Existe outra crise imobiliária se desenvolvendo na China – e pode até ser pior do que os problemas de 2021 da Evergrande.

Há outra crise imobiliária na China, possivelmente pior do que os problemas da Evergrande em 2021.

• A Country Garden, um enorme desenvolvedor imobiliário chinês, não pagou os juros de dois títulos em dólar esta semana.
• “Qualquer inadimplência afetaria o mercado imobiliário da China mais do que o colapso da Evergrande”, disse Kristy Hung, da Bloomberg.
• Pequim tem reprimido a dívida excessiva e a especulação no mercado imobiliário desde 2020.

Dois anos após a inadimplência da Evergrande desencadear o caos nos mercados globais, o setor imobiliário problemático da China está à beira de outra crise.

Na terça-feira, a Country Garden, a maior desenvolvedora do setor privado do país em vendas, não pagou os juros de dois títulos denominados em dólares americanos.

A empresa agora tem um período de carência de 30 dias para evitar uma inadimplência oficial.

Na quarta-feira, Kristy Hung, analista da Bloomberg Intelligence, escreveu: “Qualquer inadimplência afetaria o mercado imobiliário da China mais do que o colapso da Evergrande, pois a Country Garden tem quatro vezes mais projetos”.

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Uma crise de dívida na Country Garden terá um impacto abrangente no sentimento do mercado imobiliário da China e pode enfraquecer significativamente a confiança dos compradores nos desenvolvedores privados solventes, acrescentou.

O que é a Country Garden?

A Country Garden, listada na Bolsa de Valores de Hong Kong, tem sido uma das poucas grandes desenvolvedoras privadas a evitar a inadimplência desde que uma crise de liquidez afetou o setor imobiliário chinês em 2021.

Embora a Country Garden tenha sido a principal desenvolvedora em vendas na China no ano passado, ela caiu para a quinta posição nos primeiros seis meses de 2023, de acordo com um relatório da CNN que cita dados da empresa de pesquisa imobiliária China Index Academy.

A desenvolvedora construiu mais de 3.000 projetos habitacionais em toda a China. A empresa empregava cerca de 70.000 pessoas no final do ano passado, de acordo com seu relatório anual de 2022. Mais de 60% dos projetos domésticos da Country Garden estão localizados em cidades de terceiro e quarto nível – geralmente com populações menores – e cerca de 26% estão localizados em cidades de segundo nível, conforme o relatório.

A Country Garden foi fundada em 1992 pelo agricultor transformado em empresário Yang Guoqiang, segundo a CNN. Sua filha, Yang Huiyan, assumiu como presidente no início deste ano.

As ações da empresa sediada em Foshan caíram 20,4% desde segunda-feira. Os investidores estão preocupados com os pagamentos de juros não realizados e a decisão da empresa de cancelar um plano de injetar cerca de US$ 300 milhões nos negócios por meio de uma oferta de ações.

A queda no preço das ações prejudicou a riqueza da presidente Yang, que já foi a mulher mais rica da Ásia. O patrimônio líquido de Yang agora é de US$ 5,5 bilhões, uma queda de 84% desde junho de 2021, segundo o Bloomberg Billionaires Index. Sua riqueza caiu cerca de US$ 490 milhões somente na terça-feira.

Qual é o problema de dívida na Country Garden?

A Country Garden confirmou à ANBLE que não pagou juros de cerca de US$ 22,5 milhões em dois títulos com vencimento em fevereiro de 2026 e agosto de 2030.

A empresa tinha quase US$ 200 bilhões em passivos no final de 2022.

O veículo de mídia estatal Paper.cn informou na terça-feira que a Country Garden sofreu pressão temporária de liquidez e estava buscando fundos para resolver a crise de dívida, citando uma fonte não identificada da empresa, segundo a tradução da reportagem pela CNN.

O não pagamento é preocupante porque a desenvolvedora tem cerca de US$ 2,4 bilhões em títulos domésticos com vencimento até o final de 2024 e cerca de US$ 2 bilhões em títulos estrangeiros com vencimento até o final de 2024, de acordo com um relatório divulgado na segunda-feira pela agência de classificação de risco Moody’s.

A empresa reportou receitas anuais de 430 bilhões de yuans, ou US$ 60 bilhões, em 2022, uma queda de cerca de 18% em relação ao ano anterior, segundo o relatório. A Moody’s espera que as receitas da desenvolvedora caiam para cerca de US$ 328 bilhões este ano e para cerca de US$ 271 bilhões no próximo ano.

A Moody’s até rebaixou o rating de crédito da Country Garden para B1, de Ba3, o que significa que a dívida é considerada um investimento arriscado.

“A luta da desenvolvedora para lidar até mesmo com um pagamento modesto de cupom destaca a extensão de sua crise de caixa”, escreveu Sandra Chow, co-chefe de pesquisa Ásia-Pacífico na CreditSights, segundo o New York Times.

Como os problemas da Country Garden e da Evergrande são diferentes?

As duas crises são diferentes no sentido de que o número de projetos da Country Garden é muito maior do que o da Evergrande, e a economia agora está ainda pior do que há três anos.

Evergrande já foi a segunda maior incorporadora do país em vendas. A empresa impulsionou seu crescimento principalmente por meio de empréstimos – em determinado momento, tornando-se a maior detentora de dívida em dólares entre seus pares, segundo o Washington Post.

Repagar essa dívida crescente se tornou uma tarefa hercúlea. A Evergrande enfrentou uma crise de liquidez em 2020, levando-a a tentar reduzir pela metade sua dívida de cerca de US$ 100 bilhões até meados de 2023.

Esses esforços foram prejudicados por uma desaceleração no setor imobiliário chinês e pelos esforços dos reguladores para conter o excesso de empréstimos dos incorporadores imobiliários, segundo a Bloomberg. Todos esses fatores levaram a um calote no final de 2021.

Mas as coisas são diferentes agora.

A economia chinesa está em profunda dificuldade após anos de lockdowns intermitentes devido à COVID-19. O país está tentando reverter anos de repressão e impulsionar sua economia em declínio com uma rodada de estímulos econômicos voltados para impulsionar o consumo, em vez de estimular a oferta.

Mesmo assim, a incerteza econômica mais ampla, uma taxa de desemprego juvenil recorde e um crescimento econômico mais lento podem frustrar as esperanças de recuperação. Menos pessoas querem comprar imóveis nesse ambiente, e todos esses fatores estão agravando os problemas da Country Garden.

Por que o setor imobiliário é tão importante na China?

O setor imobiliário da China é tão grande que representa cerca de 30% de seu PIB, de acordo com um relatório divulgado pelo Caixa Bank da Espanha em janeiro de 2022.

A febre imobiliária do país foi alimentada principalmente pela dívida – uma espada de dois gumes, permitindo que os incorporadores imobiliários do país fizessem empréstimos vultosos para construir apartamentos antes da demanda, ao mesmo tempo em que aumentavam os riscos de calote, informou Huileng Tan, da Insider, na segunda-feira.

Pequim tentou conter esse crescimento impulsionado pela dívida por anos. Em 2020, a China introduziu a chamada política das “três linhas vermelhas”, que tentava regular as proporções de dívida dos incorporadores imobiliários para manter os encargos da dívida sob controle.

No entanto, frear os empréstimos começou a levar o setor imobiliário a uma crise. A Evergrande deu um calote em uma montanha enorme de dívidas, que subsequentemente se transformou em uma crise imobiliária, na qual outros incorporadores menores começaram a dar calote em seus pagamentos de títulos.

Esses calotes específicos do setor também despertaram preocupações de que os problemas se espalhassem para o mercado doméstico chinês – e até mesmo para a economia mundial.

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