Estudei 1 milhão de vendas de casas na região metropolitana de Atlanta e descobri que famílias negras estão sendo excluídas da posse de imóveis por investidores corporativos

Investiguei 1 milhão de transações imobiliárias na região metropolitana de Atlanta e constatei a exclusão das famílias negras da propriedade de imóveis por parte de investidores corporativos

Críticos dizem que essa prática aumenta os preços das casas e piora a escassez de moradias, tornando mais difícil para as famílias comprarem. Defensores da indústria rejeitam essas acusações, argumentando que grandes empresas de investimento possuem uma pequena fração de moradias unifamiliares para aluguel nos Estados Unidos – menos de 4% do total.

Como um professor de política pública na Georgia Tech, eu queria entender como essa tendência estava afetando meus vizinhos. Então analisei mais de 1 milhão de vendas de imóveis na área metropolitana de Atlanta de 2007 a 2016. Como o período de estudo incluiu a crise hipotecária, excluí vendas em grande volume, como pacotes de imóveis retomados, que não estão disponíveis para compradores de imóveis típicos. Eu examinei apenas transações em que compradores e vendedores agem independentemente de casas unifamiliares.

Descobri que empresas de investimento globais comprando propriedades locais estão de fato prejudicando as famílias de Atlanta – especificamente, as negras.

Transformações nos bairros

No período que estudei, a propriedade de imóveis diminuiu em toda a área metropolitana de Atlanta em mais de 5 pontos percentuais, semelhante a uma tendência nacional. Para um bairro médio, a compra de imóveis por grandes investidores corporativos explicou um quarto dessa diminuição.

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Mas quando analisei por raça, descobri que as famílias negras foram muito mais afetadas: as empresas de investimento que compraram propriedades locais explicaram totalmente três quartos da diminuição da propriedade de imóveis dos afro-americanos. Em contraste, brancos não-hispânicos foram amplamente afetados.

Acontece que, embora as empresas de Wall Street controlem apenas uma pequena parcela do mercado de aluguel de casas unifamiliares em nível nacional, elas podem ter muito mais influência em nível local. Na área metropolitana de Atlanta, essas empresas possuem quase um terço de todas as propriedades para aluguel de casas unifamiliares. Elas estão ainda mais concentradas em bairros predominantemente negros, onde mais de 10 casas seguidas podem ser de propriedade da mesma corporação.

No meu estudo, descobri que grandes investidores tendem a comprar imóveis em bairros suburbanos majoritariamente não brancos e de baixa renda. Isso torna a compra de imóveis ainda mais desafiadora para famílias de classe média de cor, já que são empurradas para fora do mercado de licitações por investidores globais.

O lar é onde está a segurança financeira

A propriedade de imóveis há muito tempo tem sido um dos principais caminhos para a classe média americana acumular riqueza. Apesar disso, a taxa nacional de propriedade de imóveis diminuiu 5,5 pontos percentuais entre 2007 e 2016, atingindo o menor índice em cinco décadas, de 62,9%. Embora a propriedade de imóveis tenha se recuperado um pouco desde 2016, ainda está abaixo dos níveis anteriores a 2008.

E quem são os donos dessas casas está dividido de forma stark entre raças. Entre 2015 e 2019, mais de 70% das famílias brancas possuíam uma casa, em comparação com apenas 41% das famílias negras, de acordo com uma análise do Centro Conjunto de Estudos da Habitação da Universidade de Harvard.

É verdade que políticas como pactos raciais, práticas discriminatórias de empréstimos hipotecários e redlining contribuíram para baixas taxas de propriedade residencial para os afro-americanos muito antes da Grande Recessão. Mas o crescente controle dos investidores globais sobre casas unifamiliares apenas amplia as disparidades raciais existentes na propriedade de imóveis e riqueza.

Orientações para novas pesquisas

Embora meu estudo tenha se concentrado em Atlanta, essa não é a única região onde os residentes estão competindo com investidores globais por moradias. As carteiras de aluguel de casas unifamiliares das firmas de investimento estão concentradas principalmente nas áreas metropolitanas do Sun Belt, incluindo Phoenix, Charlotte e Jacksonville. Não seria surpreendente ver conflitos semelhantes ocorrendo nessas cidades.

Uma vez que minha análise parou em 2016, não posso ter certeza se os residentes afro-americanos de Atlanta ainda estão sendo afetados pelas empresas de Wall Street comprando imóveis. Muitas firmas de investimento recentemente mudaram de um modelo de negócio de compra para aluguel para um modelo de construção para aluguel, o que poderia complicar as coisas.

Enquanto isso, embora os residentes e os formuladores de políticas tenham afirmado que grandes corporações não investem nas comunidades locais, os pesquisadores não possuem evidências robustas desse fato. Os acadêmicos devem estudar se as propriedades de proprietários institucionais são mais propensas a serem mal mantidas ou ter violações de códigos, como sugere a evidência anedótica.

Vale também investigar se grandes empresas de investimento prejudicam a arrecadação de receitas locais ao apresentar apelações fiscais de propriedade repetidamente.

Uma ferramenta de código aberto para pesquisas sobre políticas habitacionais

Tem sido difícil para os pesquisadores identificarem casas unifamiliares de propriedade corporativa, uma vez que isso requer dados imobiliários proprietários e análises intensivas de dados. Em um projeto separado, meus colegas e eu desenvolvemos uma metodologia simples e amigável que contorna tais desafios usando software de código aberto e dados públicos de parcelas fiscais.

Os governos locais e organizações sem fins lucrativos podem utilizar nossa metodologia para identificar todas as propriedades residenciais de propriedade corporativa em qualquer bairro e relacioná-las a resultados, como violações de códigos. O uso de abordagens baseadas em dados como essa é um passo importante para o desenvolvimento de soluções políticas.

Brian Y. An, Diretor do Programa de Mestrado em Políticas Públicas e Professor Assistente de Políticas Públicas, Instituto de Tecnologia da Geórgia

Este artigo é republicado de The Conversation sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.