Fideicomisso Estatutário de Delaware A Saída do Proprietário que Muitos Contadores Não Sabem que Existe

Fideicomisso Estatutário de Delaware - A Saída do Proprietário pouco conhecida pelos Contadores

Você é um proprietário, cansado de lidar com inquilinos, lixo, banheiros, etc.? Por que você não vende sua propriedade e investe o dinheiro em outro lugar que não exija seu (ou de sua equipe de gerenciamento) suporte contínuo? Em algum momento, você quer se aposentar, certo?

Muitos aposentados e quase aposentados estão se vendo presos às suas propriedades para aluguel. O que era um ótimo investimento anos atrás pode se tornar uma situação de bola e corrente. A propriedade pode precisar de reparos que você não quer pagar. Talvez o bairro tenha mudado significativamente desde sua compra original. Então, o que está te impedindo de vender e seguir em frente? Provavelmente, o problema pode ser resumido em três palavras: imposto sobre ganhos de capital.

Venda de propriedade de investimento com impostos sobre ganhos de capital

Aqui está um exemplo. Vamos supor que você venda sua propriedade de investimento por $1 milhão. Você não tem hipoteca. A compra original foi de $100.000, mas você depreciou o ativo para $0. Isso lhe dá um ganho de capital total de $1 milhão.

Ao vender, você precisará calcular a recuperação da depreciação ($100.000 do preço de compra original x 25% = $25.000). Em seguida, você precisará considerar os impostos federais sobre o ganho ($900.000 x 20% = $180.000). Se houver impostos estaduais aplicáveis, como no Kansas, onde os ganhos de capital são tributados como renda, você precisará levar isso em conta ($1.000.000 x 5,7% = $57.000). Por último, mas não menos importante, você precisará considerar o imposto do Medicare ($1.000.000 x 3,8% = $38.000). Depois de levar em conta todos os impostos esperados quando você vende sua propriedade imobiliária, seus $1 milhão se tornam cerca de $700.000. Aqui está uma rápida divisão para ajudá-lo a acompanhar.

Isso é um golpe bastante grande, o que faz sentido por que muitos investidores imobiliários relutantemente mantêm sua propriedade imobiliária e continuam sendo proprietários. Muitos investidores eventualmente contratam um grupo de gerenciamento de propriedades, o que torna o dia a dia mais fácil, mas pode afetar o fluxo de caixa e os lucros.

Outra razão pela qual você pode manter suas propriedades por mais tempo do que o necessário é obter um aumento na base quando passar, potencialmente adicionando seis dígitos aos herdeiros. Claro, é um trabalho árduo, e você pode estar cansado disso, mas esse trabalho árduo e sacrifício podem beneficiar muito as crianças, não é?

E se houvesse uma maneira de você vender sua propriedade, se livrar das responsabilidades do proprietário enquanto mantém um fluxo de caixa razoável e adiar os impostos sobre ganhos de capital? Quando essa pergunta é feita, a resposta, na maioria das vezes, geralmente é: “Se existisse tal coisa, meu contador teria me dito”.

Você provavelmente já ouviu falar sobre as trocas 1031. Se não, aqui está uma rápida definição. Segundo a seção 1031 do Código de Receita Interna, os investidores imobiliários podem vender uma propriedade de investimento e usar os recursos para comprar uma propriedade substituta, totalmente de propriedade ou com propriedade fracionada, adiando os ganhos de capital. Existem muitas opções que se qualificam como investimentos “do mesmo tipo”. Uma das opções “do mesmo tipo” que não é compreendida ou mencionada o suficiente, na minha opinião, que seu contador pode não saber que existe, é chamada de trust estatutário de Delaware, ou DST.

Venda de propriedade de investimento com trust estatutário de Delaware

Um trust estatutário de Delaware é um trust que é meio como um investimento passivo. Basicamente, permite que você compre propriedade fracionada em uma propriedade de investimento, permitindo que outra entidade assuma os encargos do proprietário enquanto você mantém sua renda passiva. Normalmente, os trustes estatutários de Delaware são financiados por meio de uma troca 1031, devido aos benefícios fiscais, como mencionado acima.

É importante esclarecer que um trust estatutário de Delaware é diferente de um trust de investimento imobiliário, ou REIT. Os DSTs permitem que você invista em propriedade fracionada, enquanto os REITs permitem que você invista em uma empresa. Você não pode usar uma troca 1031 com seus benefícios fiscais se quiser financiar um REIT. É por isso que os trustes estatutários de Delaware se tornaram mais populares na última década ou mais.

Aqui está uma comparação lado a lado da venda hipotética de propriedade anterior, comparando uma venda tradicional em que os fundos vão para sua conta bancária vs. o uso de uma troca 1031 para mover os fundos para um trust estatutário de Delaware.

Colocar fundos em um trust estatutário de Delaware, nessa comparação hipotética, permitiria uma contribuição adicional de $300.000 para o fluxo de caixa potencial. Muitas vezes, um investidor imobiliário que vende seus investimentos imobiliários e transfere ativos para um trust estatutário de Delaware continuará mantendo os fundos no DST até sua morte, permitindo que seus beneficiários se beneficiem do aumento na base.

Benefícios de um trust estatutário de Delaware

Trustes estatutários de Delaware não são um veículo de investimento típico. Aqui estão alguns dos benefícios:

  • Nenhuma responsabilidade de gerenciamento
  • Menor responsabilidade pessoal
  • Potencial aumento na base para planejamento imobiliário
  • Fluxo de caixa passivo
  • Não são necessários informações financeiras ou garantias de empréstimo de você
  • Investimento mínimo menor do que propriedades totalmente de propriedade
  • Diversificação imobiliária

Há muitas propriedades de qualidade institucional para considerar ao analisar as ofertas atuais. Os investidores de DST podem escolher entre várias opções, como imóveis comerciais, moradias estudantis e muito mais.

Desvantagens de um trust estatutário de Delaware

É importante observar que não existe um investimento perfeito ou uma estratégia de investimento perfeita. Trustes estatutários de Delaware também têm algumas desvantagens. Por exemplo, os trustes estatutários de Delaware normalmente são ilíquidos por sete a 10 anos. Você não pode renegociar os termos do contrato de locação. Eles estão disponíveis apenas para investidores credenciados. Você não pode reinvestir os rendimentos (fluxo de caixa). Você não pode investir em um trust estatutário de Delaware sem um intermediário qualificado (QI) e um patrocinador DST. Os QIs são terceiros, como uma empresa de depósito, que facilitam o processo da troca 1031 e compra da propriedade substituta ou trust estatutário de Delaware. Os patrocinadores DST gerenciam e mantêm a propriedade. Certifique-se de trabalhar com um QI e um patrocinador DST bem avaliados.

Em conclusão

Mesmo que existam muitos benefícios em um trust estatutário de Delaware, é importante trabalhar com um profissional financeiro experiente e um QI experiente. Faça sua diligência antes de colocar sua propriedade à venda. Há muitas partes móveis quando você vende uma propriedade e move os recursos para um trust estatutário de Delaware. Quanto mais planejamento e preparação você tiver, mais tranquila provavelmente será a transação.

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