Idalia para aumentar ainda mais os custos do seguro de apartamentos na Flórida
Idalia increases apartment insurance costs in Florida even more.
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31 de agosto (ANBLE) – O furacão Idalia deve aumentar os custos de seguro para imóveis comerciais na Flórida, especialmente para proprietários de apartamentos e outras propriedades multifamiliares que já estão lidando com prêmios cada vez mais altos impulsionados pelas mudanças climáticas, disseram executivos do setor e analistas.
O Idalia atravessou a costa do Golfo da Flórida na quarta-feira como uma tempestade de categoria 3, atingindo a área com ventos sustentados de até 201 km/h, acompanhados de chuvas torrenciais e ondas fortes, antes de seguir para o norte em direção às Carolinas.
A tempestade segue os incêndios florestais na ilha de Maui, no Havaí, os mais mortais nos Estados Unidos em mais de um século, que queimaram a cidade turística de Lahaina até o chão, deixando pelo menos 115 pessoas mortas e centenas desaparecidas.
Os cientistas afirmam que o aquecimento global está alimentando esses desastres e tornando os furacões piores.
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Dez executivos do setor e analistas disseram que isso, por sua vez, está elevando os custos de seguro para desenvolvedores imobiliários comerciais na Califórnia e nos estados costeiros do sul, especialmente na Flórida, que é atingida por mais furacões do que qualquer outro estado, de acordo com dados do governo dos EUA.
Neste ano, as taxas de seguro para propriedades comerciais na Flórida subiram para 93 centavos por $100, em comparação com 68 centavos por $100 em 2022, de acordo com estimativas fornecidas à ANBLE pela empresa de investimento imobiliário Walker & Dunlop.
Esse aumento de 37% foi impulsionado em grande parte pelo furacão Ian, que atingiu o estado em setembro do ano passado, sendo a pior tempestade a atingir o estado em duas décadas, causando $53 bilhões em danos segurados.
“A questão fundamental é que a economia das mudanças climáticas está entrando em nosso negócio e se você não está focado nisso, está perdendo algo”, disse Willy Walker, CEO da Walker & Dunlop, um dos maiores credores imobiliários comerciais dos EUA.
Os custos aumentaram mais em propriedades multifamiliares, como apartamentos e condomínios, segundo executivos do setor e dados da agência de classificação de crédito Moody’s. Isso ocorre porque esses prédios geralmente possuem estruturas de madeira que são mais propensas a incêndios, e porque altas taxas de ocupação geram mais reclamações.
Na Flórida, o UBS espera que o Idalia resulte em perdas seguradas de $9,36 bilhões com base em estimativas preliminares, disse a corretora. Essas perdas ocorrerão principalmente em imóveis residenciais e comerciais, de acordo com a Moody’s.
“Comparado a outras classes de ativos imobiliários comerciais, os imóveis multifamiliares têm metade, se não um terço, do número de seguradoras dispostas a assumir o risco”, disse Ryan Barber, diretor administrativo da Marsh, uma das principais corretoras de seguros.
Proprietários de imóveis multifamiliares na Flórida estão suportando os maiores aumentos de custos de seguro de todos os estados e classes de ativos nos EUA, de acordo com Martha Bane, diretora administrativa da prática imobiliária da Gallagher, uma importante corretora de seguros e resseguros.
“Os ativos multifamiliares de estrutura de madeira na Flórida serão mais afetados do ponto de vista financeiro”, disse Bane, referindo-se ao Idalia e ao pico da temporada de furacões esperado em setembro.
“Eles têm maior probabilidade de sofrer danos significativos, já têm franquias altas e verão aumentos nas taxas e uma redução geral na cobertura.”
Os custos de seguro para ativos multifamiliares na Flórida aumentaram de 30% a 70% no último ano, e são ainda maiores para aqueles com perdas anteriores, seguradoras que não renovam contratos ou problemas de avaliação, disse ela.
Nacionalmente, os custos de seguro de propriedades comerciais têm crescido cerca de 7,6% ao ano em média desde 2017, de acordo com um relatório de agosto da Moody’s.
Algumas seguradoras deixaram a Flórida nos últimos anos devido ao risco de pesadas perdas.
ALUGUÉIS, TAXAS DE CAP
O aumento dos prêmios de seguro em propriedades multifamiliares tem contribuído, entre outros fatores, para o aumento dos aluguéis na Flórida e em outros lugares, disseram três executivos do setor.
Os aluguéis de apartamentos aumentaram mais de 20% em média desde 2020, de acordo com um relatório de agosto da agência de classificação KBRA. Os mercados da Flórida em Miami, Tampa e Orlando lideraram a lista, cada um registrando aumentos de mais de 33% de janeiro de 2020 a abril de 2023.
Os custos de seguro também estão levando os credores imobiliários a aumentar a diligência na refinanciamento e na precificação de negócios em edifícios de apartamentos, disseram executivos.
Por exemplo, os custos de seguro estão cada vez mais influenciando as chamadas “taxas de cap” que os credores imobiliários usam para avaliar a lucratividade de um empréstimo prospectivo usado para financiar edifícios de apartamentos, o que, por sua vez, afeta a taxa de juros do empréstimo.
“Quando estamos analisando as taxas de capitalização na Flórida agora em nossas vendas, fazemos um ajuste da taxa de capitalização pré-seguro/pós-seguro”, disse Walker. “O custo do seguro é uma questão enorme.”
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