Como os empréstimos estudantis podem afetar sua capacidade de obter uma hipoteca

Impacto dos empréstimos estudantis na obtenção de uma hipoteca

Nossos especialistas respondem às perguntas dos leitores sobre compra de imóveis e escrevem análises imparciais de produtos (veja como avaliamos hipotecas). Em alguns casos, recebemos comissão de nossos parceiros; no entanto, nossas opiniões são nossas próprias.

• Ter empréstimos estudantis não impede você de obter uma hipoteca, mas pode tornar mais difícil se qualificar.
• O principal obstáculo é sua relação dívida-renda; quanto mais dívidas você tem, menos hipoteca você pode pagar.
• Como o pagamento do seu empréstimo estudantil afeta suas chances de aprovação para uma hipoteca depende do tipo de hipoteca que você está obtendo.

Ir para a faculdade, usar seu diploma para conseguir um emprego estável e se tornar proprietário de uma casa são todas partes essenciais do Sonho Americano para muitos. Mas nas últimas décadas, as partes “ir para a faculdade” e “se tornar proprietário de uma casa” desse sonho têm cada vez mais entrado em conflito.

E agora, com os pagamentos de empréstimos estudantis prestes a serem retomados em outubro após uma pausa de mais de três anos, alguns mutuários podem estar se perguntando como seus empréstimos estudantis afetam sua capacidade de obter uma hipoteca e comprar uma casa.

É possível obter uma hipoteca com empréstimos estudantis?

Muitos mutuários de empréstimos estudantis também são proprietários de imóveis, apesar de terem empréstimos pendentes. Mas se você se qualificar para uma hipoteca depende de como está sua situação financeira geral.

• O reparo de crédito funciona?
• Taxas de poupança e CDs hoje | Nova conta corrente com juros de 7% ...
• Analistas de guerra afirmam que a Rússia está usando suas tropas de...

“Sim, ainda é muito possível obter uma hipoteca mesmo com dívida de empréstimo estudantil”, diz Kevin English, diretor de operações do credor hipotecário New American Funding. “Se você tem renda ou ativos suficientes para suportar tanto o pagamento do empréstimo estudantil quanto um pagamento potencial de hipoteca, então seu empréstimo estudantil não o impedirá de obter uma hipoteca.”

A parte complicada é poder pagar tanto o pagamento do empréstimo estudantil quanto o pagamento da hipoteca. Em uma pesquisa de 2021 da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, 51% dos não proprietários com dívida de empréstimo estudantil disseram que a dívida está atrasando a compra de uma casa.

Como meu empréstimo estudantil afeta minha capacidade de obter uma hipoteca?

Quando você solicita uma hipoteca, seu credor hipotecário analisará alguns fatores diferentes, incluindo:

• Sua relação dívida-renda, ou DTI, que mostra quanto de sua renda mensal vai para pagamentos de dívidas
• O valor do seu pagamento inicial
• Sua pontuação de crédito

No que diz respeito aos seus empréstimos estudantis, o maior impacto que eles terão é no seu DTI.

“A dívida de empréstimo estudantil é tratada como qualquer outra dívida parcelada que um mutuário carrega”, diz English. “O valor do pagamento é incluído na relação dívida-renda geral, que é um dos fatores considerados pelos credores ao determinar sua capacidade de crédito.”

Você pode calcular seu DTI dividindo o total de pagamentos mensais de dívidas pelo total de sua renda mensal bruta. Em geral, você não pode obter uma hipoteca com um DTI acima de 50%, e quanto menor o DTI, melhores serão as condições oferecidas.

O DTI máximo que você pode ter varia de acordo com o tipo de empréstimo. Além disso, o tipo de hipoteca que você obtém pode determinar como seus pagamentos de empréstimo estudantil são considerados no processo de aprovação.

Empréstimos conformes

Empréstimos conformes, o tipo mais popular de hipoteca, seguem as diretrizes da Fannie Mae ou Freddie Mac. Para se qualificar para um empréstimo conforme, você não pode ter um DTI acima de 50%, embora os credores prefiram que os mutuários tenham um DTI que não seja superior a 36%.

Se o valor do seu pagamento mensal estiver listado corretamente em seu relatório de crédito, seu credor usará esse valor ao qualificá-lo para uma hipoteca. Mas se você estiver em um plano de pagamento baseado na renda ou se seus empréstimos estiverem em adiamento ou suspensão, o credor pode precisar fazer algum trabalho adicional para analisar seu empréstimo, dependendo da entidade patrocinada pelo governo que está apoiando sua hipoteca.

Se a hipoteca que você está solicitando for apoiada pela Fannie Mae e você tiver um pagamento mensal de $0 devido a um plano de pagamento baseado na renda, seu credor verificará se seu pagamento é realmente $0 e usará esse valor ao qualificá-lo.

Se você tiver um empréstimo em suspensão ou adiamento e estiver obtendo uma hipoteca da Fannie Mae, o credor calculará quanto seria seu pagamento mensal com base nos termos do empréstimo ou calculará um pagamento equivalente a 1% do saldo do empréstimo.

Se você estiver solicitando uma hipoteca apoiada pela Freddie Mac e o pagamento do seu empréstimo estudantil estiver listado como $0 em seu relatório de crédito, seu credor calculará um pagamento equivalente a 0,5% do saldo do empréstimo. Caso contrário, ele usará o valor listado em seu relatório de crédito.

Empréstimos FHA

Empréstimos FHA normalmente têm um DTI máximo de 43%, embora em alguns casos possa ser superior.

Para qualificar um mutuário de empréstimo estudantil para uma hipoteca FHA, um credor hipotecário irá usar o pagamento mensal do empréstimo estudantil mostrado em seu relatório de crédito ou, se o pagamento mensal for listado como $0, um pagamento equivalente a 0.5% do saldo do empréstimo estudantil.

Empréstimos VA

Empréstimos VA não têm um DTI máximo, mas muitos credores preferem ver um DTI de 41% ou menos.

Como os credores hipotecários VA consideram seus pagamentos de empréstimo estudantil depende do status desses empréstimos. Se o seu empréstimo estudantil for adiado por pelo menos 12 meses após o fechamento de sua hipoteca, esse empréstimo não será incluído no cálculo do seu DTI. Caso contrário, o credor irá considerar 5% do saldo do seu empréstimo estudantil e dividir isso por 12.

Por exemplo, se você deve $85.000 em dívida de empréstimo estudantil, o seu credor irá multiplicar isso por 0.05 para obter $4.250. Em seguida, irá dividir isso por 12 para obter um valor de pagamento mensal de $354.17.

Se o pagamento mensal listado em seu relatório de crédito for maior do que o número calculado pelo credor, o credor irá automaticamente usar o pagamento listado em seu relatório de crédito. Se o pagamento mensal em seu relatório de crédito for menor do que o número calculado pelo credor, o credor precisará obter documentação do seu administrador de empréstimo estudantil mostrando os termos e informações de pagamento do seu empréstimo.

Pode parecer confuso, mas o que isso significa essencialmente é que se o seu pagamento mensal atual do empréstimo estudantil for menor do que o que o credor estima que deveria ser, o credor apenas precisa obter confirmação adicional de que é o que você realmente paga para poder usar o pagamento menor ao calcular o seu DTI.

Empréstimos USDA

Se você está obtendo um empréstimo USDA, geralmente precisará de um DTI de 41% ou menos.

Ao qualificar mutuários de empréstimos estudantis, os credores de empréstimos USDA usarão o pagamento mensal mostrado em seu relatório de crédito. No entanto, se o pagamento mensal do empréstimo estudantil aparecer como $0, o credor irá calcular um pagamento equivalente a 0.50% do saldo do empréstimo.

Hipoteca negada devido a empréstimos estudantis

Se seus empréstimos estudantis elevarem seu DTI muito alto, sua solicitação de hipoteca pode ser negada. Mas isso não significa que a propriedade de uma casa esteja permanentemente fora de alcance para você.

O que você deve fazer nessa situação? Primeiro, confirme se seus empréstimos estudantis realmente foram o motivo que impediu a aprovação. Os credores são obrigados a informar o motivo da negação.

Se um DTI muito alto for de fato o culpado, aqui estão algumas coisas que você pode fazer.

Solicite com mais de um credor

Nem todos os credores hipotecários têm os mesmos requisitos para todos os tipos de empréstimo. Por exemplo, enquanto a pontuação de crédito mínima estabelecida pela Administração Federal de Habitação para empréstimos FHA é 580 na maioria das circunstâncias, os credores individuais têm permissão para ter padrões mais rigorosos, como exigir uma pontuação mínima de 600 em seus empréstimos FHA.

Se seu DTI estiver alto devido a empréstimos estudantis, é uma boa ideia se candidatar com vários credores hipotecários para aumentar suas chances de aprovação. Você também pode fazer algumas pesquisas com antecedência para descobrir qual é o DTI máximo de um credor, para ter certeza de que vale a pena se candidatar.

Trabalhe em seus fatores compensatórios

A regra geral é que se uma área de sua solicitação de hipoteca for fraca, você quer que as outras sejam fortes. Se você tiver uma pontuação de crédito realmente alta e um grande pagamento inicial, por exemplo, você pode conseguir um DTI mais alto.

Empréstimos FHA às vezes também permitem DTIs altos se um mutuário tiver um ou mais fatores compensatórios. Fatores compensatórios incluem coisas como reservas em dinheiro, o que significa que você tem dinheiro suficiente no banco para cobrir um certo número de pagamentos mensais de hipoteca.

Se você tiver fatores compensatórios suficientes, poderá potencialmente se qualificar para um empréstimo FHA com um DTI de até 57%.

Entre em um plano de pagamento baseado na renda

Se você está tendo dificuldades para acompanhar os pagamentos do seu empréstimo estudantil, você pode ser capaz de reduzir o quanto está pagando com um plano de pagamento baseado na renda.

“Os mutuários podem trabalhar com sua instituição de financiamento de empréstimo estudantil para ajudar a reduzir os pagamentos do empréstimo estudantil com planos de pagamento baseados na renda e/ou programas alternativos, o que reduziria sua obrigação total de dívida”, diz English. “Como resultado, eles podem ser capazes de se qualificar para um preço de compra maior para sua casa ou termos de hipoteca mais favoráveis.”

Se você possui empréstimos estudantis federais, você pode solicitar um plano de pagamento com base na renda no site Federal Student Aid.

Pague outras dívidas

Reduzir suas obrigações mensais de dívida diminuirá sua DTI. Uma das maneiras mais fáceis de fazer isso, se você puder pagar, é pagar um cartão de crédito.

Lembre-se de que o objetivo não é necessariamente reduzir o valor total da dívida que você deve, mas sim diminuir seus pagamentos mensais. Pagar uma parte da sua dívida do cartão de crédito pode ajudar nisso, pois diminui seu pagamento mensal.

Outras estratégias para reduzir seus pagamentos mensais de dívida podem incluir refinanciar ou consolidar seus empréstimos.

Aumente sua renda

Obviamente, isso é mais fácil dizer do que fazer. Mas se você não pode reduzir seus pagamentos mensais de dívida, a única outra maneira de diminuir sua DTI é aumentar sua renda. Você pode considerar solicitar um emprego melhor remunerado para substituir o atual, ou assumir trabalhos adicionais com um emprego de meio período ou trabalho freelancer.

A refinanciamento de empréstimos estudantis pode reduzir sua taxa de juros e ajudá-lo a pagar seu empréstimo mais rápido ou diminuir seu pagamento mensal. Faça uma pré-qualificação hoje sem afetar sua pontuação de crédito.

Melhores hipotecas para mutuários de empréstimos estudantis

Empréstimos conformes são uma boa opção para mutuários de empréstimos estudantis que têm altas DTIs e não têm muito dinheiro no banco, pois essas hipotecas permitem DTIs de até 50% e pagamentos iniciais tão baixos quanto 3%.

Um empréstimo garantido pelo governo também pode ser uma boa opção. Empréstimos da FHA são frequentemente a melhor opção para aqueles com DTIs particularmente altas, e empréstimos da VA e USDA reduzem as barreiras para a compra de imóveis, permitindo pagamentos iniciais de 0%.

Dependendo do tipo de diploma que você possui, você também pode se qualificar para uma hipoteca especializada, como um empréstimo para médico. Empréstimos para médicos são destinados a pessoas com muita dívida de empréstimo estudantil, mas carreiras estáveis e bem remuneradas na área da saúde. Os credores podem oferecer empréstimos para médicos, dentistas e veterinários.

Além disso, alguns credores também oferecem programas de hipoteca mais amplos chamados empréstimos profissionais, que são voltados para uma variedade de profissões diferentes que exigem diplomas caros. Além de médicos, essas hipotecas podem ajudar optometristas, enfermeiros, farmacêuticos, pilotos, advogados e outros profissionais a se tornarem proprietários, mesmo que tenham uma grande quantidade de dívida de empréstimo estudantil. O Flagstar Bank é um dos credores que oferecem esses tipos de empréstimos.

Perguntas frequentes sobre hipotecas de empréstimos estudantis