Influenciadores do TikTok querem alugar uma casa muito legal para você. Só não os chame de proprietários.

Influenciadores do TikTok querem alugar uma casa muito legal para você, mas não são proprietários.

No final do ano passado, Kelly Clark estava com muito dinheiro após um acordo de divórcio e ansiosa para embarcar em uma nova carreira. Ela decidiu que era finalmente hora de se tornar uma senhoria.

Clark, que trabalhava em vendas de computadores e design de interiores antes de deixar a força de trabalho para criar seus filhos, se deparou com o termo “house hacking” enquanto navegava pelo site BiggerPockets, um site de investimento imobiliário. Em fóruns e webinars, investidores elogiavam a ideia de comprar uma casa ou um prédio de pequenas unidades, morar em parte da casa e alugar o restante para inquilinos que cobrem as parcelas do financiamento hipotecário todos os meses. Seu então marido zombou da ideia de ter colegas de quarto e sacrificar sua privacidade conquistada com tanto esforço. Apesar de suas objeções, Clark achou a ideia tentadora. Afinal, quem não gostaria de viver praticamente de graça?

Aos 56 anos, Clark teve sua chance. Em janeiro, ela comprou um modesto prédio de apartamentos com quatro unidades em Spokane, Washington, por US$ 399.000. Com um empréstimo segurado pela Administração Federal de Habitação, ela pagou apenas 3,5% desse valor, ou aproximadamente US$ 14.000, e investiu mais US$ 100.000 de suas economias na renovação da propriedade centenária. Ela mora em uma das unidades e planeja alugar as outras três a preços que cobrirão mais do que sua parcela mensal de hipoteca de US$ 2.800. As condições de seu empréstimo exigem que ela more na propriedade por pelo menos um ano, mas Clark disse que esperava eventualmente refinanciar a propriedade e aplicar a mesma estratégia em investimentos adicionais. Recentemente, ela recebeu uma carta de sua seguradora informando que o prédio estava avaliado em mais de US$ 800.000.

“Eu adoraria passar toda a minha vida fazendo house hacking”, disse Clark, que agora ajuda outros investidores a encontrar e administrar propriedades.

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Embora senhorios que moram na propriedade não sejam uma ideia nova, a febre de renda passiva e investimento imobiliário na era da pandemia tem aumentado a popularidade do house hacking. Influenciadores do TikTok e gurus do mercado imobiliário rapidamente aproveitaram esse fervor. Usando gráficos chamativos, repletos de emojis e palavras-chave como “viver de graça” ou “a maneira mais simples de se tornar um milionário”, eles promovem o house hacking como uma escolha óbvia para aqueles que desejam ganhar dinheiro no mercado imobiliário e entrar no atual mercado imobiliário brutal. A abordagem não se limita a pessoas com pais ricos ou empregos lucrativos: com a ajuda de empréstimos apoiados pelo governo que exigem menos entrada, eles afirmam que praticamente qualquer um pode “hackear” seu caminho para a riqueza.

A realidade, é claro, é mais complicada do que isso. Os “hackers” assumem grandes quantidades de dívida para financiar suas compras, o que pode representar um risco se os preços das casas caírem. Além das questões típicas de colegas de quarto – lavar a louça na pia, alguém? – os “hackers” precisam se preparar para a possibilidade de ter dificuldades em encontrar inquilinos ou acabar com inquilinos que danificam a propriedade ou não pagam em dia. E então há a reação contrária à própria ideia: comentaristas online acusaram os “hackers” de explorar seus inquilinos.

Os “visionários” do Vale do Silício têm o hábito de redescobrir negócios que já existem – de ônibus e escritórios a dormitórios e sucos – e vendê-los com uma grande margem de lucro. Nesse sentido, o uso do house hacking pode ser visto como uma tentativa disfarçada de mudar e higienizar a ideia de “senhorio”, evocando imagens de progresso tecnológico, em vez do cara careca do corredor que recebe seu cheque de aluguel todos os meses. A grande inovação do house hacking é apenas um reempacotamento chamativo de uma ideia antiga para uma nova safra de investidores – principalmente, millennials e Gen Zers. Mas mesmo que os métodos não sejam exatamente originais, a ampla adoção da terminologia mostra como praticamente todos estão procurando uma vantagem no acirrado mercado imobiliário atual.

‘Hackeie’ seu caminho para a riqueza

Brandon Turner, uma figura influente do BiggerPockets, iniciou a febre do house hacking em 2013 com um post no blog intitulado “Como ‘hackear’ sua moradia e ser pago para viver de graça”. O post descrevia uma maneira simples para qualquer pessoa – bem, pelo menos aqueles com “crédito decente, um emprego estável e uma pequena quantidade de economias” – de se libertar das amarras do aluguel e começar a construir riqueza por meio de imóveis. A chave, escreveu Turner, era comprar uma pequena propriedade multifamiliar, como um duplex, tríplex ou quatroplex, morar em uma das unidades e alugar as outras por um valor maior do que o pagamento mensal da hipoteca.

“Isso vai muito além de truques simples ou ideias para economizar cinco minutos do seu dia de trabalho”, escreveu Turner, que deixou a empresa no ano passado para se concentrar em sua própria empresa de investimentos. “Isso é épico, algo que muda a vida.”

A postagem se tornou extremamente influente, inspirando milhares de imitadores que iteraram sobre a ideia. Enquanto a estratégia inicial de Turner enfatizava pequenos prédios multifamiliares, alguns “house hackers” aplicaram o conceito em casas unifamiliares. Ryan Lehman, um engenheiro de software e investidor imobiliário de 25 anos em Seattle, me disse que começou lendo livros, conversando com investidores e, é claro, passando tempo no BiggerPockets. Lehman disse que foi atraído por Turner, que não cresceu no meio imobiliário e ficou famoso ao defender uma abordagem simples para investir que se concentrava em alcançar a liberdade financeira.

“Eu pensei, ‘Se o Brandon pode fazer isso, eu provavelmente consigo'”, me disse Lehman.

Em agosto de 2020, Lehman chegou em Seattle e alugou um quarto por um curto período de tempo de um casal de “house hackers” que se ofereceram para mostrar a ele como gerenciavam diversos aspectos de ser um proprietário, incluindo manutenção e cobrança de aluguel. Alguns meses depois, ele comprou uma casa de cinco quartos por $620.000, dando 5% do preço de compra com economias de estágios e ganhos do mercado de ações. No começo, foi um desafio encontrar inquilinos, segundo ele, mas ao sacrificar um pouco de privacidade, ele conseguiu cobrir suas despesas todos os meses – sem tirar dinheiro do próprio bolso.

“Basicamente, comprei minha casa e então tudo começou a ficar meio louco em relação aos preços das casas e coisas do tipo”, me disse Lehman. “Acho que há alguma habilidade envolvida, apenas aprendendo e me certificando de que não estou fazendo nada louco. Mas há muita sorte também.”

Outro componente chave do “house hacking” é o uso de empréstimos com baixa entrada do Federal Housing Administration. Ao contrário de empréstimos para propriedades de investimento, que tipicamente exigem que o comprador dê pelo menos 15% do preço de compra, esses empréstimos oferecem aos compradores com pontuações de crédito mais baixas ou renda a oportunidade de dar apenas 3,5%. A única condição desses empréstimos é que você precisa ficar na propriedade por pelo menos um ano. Mas nem isso é um obstáculo para aqueles que buscam construir um mini império imobiliário.

Acho que há alguma habilidade envolvida, apenas aprendendo e me certificando de que não estou fazendo nada louco. Mas há muita sorte também.

Depois de comprar sua primeira casa aos 24 anos, Craig Curelop, um ex-funcionário do BiggerPockets que agora é corretor imobiliário focado em ajudar investidores, me disse que começou a se mudar para uma nova propriedade a cada 12 meses “como um relógio”, assumindo um novo empréstimo a cada vez e refinanciando outras propriedades em sua crescente carteira. Em 2019, ele publicou um livro chamado “The House Hacking Strategy: How to Use Your Home to Achieve Financial Freedom”.

“Com pagamentos de hipoteca altos e aluguéis tão altos e tudo mais, como você consegue progredir nesse mundo onde os salários não estão aumentando, mas os custos sim?”, disse Curelop. “Há toda essa conversa de ‘Ai de mim’, mas depois há um punhado de pessoas que realmente estão fazendo algo a respeito. E eu acho que o ‘house hacking’ é uma maneira óbvia de eliminar, ou pelo menos reduzir drasticamente, o que provavelmente é sua maior despesa.”

Vendendo o sonho

Você seria perdoado por pensar que tudo isso parece meio monótono – uma mera atualização da antiga ideia de possuir e alugar imóveis. Na verdade, uma grande porção de proprietários nos EUA poderia se encaixar na categoria de “house hacker”: Dos cerca de 49,5 milhões de unidades de aluguel nos EUA, cerca de 46% são em pequenos imóveis com entre um e quatro unidades, de acordo com o US Census Bureau. Cerca de 70% desses pequenos imóveis, ou cerca de 15,9 milhões, são de propriedade de investidores individuais.

Mas os influenciadores online trabalharam duro para tornar a ideia parecer inovadora e atraente para jovens investidores e pessoas que estão cansadas de seus empregos das 9 às 5. O TikTok está cheio de vídeos que explicam a estratégia, muitas vezes em termos efusivos que vendem a ideia de “viver de graça” ou nunca ter que pagar aluguel novamente.

“Espera, você é meu senhorio?”, pergunta o influenciador de finanças pessoais Addison Jarman, interpretando o papel de um inquilino surpreso, em um post no TikTok.

“Sim, é chamado de ‘house hacking'”, responde o proprietário e colega de quarto, também interpretado por Jarman, que tem 4 milhões de seguidores. “Eu ganho $1.900 com vocês pagando aluguel todo mês.”

O YouTube certamente fará parecer muito fácil

Recentemente, alguns proprietários e influenciadores imobiliários até insistiram em abolir o termo “senhorio” por completo e substituí-lo por eufemismos como “provedor de moradia”. O termo “hackeador de casa” oferece uma proteção semelhante: se você possui uma casa e está alugando alguns quartos para amigos que cobrem sua hipoteca, pode parecer mais gentil do que se chamar de senhorio deles.

“O termo ‘senhorio’ é antiquado, ofensivo e divisor”, tuitou Jay Parsons, chefe de economia da RealPage, uma empresa de software imobiliário, em novembro de 2021. “E é mais usado por repórteres/políticos do que na vida real, exceto em algumas grandes cidades litorâneas como Nova York e São Francisco”.

John Liang, um YouTuber e TikToker que compartilha dicas sobre cartões de crédito, finanças pessoais e imóveis para uma audiência de mais de 2,3 milhões de seguidores no TikTok, disse que hackear casas representa “uma das maneiras mais acessíveis” para as pessoas entrarem no mercado imobiliário. A possibilidade de financiar quase 97% da compra abre as portas para compradores que não têm grandes quantias de economias, segundo ele. E a estratégia resolve vários problemas de uma vez: as questões de onde você vai dormir à noite, como vai pagar por isso e como vai construir riqueza. Em maio, Liang postou um vídeo no TikTok em que encenava um cenário entre um hackeador de casa e um par de inquilinos cujos pagamentos de aluguel excediam as despesas mensais da hipoteca.

“Espera aí, então estamos comprando essa casa para você?”, pergunta um locatário.

“Tecnicamente, vocês estão me pagando para comprar essa casa”, responde a persona de senhorio de Liang.

Os críticos do hackeamento

Nas seções de comentários de várias postagens chamativas no TikTok sobre hackear casas, algumas pessoas reagiram, propondo substitutos mais severos para o termo, incluindo “sanguessuga” e “parasita”. As reclamações giravam em torno da duplicidade de se passar por um colega de quarto quando se é realmente o senhorio ou do próprio ato de usar os pagamentos mensais de outra pessoa para cobrir as despesas de uma propriedade – novamente, não é um conceito novo.

No dia a dia, alguns hackeadores de casas buscam evitar situações complicadas ocultando que são os proprietários da casa, contratando administradores de imóveis para lidar com coisas como cobrança de aluguel, limpeza e manutenção e, no pior dos casos, despejos. O hackeador pode então se passar apenas como mais um inquilino ou como um associado da empresa de administração. Curelop, que me disse estar ciente dessa prática, disse que é “totalmente contra”.

“Eu acho que mentir de qualquer forma é errado e não deveria ser feito”, disse Curelop. “Minha sugestão é sempre não ostentar que você é o proprietário do lugar. Se um inquilino perguntar, não minta. Mas você não precisa contar se eles não perguntarem. Não é realmente um detalhe importante.”

Quanto a Liang, que agora possui três propriedades multifamiliares, ele disse que não tem problema com o termo “senhorio”. “Entendo, com certeza, algum ressentimento em relação aos senhorios nos últimos anos”, disse Liang. Curelop chamou a reação online de “infeliz”, argumentando que “qualquer pessoa pode fazer isso”.

Embora hackear casas seja frequentemente mais acessível do que outras formas de investimento imobiliário, os vídeos usados para convencer as pessoas a aderirem tendem a ignorar os riscos muito reais de comprar propriedades – riscos que tanto Liang quanto Curelop garantiram destacar quando conversei com eles.

“O YouTube certamente fará parecer muito fácil”, disse Liang.

Curelop disse que enfatiza para os clientes a importância da triagem de inquilinos para garantir que eles acabem com inquilinos que sejam considerados e pontuais nos pagamentos. Os hackeadores de casas também devem estar preparados para arcar com o pagamento integral da hipoteca se o arranjo de dividir o aluguel não funcionar como esperado, embora Curelop tenha me dito que os hackeadores geralmente conseguem compensar pelo menos parte de sua hipoteca ao receber aluguéis, mesmo que precisem reduzir os preços. Além disso, há fatores macroeconômicos a serem considerados: o aumento dos preços das casas tornou mais difícil encontrar boas oportunidades, enquanto o mercado de aluguéis enfraqueceu desde o seu pico na era da COVID-19. Mesmo Turner, o evangelista original do hackeamento de casas, disse à Insider em 2021 que o mercado de aluguéis mudou de “algo que você pode fazer como um investidor medíocre para algo que você precisa ser um especialista”.

“Em 2012, qualquer propriedade que você comprasse daria lucro como aluguel”, disse Turner a Daniel Geiger, da Insider. “Hoje, se você pegar uma propriedade aleatória, ela dará prejuízo.”

O benefício de se hackear uma casa, em oposição a um imóvel de investimento regular, é que ela não precisa dar lucro para ser considerada valiosa. Se você conseguir cobrir seus custos com moradia, mesmo que parcialmente, pode considerar isso como uma vitória.

No final do dia, independentemente das semânticas, os hackeadores de casas não podem se isolar completamente das realidades às vezes complicadas de ser um senhorio. Quando falei pela primeira vez com Clark, a hackeadora de casas em Spokane, ela estava reformando uma de suas unidades e tinha outra que estava no mercado há três semanas – muito mais tempo do que ela queria. Ela baixou o preço e eventualmente encontrou um inquilino, mas reconheceu que o mercado de aluguel esfriou desde o auge na primavera de 2022. Independentemente disso, Clark me disse que ficará bem com a renda que ela espera que um dia se materialize. E as dificuldades temporárias não diminuíram sua visão sobre hackear casas.

“Eu amo totalmente isso”, disse Clark. “Eu adoraria fazer isso pelo maior tempo possível.”

James Rodriguez é um repórter sênior na equipe de Discurso do Insider.

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