Por que os preços dos imóveis estão 242% mais altos em Boise e apenas 73% em Baltimore desde 2012? Esses 4 fatores estão impulsionando os preços, conforme indica um especialista renomado que estudou 100 mercados.

Por que os preços dos imóveis subiram 242% em Boise e apenas 73% em Baltimore desde 2012? Os 4 fatores que impulsionam os preços, segundo um especialista renomado que analisou 100 mercados.

Embora as mudanças nas taxas de hipoteca – e temos visto mudanças gigantescas em ambas as direções nos últimos anos – orientem os valores das habitações em todo o país, elas não explicam a grande divergência no desempenho de diferentes áreas metropolitanas, tanto no período de boom quanto de estagnação. Os empréstimos hipotecários são um mercado nacional. As pessoas que compram uma moradia nova ou existente pagam aproximadamente o mesmo valor mensal por cada US$ 1000 que tomam emprestado, de costa a costa, uma vez que praticamente todos, exceto os ricos, obtêm suas hipotecas de um dos três programas que dominam o financiamento de casas unifamiliares: Fannie Mae, Freddie Mac e FHA. Então, todos os proprietários de imóveis recebem aproximadamente o mesmo benefício ou prejuízo de uma queda ou aumento nos custos desse instituto dos EUA, o empréstimo habitacional de 30 anos como referência.

Já que as mudanças nas taxas de hipoteca beneficiam ou prejudicam todas as áreas metropolitanas de maneira praticamente igual, quais são as forças que explicam que, nos mesmos períodos, com os mesmos custos de empréstimo habitacional, algumas áreas metropolitanas apresentam apreciação muito maior do que as médias nacionais, enquanto outras têm resultados muito piores do que a norma? Para responder a essa pergunta, Ed Pinto e Tobias Peter, co-diretor do Housing Center do American Enterprise Institute, realizaram um estudo detalhado das 100 maiores áreas metropolitanas da América ao longo de nove períodos de tempo, de 1980 a meados de 2022.

A ideia? Descobrir quais forças fizeram com que os preços aumentassem 242% em Boise desde janeiro de 2012, em comparação com o aumento de apenas 73% em Baltimore”, disse Pinto à ANBLE. “Ao encontrar essas alavancas fundamentais, somos capazes de explicar por que o mercado se manteve relativamente resiliente apesar do grande aumento nas taxas. Os fatores macroeconômicos que tradicionalmente sustentam os preços ainda estão fortes em muitos mercados, e os grandes vencedores ainda se beneficiam de um fenômeno que ganhou força na pandemia e persiste até hoje, a grande migração para cidades de baixo custo, como os estados do sul dos EUA.”

Ao longo do tempo, os dois fatores mais importantes são o crescimento da renda e a nova construção

Pinto e Peter examinaram a influência de 18 métricas nas 100 áreas metropolitanas ao longo desses 42 anos para identificar aquelas que exercem maior influência em seus preços. Ele descobriu que o desempenho de uma área metropolitana em quatro delas explica como sua trajetória de preços se compara com as médias nacionais e o curso das cidades individuais. O primeiro dos quatro principais fatores é o crescimento da renda. É o principal impulsionador da demanda. “Essa categoria é definida como a variação anual de salários totais da área metropolitana, conforme relatada pelo Census Bureau”, diz ele. “Ela consiste nos aumentos salariais dos residentes existentes mais os rendimentos das pessoas que se mudam para a cidade. Se esses novos moradores ganharem mais do que a média salarial, isso realmente impulsiona o mercado.” O segundo fator é o grau de nova construção. Esse é o lado da oferta. “Ele funciona na direção oposta ao aumento da renda”, observa Pinto. “Quanto mais novas casas estão sendo construídas, maior é a restrição sobre os preços. Ganhos salariais gerais em um mercado com pouca construção limitam os preços. Em lugares onde os salários estão crescendo, altos níveis de construção tendem a conter os preços.”

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O terceiro fator é a alavancagem. “Em períodos em que Fannie, Freddie e outras agências hipotecárias patrocinadas pelo governo flexibilizaram as regras, eles inflaram artificialmente a demanda ao permitir que os compradores pagassem uma parcela muito maior de sua renda em custos de moradia”, diz Pinto. “Portanto, com os mesmos salários, eles poderiam comprar uma casa com um preço mais alto do que sob um regime mais rígido. As pessoas de repente têm mais dólares para gastar com moradia, o que causa um aumento nos preços.” A grande alavancagem permitida no final dos anos 1980 e no início dos anos 2000, exemplificada pela disseminação dos famosos “empréstimos mentirosos”, acendeu o fogo que se seguiu. Em ambos os períodos, o aumento da alavancagem foi muito maior nos anos 1980 no oeste e no nordeste, e na véspera do colapso, foram os estados de areia da Flórida, Nevada, Arizona e Califórnia. A lei Dodd-Frank e outras reformas tornaram os requisitos de “dívida versus renda” muito mais rígidos, diz Pinto, de modo que a alavancagem não tem sido um fator significativo na equação de preços nos últimos quinze anos. Mas, ele acrescenta: “Fannie, Freddie e FHA sempre podem ligar ou desligar a alavanca da alavancagem, então ela pode ressurgir.”

O quarto determinante é a migração. É medido como o número líquido de pessoas, incluindo crianças, medido por dados do IRS, que se mudam para uma nova área metropolitana como porcentagem dos residentes existentes. “Obviamente, está relacionado ao crescimento da renda, uma vez que novos trabalhadores estão adicionando salários totais em uma cidade”, diz Pinto. “Na economia de trabalho remoto, as pessoas podem se mudar para mercados imobiliários mais baratos de estados como a Califórnia e levar seus salários com elas. Mas o fenômeno da migração tem uma dimensão diferente que se tornou muito mais importante desde o início da pandemia.” Ele explica que, desde o surto, aposentados têm se mudado em massa de cidades do norte para o sul. “Durante a pandemia, eles queriam se mudar das áreas urbanas densas para se afastar do congestionamento”, observa Pinto. “Tenha em mente que a maior parcela de compradores de casas na América agora são os baby boomers. Eles estão se mudando para o sul e usando suas grandes economias para comprar casas.”

Já que a renda deles não vem de salários, mas de pensões e investimentos, esses dólares extras somam-se aos aumentos salariais relatados. Mas para Pinto, a chegada de novos moradores é um bom indicador do dinheiro extra que os aposentados estão trazendo para uma região metropolitana, e essa tendência é uma nova e significativa fonte de ganhos extraordinários em toda a região sul dos Estados Unidos.

A valorização foi forte de 2011 a 2020 devido ao crescimento salarial robusto e pouca construção

Para entender por que a habitação se mantém estável apesar do aumento nas taxas, é instrutivo estudar os dois períodos mais recentes da análise de Pinto-Peter, o período de recuperação após a Grande Crise Financeira de 2011 a 2020, e a explosão durante o interlúdio da pandemia, que se estendeu desde o início de 2020 até o Q2 de 2022. No período anterior, a maior valorização ocorreu principalmente nas cidades do sudeste e sudoeste. Nesse período, as três cidades que registraram os maiores ganhos de preço foram Boise, Las Vegas e Reno, todas com cerca de 12%, o dobro da média nacional, por dez anos! Austin ganhou mais de 8% ao ano, assim como as estrelas do Sunshine State, Orlando e North Port, e as cidades-estados da Califórnia, Riverside e Stockton. Todas essas cidades registraram um crescimento de renda muito acima da média nacional de 4,4%, com Stockton no final da lista dos maiores movimentos de preço, adicionando 5,5% em salários totais, e Provo liderando com 9,2%. “Cidades em Nevada, Arizona e Texas se beneficiaram grandemente de um grande fluxo de saída das cidades caras da Califórnia, uma tendência que aumentou substancialmente seus salários totais”, diz Pinto.

Um problema que posteriormente pioraria muito já estava inflando os preços muito mais rapidamente do que a renda nos muitos mercados aquecidos: uma escassez crônica de novas moradias. Por exemplo, as duas áreas metropolitanas que mais aumentaram seus estoques foram Austin e Provo, mas os preços ainda subiram 8,1% em cada uma delas. A razão: o aumento de renda respectivo de 7,2% e 9,2% superou o aumento da oferta. Um caso raro em que uma construção abundante restringiu poderosamente os preços foi Raleigh, onde, apesar do crescimento salarial de 6,7%, os preços subiram moderadamente, 5,4%.

Por outro lado, dezenas de áreas metropolitanas, de Des Moines a Louisville, de Greensboro a Omaha, de Filadélfia a Buffalo, registraram um crescimento salarial abaixo da média, e apesar de a construção também ter sido fraca, seus aumentos de preços ficaram abaixo da média nacional. Conclusão de Pinto: O que os pontos fortes tinham em comum era o rápido aumento das reservas salariais, que sufocavam o início das novas construções, enquanto os pontos fracos sofriam com um desempenho salarial abaixo do esperado. É importante notar que as hipotecas vantajosas que beneficiaram todos os mercados fizeram deste um ótimo período para a habitação – basta olhar para o ganho médio de preço nacional de 5,8%, um número que superou facilmente a inflação.

No período entre 2020 e meados de 2021, o aumento anual de preços superou em muito o da década anterior. E mais uma vez, os vencedores foram as cidades que apresentaram o maior crescimento salarial. Boise, Austin e Provo voltaram como grandes vencedoras, cada uma registrando aumentos salariais de mais de 10%, o que elevou seus preços em cerca de 25% anualmente. Mas a mudança mais surpreendente é o que pode ser chamado de “fator Flórida”. Nove das quinze cidades que registraram os maiores aumentos de preço estão na Flórida. Naples, North Port, Cape Coral e Lakeland registraram aumentos de 24% a 28%, impulsionados por salários totais que avançaram 9% ou mais.

O que os “fundamentos” nos dizem sobre o futuro da moradia

A análise de Pinto-Peter ajuda a explicar a notável resiliência do setor imobiliário. Três dos fatores fundamentais ainda estão a favor dele. O mercado de trabalho aquecido mantém as rendas fortes, e relativamente poucos americanos estão desempregados. A tendência migratória ainda é favorável para mercados de Ocala a Myrtle Beach – mas é importante ressaltar que a renda que essas cidades aquecidas recebem também é renda que outra cidade metropolitana perde, então, em termos globais, os influxos e saídas de pessoas acabam se anulando. Mas o grande fator é o suprimento: embora as vendas de casas tenham caído cerca de um terço desde 2019, os estoques diminuíram na mesma proporção, deixando o “meses de oferta” de hoje, ou seja, o tempo médio necessário para vender todas as casas do mercado, em 3,9 meses, um número aproximadamente igual ao dos meses prósperos antes do início da pandemia. “Um mercado equilibrado é de mais de 7 meses, então o número atual significa que ainda estamos em um mercado favorável aos compradores para os Estados Unidos como um todo”, diz Pinto.

Liderando o mercado atualmente estão cidades do meio-oeste, como Milwaukee, Chicago, Cleveland e Kansas City. No ano encerrado em setembro, os preços de Milwaukee saltaram 10,4%, mais que o dobro da mudança nacional de 4,8%. Como Pinto explica, essas cidades foram retardatárias no período de boom, o que as deixou mais acessíveis do que os lugares que tiveram uma grande explosão.

Os gigantescos aumentos de preços de 2020 a meados de 2022 tornaram alguns dos mercados mais aquecidos inacessíveis e levaram a grandes declínios. É um problema especialmente grande para áreas metropolitanas que já eram caras em termos nacionais antes do grande aumento. Esse é o caso de Austin, Boise e Phoenix, que caíram substancialmente desde o pico. Isso também é verdadeiro em alguns dos mercados da Flórida, incluindo Cape Coral e Jacksonville. “Em Cape Coral, os preços subiram três vezes mais rápido do que os salários totais durante a pandemia”, diz Pinto. “Em poucos anos, passou de muito acessível para muito menos acessível”.

Surpreendentemente, muitas cidades que se saíram bem na crise e antes ainda estão se mantendo no auge dos preços ou acima deles. Isso inclui Tampa, Miami e Orlando, assim como Charlotte, Charleston e Myrtle Beach. Esses são exemplos da dinâmica atual, um impulso proveniente de rendimentos altos e oferta extremamente baixa que está contrabalançando o aumento recorde nas taxas. Claro, esse delicado equilíbrio também sugere que se tivermos uma recessão com grandes perdas salariais e de emprego, os fundamentos se reverteriam, causando um reajuste para baixo. Isso também é um cenário potencial que evolui a partir da análise dos fundamentos feita por Pinto. E é realmente assustador.