O excesso de escritórios pode ajudar a amenizar a escassez aguda do mercado imobiliário do país. Mas esse desenvolvedor imobiliário diz que as conversões residenciais não serão fáceis.

Excess offices can help alleviate the country's acute real estate market shortage. But this real estate developer says residential conversions won't be easy.

Enquanto isso, a habitação nos EUA continua sendo insuficiente. De acordo com o Morgan Stanley, os EUA têm uma “falta estrutural” de cerca de 2 milhões de unidades habitacionais. Isso é baseado em suposições conservadoras. Quando os pesquisadores do Morgan Stanley inserem suposições “agressivas”, eles calculam que os EUA têm uma falta impressionante de 6 milhões de unidades habitacionais.

A escassez de estoque habitacional, somada ao excesso de espaços de escritórios, está levando os desenvolvedores a questionar como os espaços comerciais podem ser reimaginados. Mas os projetos de conversão de escritórios em residências podem realmente funcionar como uma maneira econômica e rápida de disponibilizar mais unidades habitacionais?

Bobby Fijan, um empreendedor imobiliário e co-fundador da Form Developers, uma empresa de tecnologia imobiliária, começou a fazer conversões de escritórios em residências há cerca de uma década, com um projeto que converteu um antigo prédio de escritórios Art Déco dos anos 1920 no centro de Filadélfia em 200 unidades residenciais que estabeleceram o recorde de preços de aluguel na cidade na época.

“Prédios de conversão históricos têm um desempenho muito melhor do que deveriam”, ele conta à ANBLE. “Custa aproximadamente o mesmo para fazer uma conversão do que para construir uma nova construção. É apenas um pouco mais rápido.” Usando sua expertise em planejamento de pisos, desenvolvimento de apartamentos e tecnologia imobiliária, Fijan continuou a realizar projetos de conversão de escritórios em residências em todo os EUA.

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A ANBLE conversou com Fijan para saber mais sobre o processo de conversão de escritórios em residências e se isso poderia ser uma alternativa viável. Partes da entrevista foram editadas e resumidas para maior clareza e brevidade.

O que é necessário para projetos de conversão de escritórios em residências?

Em qualquer tipo de conversão, há algumas coisas diferentes. Uma delas envolve a compra do imóvel e, em seguida, a compra dos contratos de locação de todos os inquilinos individuais – que, na minha opinião, é uma das partes-chave ao pensar em conversões que as pessoas precisam perceber. Não se trata apenas de acertar a base.

Uma conversão requer uma reestruturação completa de todas as utilidades do prédio – basicamente a parte elétrica, certamente o sistema de aquecimento, ventilação e ar-condicionado (HVAC) e a parte hidráulica com certeza serão substituídos. Isso tem muito a ver com unidades com controle de ar individual e, obviamente, é necessário adicionar novas localizações de banheiros. É preciso fazer uma quantidade enorme de demolição. Custa aproximadamente o mesmo para fazer uma conversão do que para construir uma nova construção. É apenas um pouco mais rápido.

No projeto de Filadélfia, tivemos que comprar o prédio e depois pagar uma quantia adicional ao inquilino porque ele precisa estar vazio. Você realmente não pode começar a conversão até que o prédio esteja vazio, pois obviamente todos no prédio têm o direito de ter água funcionando, e você não pode realmente começar a fazer a demolição real até que esteja completamente vazio.

Como os subsídios federais podem ajudar a facilitar as conversões de escritórios em residências? É fácil obter um crédito fiscal histórico?

Acho que este é um dos pontos realmente interessantes e importantes que estão sendo um pouco negligenciados na conversa sobre conversões de escritórios em residências. O que é realmente complicado é que os créditos fiscais históricos são administrados pelo Serviço de Parques Nacionais, que faz parte do Departamento do Interior. É algo realmente confuso. É um programa projetado para preservar prédios históricos.

A primeira parte é que o prédio precisa estar listado ou aceito para ser listado no Registro Nacional de Lugares Históricos. Você pode dizer que é histórico porque é um prédio Art Déco realmente bonito construído por essa pessoa, ou pode dizer que é histórico porque alguma pessoa famosa estudou ou morou aqui, ou há algum recurso importante na história. Você precisa se candidatar a uma agência fundamental de preservação da natureza dentro do governo

Em seguida, a forma como o benefício funciona é para prédios que atendam a esse requisito e estejam no Registro Nacional de Lugares Históricos. Em seguida, seu arquiteto vai fazer desenhos completos das mudanças propostas que você vai fazer. Você quase sempre vai trabalhar com um consultor histórico.

Não há diretrizes específicas no prédio porque é mais sobre a intenção. As pessoas geralmente percebem que você geralmente precisa preservar quase tudo sobre a fachada. É quase impossível adicionar algo ao exterior. Se você estiver substituindo janelas ou coisas assim, quase sempre tem que ser que os materiais – na medida do possível – sejam idênticos ao que eram na época. As exceções são se precisar cumprir os padrões de construção modernos, como acessibilidade.

Quais são os benefícios das conversões de escritório para residência?

O governo diz que são 20% do que é chamado de despesas qualificadas. Isso inclui algumas coisas que estão anexadas ao prédio e alguns custos que são pagos ao empreiteiro geral. A maneira resumida que penso em avaliá-los é que cerca de um quarto dos custos de construção será o benefício desse crédito. O crédito é administrado pelo IRS como depreciação em linha reta. Portanto, se você gastar $40 milhões e o crédito fiscal for de $10 milhões, significa que você pode deduzir $2 milhões todos os anos durante cinco anos.

Geralmente, o que acontece é que você traz um investidor de crédito fiscal – que pode ser uma companhia de seguros, às vezes um indivíduo de alto patrimônio líquido ou outros bancos – alguém que está procurando proteger essa quantidade de renda. Eles colocam dinheiro antecipadamente e geralmente estão comprando essa depreciação ou esse escudo fiscal por um valor de centavos por dólar, variando de 88 centavos a 92 centavos, algo assim.

A outra vantagem dos projetos de crédito tributário histórico é que o ambiente de empréstimos atual é difícil, mas se você pensar na estrutura de capital geral de um projeto, geralmente, o credor da construção empresta cerca de 60 a 70 centavos por dólar. Esse crédito tributário é permitido ser adicionado a isso, o que pode permitir que alguns desses projetos de conversão tenham uma alavancagem ligeiramente maior nos dólares em dinheiro dos desenvolvedores.

A mudança para um trabalho mais remoto ou híbrido pós-COVID tornou mais espaço de escritório vago disponível para esses tipos de projetos?

Não houve uma grande mudança pós-COVID, em parte devido a alguns desses fatores complicadores que mencionei antes. Um novo proprietário ainda precisa encerrar os contratos de locação e deixar o prédio completamente vago.

A outra coisa que francamente tem sido complicada é que há vários projetos que eu analisei para serem elegíveis para isso, mas a base dos prédios de escritórios caiu tão rapidamente que os proprietários técnicos do projeto não estão mais no controle. Caiu tanto que basicamente todos os credores e parceiros de capital estão cientes de que ninguém será recompensado integralmente. Isso torna a transação muito complicada porque há muita incerteza.

Há mercados específicos onde poderíamos esperar ver mais conversões de escritório para residência? Por exemplo, Boston lançou recentemente um programa piloto oferecendo incentivos fiscais para converter prédios de escritórios subutilizados no centro da cidade.

É difícil porque esse benefício específico vem com restrições de aluguel. Você precisa cumprir as porcentagens de aluguel da zona de inclusão. Acredito que o benefício fiscal do imposto imobiliário vale mais do que o valor dessa restrição de renda. Acho que é uma boa ideia geralmente.

Eu entrei em contato com um amigo desenvolvedor nacional maior lá e ele disse que, porque era um programa piloto e porque eles têm um prazo para o início do projeto, era mais a opinião deles – e acho que é compartilhada pela minha também – que provavelmente se aplicará apenas a projetos que estão muito próximos de ocorrer. Isso pode fazer com que alguns projetos aconteçam, mas não parece haver tempo suficiente para afetar muitas outras coisas, já que é apenas o programa piloto inicial. Se for expandido, pode ser diferente, mas acredito que você precise iniciar a construção até o final de 2024, o que é muito rápido.

As unidades de escritório para residência tendem a ter um aluguel mais alto?

Isso é realmente difícil de dizer. A razão de existência da minha empresa é dados de planta baixa. Não tenho nenhuma maneira de catalogar especificamente se um prédio é legal ou não, embora eu saiba que é verdade.

As unidades de melhor desempenho em qualquer mercado geralmente acabam sendo novas construções, porque sempre podem projetar unidades o menor possível, o que sempre vai obter o aluguel mais alto por metro quadrado. Mesmo em Miami, muitos dos prédios mais bonitos são conversões, como em South Beach.

É uma pergunta muito, muito, muito complicada de responder. Pessoalmente, gosto da ideia de investir em algo que já durou muito tempo. Confio no design e nos detalhes mais do que em um arquiteto moderno.