Um iminente choque de seguros representa problemas para os mercados imobiliários na Flórida e na Califórnia

Imminent insurance shock poses problems for real estate markets in Florida and California

Na Flórida, apenas no último mês, a Farmers Insurance anunciou que estava saindo do mercado do estado para “gerenciar efetivamente a exposição ao risco”, afirmou a empresa, em um comunicado anteriormente fornecido à ANBLE. Pouco depois, a AAA disse que não renovaria uma “porcentagem muito pequena de apólices de seguro residencial de maior exposição na Flórida”, devido ao “mercado desafiador” do estado, de acordo com um comunicado compartilhado anteriormente com a ANBLE. 

Está se tornando uma situação cada vez mais difícil para os mercados imobiliários da Flórida e da Califórnia, dado que ambos os mercados tiveram aumentos substanciais nos preços das casas durante a pandemia. Sem mencionar que as taxas de hipoteca estão aumentando, com a última leitura da taxa média fixa de 30 anos chegando a 7,37%, atingindo o maior nível em 20 anos. A acessibilidade está comprometida, e os problemas de seguro apenas exacerbam o problema. A tal ponto que, de acordo com uma pesquisa da John Burns Research and Consulting com construtoras, as preocupações com seguro estão de certa forma desacelerando as vendas de novas casas na Flórida e na Califórnia. 

O vice-presidente de pesquisa e demografia da John Burns Research and Consulting, Eric Finnigan, disse à ANBLE que eles ouviram relatos de contatos do setor de que as indústrias de seguros em dificuldades da Flórida e da Califórnia estavam impactando seus mercados imobiliários antes de terem dados para comprovar isso. Ele disse que começou com investidores que procuravam comprar imóveis e recebiam cotações duas ou três vezes mais altas para cobertura do que alguns anos antes. Em alguns casos, eles não conseguiam justificar o custo e esses negócios fracassavam. Com esta pesquisa, a John Burns Research and Consulting perguntou aos construtores o quão preocupados os compradores estão com a disponibilidade e o custo do seguro residencial em sua região, e qual é o impacto dessa preocupação nas vendas, explicou Finnigan. 

“Aproximadamente um terço dos construtores de casas na Flórida está dizendo que as preocupações dos compradores com a disponibilidade e custos do seguro estão de certa forma desacelerando as vendas”, disse Finnigan à ANBLE. 

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Especificamente, 32% dos construtores de casas na Flórida estão dizendo que as preocupações dos compradores com o seguro estão desacelerando as vendas, pelo menos em parte. Mas para deixar claro, no caso da Flórida, 68% dos construtores sugerem que não há impacto nas vendas. Ainda assim, no norte da Califórnia, 20% dos construtores de casas pesquisados disseram que as preocupações dos compradores com o seguro de propriedade estão de certa forma desacelerando as vendas, e no sul da Califórnia, 29% dos construtores disseram o mesmo. Para comparação, em nível nacional, apenas 9% dos construtores disseram que as preocupações com seguro estavam de certa forma desacelerando as vendas, e no Texas, apenas 4% disseram o mesmo. 

É claro que os compradores nesses mercados estão preocupados. Na Flórida, 54% dos construtores disseram que os compradores estão um tanto preocupados com a disponibilidade e custo do seguro residencial, e 14% disseram que estão muito preocupados. E eles têm motivo para isso. Os proprietários na Flórida já estão pagando os prêmios de seguro mais altos do país, com um prêmio médio de US$ 6.000 por ano, em comparação com a média nacional de US$ 1.700 por ano, de acordo com Mark Friedlander, diretor de comunicações corporativas baseado na Flórida para o Instituto de Informações de Seguros.

Em ambos os mercados, os custos operacionais do seguro estão aumentando (embora os custos operacionais estejam aumentando em quase todas as indústrias, disse Finnigan). Além disso, parece haver cada vez mais eventos extremos, seja clima extremo ou desastres naturais, resultando em proprietários apresentando reclamações de seguro. Isso resulta em custos ainda mais altos para as seguradoras, o que é em grande parte o motivo pelo qual estamos vendo as seguradoras saindo completamente desses estados ou renovando menos apólices. As que ficam podem ser mais seletivas em relação a quem cobrem, resultando em menos opções e custos altos para os proprietários. Existem vários fatores em jogo, e esses são apenas dois dos muitos motivos por trás do êxodo dos seguros.  

Curiosamente, disse Finnigan, é que “as preocupações com os custos estão mantendo as pessoas em unidades de aluguel por mais tempo”. Para alguém que poderia estar considerando comprar uma casa e já estaria esticando seu orçamento para pagar sua prestação mensal, esses aumentos no seguro de propriedade estão tornando isso algo fora do alcance. 

Os problemas de seguro podem ser uma preocupação secundária, como disse Finnigan, mas ele ainda acredita que o problema em questão é “grave”. Até agora, ele disse, os construtores têm conseguido incentivar seus compradores por meio de redução de taxas de hipoteca, por exemplo. Quanto mais tempo as taxas permanecerem acima de 7%, mais os problemas de seguro ampliarão a acessibilidade habitacional em dificuldades na Califórnia e na Flórida. 

“À medida que as taxas de hipoteca permanecem altas, esses mercados têm ainda mais riscos do que, digamos, Geórgia ou Texas ou Colorado, onde essas preocupações com seguro não são tão relevantes”, disse Finnigan, destacando o fato de que vários compradores em potencial já estão tentando entender os pagamentos mensais de hipoteca que dobraram em apenas alguns anos, e os custos mais altos de seguro apenas tornam a posse de uma casa mais inacessível. Talvez isso signifique que as pessoas continuem alugando por mais tempo, como destacou Finnigan, ou talvez signifique que uma família que teria se mudado para a Flórida escolha não fazer isso, ou adie sua mudança, em vez disso. 

“Se esses desastres naturais, ou fenômenos climáticos extremos, piorarem, eu posso ver isso se intensificando e o impacto realmente piorando”, disse Finnigan.

O grande risco, em sua opinião, é o impacto que as preocupações com seguro terão na demanda habitacional. Para a Califórnia, isso poderia fazer com que mais pessoas saíssem do estado, e para a Flórida, isso poderia fazer com que menos pessoas se mudassem para lá, explicou Finnigan. Conforme avançamos para o outono, podemos ver uma desaceleração sazonal em alguns mercados e “se a questão do seguro continuar como está, ou piorar, terá um impacto ainda maior”, disse Finnigan.