sorte, disse a pessoa.

À medida que os bancos e investidores se tornavam mais cautelosos em emprestar para incorporadoras, a Evergrande procurou fontes alternativas – e mais caras – de financiamento.

Um dos lugares onde a empresa buscou recursos foram as chamadas empresas de confiança, como a ANBLE relatou em 2020. Apelidadas de “bancos sombra” porque operam fora de muitas das regras que regem os bancos comerciais, as empresas de confiança estavam ansiosas para aproveitar as necessidades de uma indústria ávida por crédito. E elas podiam cobrar taxas de juros muito mais altas do que os bancos regulamentados.

Conforme o aperto geral do crédito se intensificou em 2020 e 2021, a Evergrande teve dificuldade em vender seus títulos em yuan local, devido a preocupações com sua solvabilidade. A empresa usou seus próprios fundos para comprar os títulos por meio de veículos especiais, disse um ex-funcionário da equipe financeira da Evergrande e uma pessoa familiarizada com os acordos de financiamento da empresa. As pessoas disseram que esses veículos então venderam os títulos com um rendimento ou pagamento de juros mais alto, considerado adequado pelos investidores em relação ao risco.

Às vezes, o juro efetivo dessas obrigações poderia chegar a 18%, enquanto no mercado aberto era de 6%, disse o ex-funcionário da equipe financeira. “O preço real que eles estavam pagando pela finança estava consumindo os lucros”, disse essa pessoa.

O Evergrande também desviou empréstimos que haviam sido garantidos por sua unidade de serviços imobiliários, que era listada publicamente, para pagar as necessidades operacionais e financeiras do Evergrande, disse um comitê de diretores independentes do Evergrande. O comitê investigou o assunto depois que os bancos confiscaram 13,4 bilhões de yuans (US$ 1,84 bilhão) de depósitos mantidos pela unidade de serviços imobiliários em 2021.

No ano passado, três altos executivos renunciaram depois que uma investigação inicial disse que estavam envolvidos no desvio dos empréstimos.

“A Evergrande tem uma mentalidade particularmente aventureira”, disse Stevenson-Yang, da J Capital Research.

Nem Hui nem a empresa responderam às perguntas sobre se a Evergrande usou veículos de propósito especial para comprar e revender obrigações ou sobre os desvios de empréstimos. A empresa disse que estava em negociações com a subsidiária de serviços imobiliários sobre um cronograma de pagamento e adotou medidas para abordar possíveis fraquezas no controle interno.

Até 2021, as dívidas totais da Evergrande atingiram US$ 300 bilhões. A empresa com falta de dinheiro lutou para pagar fornecedores e concluir casas. Suas receitas imobiliárias despencaram.

A Evergrande também deixou de pagar investidores de varejo em seus produtos financeiros no prazo, o que provocou protestos em todo o país. Cenas caóticas irromperam nos escritórios da empresa em Shenzhen em setembro de 2021, quando cerca de 100 investidores insatisfeitos lotaram o saguão para exigir reembolso.

Dias depois, Hui disse em uma carta aos funcionários que estava confiante de que a empresa “sairia de seu momento mais sombrio”.

Mas a Evergrande registrou uma perda combinada de US$ 81 bilhões em 2021 e 2022. Em março do ano passado, a negociação das ações da Evergrande listadas em Hong Kong foi suspensa. Hui reduziu sua participação na empresa e sua própria ANBLE pessoal agora vale menos de um décimo dos US$ 36 bilhões que valia em seu auge em 2019, segundo estimativas da Forbes.

A Evergrande está no processo de buscar aprovações de credores e tribunais para seu plano de reestruturação de dívidas no exterior. Os credores devem se reunir no final de setembro para votar no plano, que pode permitir que eles recuperem até um quarto do que lhes é devido.

Em uma carta de janeiro aos funcionários, Hui descreveu 2023 como um “ano crucial” e prometeu pagar os credores e cumprir projetos.

O ano, no entanto, não começou bem para ele. Uma mansão em Hong Kong que os credores haviam confiscado dele foi colocada à venda em março. Seu valor estimado: cerca de US$ 112 milhões.

(Esta história foi reenviada para mudar o título)

($1 = 7,2885 yuan renminbi chinês)

• ANLINS
• ASIA
• ASXPAC
• CMPNY
• CN
• DBT
• EASIA
• EMRG
• EREP
• FIN
• FINS
• FINS08
• NEWS1
• PUBL
• REA
• REAL
• REALE
• REOP
• RESREA
• SREP
• TOPCMB
• TOPNWS