Do abrigo de guerra ao apartamento de luxo ao fracasso de mercado como o boom imobiliário da Alemanha terminou

From war shelters to luxury apartments how Germany's real estate boom ended in market failure.

MUNIQUE, 1 de setembro (ANBLE) – Foi um ano tumultuado para um proeminente desenvolvedor imobiliário alemão: seus esforços para vender seu apartamento no último andar de um abrigo antiaéreo da era nazista estão paralisados, e há apenas algumas semanas sua empresa entrou com pedido de falência.

O golpe duplo para o desenvolvedor, Stefan Hoeglmaier, e sua empresa, Euroboden, reflete as dificuldades do setor imobiliário em toda a maior economia da Europa, que enfrenta sua pior queda em décadas.

Por anos, as baixas taxas de juros impulsionaram um boom global, despertando interesse pelo imóvel alemão, visto como seguro e estável como o país.

Um rápido aumento nas taxas de juros e o aumento dos custos de energia e construção puseram fim a essa corrida. Isso levou uma série de desenvolvedores à falência, congelou negociações e fez os preços caírem, levando o setor a apelar ao chanceler Olaf Scholz por ajuda.

“Estamos indo em direção à parede em alta velocidade. Os primeiros desenvolvedores já caíram e mais seguirão”, disse Tillmann Peeters, advogado de falências da FalkenSteg.

As ANBLEs dos desenvolvedores, incluindo a Euroboden, mudaram em 2022, quando o Banco Central Europeu começou a aumentar as taxas, tornando mais difícil obter empréstimos e encontrar compradores para os projetos.

Um comunicado da administração da Euroboden afirmou que o ambiente de mercado para a empresa “se deteriorou consideravelmente”.

A saúde do setor imobiliário da Alemanha – o maior mercado de investimento imobiliário da Europa, fora do Reino Unido – é crucial, representando cerca de um quinto da produção e fornecendo um em cada 10 empregos. A construção de novos imóveis durante o primeiro semestre do ano quase diminuiu pela metade em relação aos últimos dois anos.

Em 2010, nos primeiros dias de um longo período de boom, Hoeglmaier comprou um bunker acima do solo em um bairro chique de Munique do governo para convertê-lo em apartamentos de luxo.

Ele e seu parceiro Oscar Loya – uma estrela do Eurovision Song Contest – ficaram com o apartamento no último andar, completo com sala de música e paredes revestidas de folha de ouro no banheiro.

Ao longo da década seguinte, a Euroboden concluiu projetos com arquitetos renomados, gerou dezenas de milhões de euros em lucro, captou milhões de investidores e expandiu-se para Berlim e além.

O apartamento no último andar estampou a capa da Architectural Digest da Alemanha, e o casal promoveu “sessões acústicas no bunker”, com vídeos postados na página do Facebook de Loya.

Loya, que possui participações em duas subsidiárias da Euroboden, também cantou para os funcionários na festa de aniversário de 20 anos da empresa em 2019.

O boom imobiliário chegou a um fim abrupto no ano passado, quando a velocidade do aumento das taxas de juros pegou muitos desprevenidos no setor.

A Euroboden emitiu um alerta de lucro em outubro. No final do ano passado, Hoeglmaier colocou seu apartamento no mercado e a Euroboden fechou seu escritório em Frankfurt.

No final de julho, a Euroboden convocou uma reunião para pedir aos investidores que reestruturassem 92 milhões de euros (US$ 100 milhões) em títulos pendentes, mas depois de recusarem as novas condições, a empresa cancelou a reunião dias depois e entrou com pedido de falência.

“Estava relativamente claro que os detentores de títulos não aceitariam a proposta”, disse Daniel Bauer, chefe da associação SdK de investidores de capital que representa quase 800 investidores da Euroboden com 11 milhões de euros em títulos.

A pessoa responsável pela falência, Oliver Schartl, disse que o caso é relativamente complexo e está em uma fase inicial.

A Euroboden tem culpado a pandemia, a guerra na Ucrânia, a inflação e as taxas de juros – a mesma combinação tóxica que tem causado dor em todo o setor.

Hoeglmaier se recusou a ser entrevistado para esta história, dizendo que precisa de privacidade para se concentrar nos negócios, enquanto Loya não respondeu aos pedidos de comentário.

A Euroboden não é um caso isolado. Vários outros desenvolvedores imobiliários alemães entraram com pedido de falência nos últimos meses.

A Gerch, sediada em Düsseldorf, com 4 bilhões de euros em projetos, é a maior baixa da Alemanha até o momento.

Profissionais do setor imobiliário temem que a recessão na Alemanha possa ser mais profunda do que a queda dos anos 1990 após a corrida por imóveis no leste da Alemanha após a queda do Muro de Berlim.

“O aumento dos custos de construção, a mudança no trabalho de escritório e o aumento das taxas de juros significam que veremos muitos mais construtores ficarem sem fôlego”, disse Christoph Niering, presidente da entidade guarda-chuva dos administradores de insolvência, VID.

“A maioria das pessoas não esperava por essa crise. É surpreendente como ela está se desdobrando rapidamente agora.”

Os credores também demoraram a responder.

Em 2020, à medida que o mercado imobiliário aquecia, o Bundesbank alertou os bancos do país, para os quais a propriedade representava cerca de 70% de todos os empréstimos domésticos, sobre os riscos. Em agosto, ele alertou novamente que a propriedade continuava supervalorizada, apesar das quedas recentes, expressando a esperança, no entanto, de que o baixo desemprego significasse que a maioria dos mutuários poderia manter os pagamentos do empréstimo.

Alemanha e Suécia são os países mais afetados na Europa continental por uma crise global imobiliária que envolve construtoras na China, desde a Evergrande até a Country Garden.

O bunker de Hoeglmaier foi originalmente construído no início da década de 1940 para proteger os residentes de bombas aliadas. Após a guerra, áreas próximas serviram como campos para nazistas presos e depois refugiados, e cabeleireiros locais e hotéis solicitaram permissão para exibir seus anúncios em sua fachada com marcas de balas.

Desde 2005, a Alemanha vendeu cerca de 320 bunkers.

O apartamento de 380 metros quadrados, que ocupa o quinto ao sétimo andar e inclui um terraço no telhado, foi originalmente listado por pouco menos de 13 milhões de euros. O preço caiu para 11 milhões no início deste ano, mas ainda é um dos apartamentos mais caros da Alemanha.

“Se interessar”, diz o anúncio, “alguns dos móveis e luminárias podem ser adquiridos”.

($1 = 0,9198 euros)

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