Investir em imóveis está em baixa, mas não está fora.
Investir em imóveis não está fora de moda.
A vida do setor imobiliário é a dívida, e o Federal Reserve tornou o empréstimo muito mais caro ao elevar as taxas de juros em cinco pontos percentuais entre março de 2022 e julho de 2023.
Os domicílios devem US$ 12 trilhões em hipotecas, e as empresas devem US$ 5 trilhões em empréstimos imobiliários comerciais. Ambos os setores estão sendo afetados pelo aumento das taxas e pelas consequências da COVID. Recentemente, as ações se recuperaram, mas em muitos casos eu considero os preços atrativamente baixos.
Primeiro, vamos considerar a propriedade residencial. Não é surpresa que as vendas de imóveis existentes devam cair 16% este ano. O surpreendente é que as vendas de novas casas se mantiveram bem, assim como os preços, que aumentaram cerca de 4%, em média, nos últimos anos. A economia continuou a se recuperar apesar das taxas mais altas, com o desemprego próximo das mínimas históricas. E a experiência da COVID deu aos compradores um incentivo para possuir casas maiores, com espaço para escritórios e lazer.
Após fortes quedas no início da pandemia de COVID, as ações de construtoras se recuperaram. A Meritage Homes (MTH, $149) e a NVR (NVR, $6,306), que eu recomendei anteriormente, atingiram recordes históricos. Minha terceira recomendação, a KB Home (KBH, $54), subiu 31%. Ainda gosto das três como investimentos de longo prazo, mas elas não são mais as pechinchas que eram. (Ações que eu gosto estão em negrito; os retornos são até 31 de julho.)
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O mercado imobiliário comercial sofreu um duplo golpe: taxas de juros mais altas combinadas com novos padrões de trabalho e compras como resultado da COVID. Para muitas empresas com pouco contato público, um cronograma de três dias no escritório e dois em casa está se tornando a norma. Se o trabalho remoto persistirá é desconhecido, mas sou cético. Enquanto isso, as lojas físicas estão passando por uma impressionante recuperação. A minha aposta é que a América continuará a voltar à média pré-COVID.
Investidores e analistas que se mostraram desanimados com o mercado imobiliário comercial nos últimos dois anos podem ter exagerado em sua negatividade. A Vornado Realty (VNO, $22), por exemplo, que possui 20 milhões de pés quadrados de propriedades comerciais, concentradas principalmente em Nova York, subiu 66% nos últimos dois meses. Nova York já foi dada como morta muitas vezes, mas continua ressurgindo.
A Kilroy Realty (KRC, $36) com sede em Los Angeles, que enfatiza a sustentabilidade, subiu 34%. Embora as ações de incorporadoras comerciais tenham subido, os preços ainda estão muito abaixo das máximas pré-COVID, oferecendo assim um bom valor. A Vornado está dois terços abaixo do pico de 2020; a Boston Properties (BXP, $67) e a Kilroy estão mais de metade abaixo.
Desafios permanecem nos investimentos imobiliários
Não há dúvida de que muitas dessas empresas estão enfrentando problemas. Em abril, a Vornado anunciou que suspenderia seu dividendo até o final de 2023. Mas também informou que compraria US$ 200 milhões em ações. A Boston Properties, a maior desenvolvedora, proprietária e gestora de espaços de trabalho nos EUA, tem registrado lucros menores, mas mantém seu pagamento, com um rendimento de 5,9%.
As taxas de vacância estão altas nacionalmente – uma média de 16,1%, em comparação com 11,5% há três anos. Mas há quem tenha e quem não tenha. Uma tendência importante é que grandes inquilinos estão se mudando de prédios menos atraentes para propriedades novas, de Classe A, quando seus contratos de locação expiram. As beneficiárias são as empresas imobiliárias com melhores espaços de escritório ou acesso ao capital necessário para grandes reformas ou novas construções. Um bom exemplo é a Cousins Properties (CUZ, $24), com sede em Atlanta, que possui principalmente edifícios de Classe A em cidades do Sun Belt e tem um rendimento de dividendos de 5,3%. As ações subiram mais de 20% nos últimos dois meses, mas ainda estão bem abaixo da alta pré-COVID.
As empresas maiores e mais estáveis têm outra vantagem. Quase todas as empresas imobiliárias que geram renda negociam como fundos de investimento imobiliário (REITs). Por lei, os REITs têm que distribuir pelo menos 90% de seus lucros (a maioria paga 100%) aos acionistas na forma de dividendos. Como os REITs retêm apenas uma pequena proporção de seus lucros, eles precisam levantar dívida ou capital para crescer – um problema durante tempos incertos. (Também observe que os REITs não pagam dividendos com tanta consistência quanto as empresas convencionais.)
REITs de varejo criam oportunidades para investir em imóveis
REITs de varejo, que alugam imóveis para varejistas, têm lidado com taxas de juros mais altas e hábitos de compra em mudança com sucesso variado. A Simon Property Group (SPG), a maior do setor, com mais de 232 propriedades (principalmente shoppings) nos EUA e Europa, recentemente sofreu um grande golpe quando seus fundos operacionais trimestrais (uma métrica semelhante aos lucros de um negócio convencional) não atingiram as expectativas. As ações da Simon caíram cerca de metade desde o seu pico em 2016, e eu evitaria investir nelas.
Em contraste, o Tanger Factory Outlet Centers (SKT, $23), cujas ações mais que quadruplicaram desde 2020, pode ser o futuro do varejo físico. A empresa possui ou administra 36 centros comerciais ao ar livre, com lojas de marcas famosas vendendo produtos com desconto. O lucro operacional por ação da Tanger para o trimestre encerrado em 30 de junho foi 50% maior do que o mesmo período do ano anterior.
Gosto especialmente de REITs como a Tanger, que têm nichos que oferecem alguma proteção durante períodos de recessão. Outro exemplo é a Alexandria Real Estate Equities (ARE, $126), que aluga espaços de Classe A para empresas de ciências da vida e tecnologia avançada, principalmente em centros de inovação como a Grande Boston, a área de São Francisco e a área do Research Triangle na Carolina do Norte. O REIT tem uma base financeira sólida, mas tem sido arrastado pela mesma correnteza que outras ações imobiliárias – injustamente, na minha opinião. As ações, que rendem 4,1%, caíram mais de 40% desde dezembro de 2021.
Também considere o Host Hotels & Resorts (HST, $18), o maior REIT de hospedagem. A Host possui 95 propriedades e tem parcerias com marcas de alto padrão, como Four Seasons e Ritz-Carlton. Hotéis de luxo tiveram uma forte recuperação à medida que a COVID diminuiu, mas as ações da Host têm se mantido estáveis. Também gosto do CubeSmart (CUBE, $43), um dos três maiores proprietários de propriedades de autoarmazenamento. A empresa, que rende 4,6%, está em um negócio que se beneficia da disposição de seus clientes em aceitar aumentos regulares de tarifas, graças à inércia e à perspectiva pouco atraente de mover seus pertences para outro lugar.
Por fim, uma palavra sobre dois dos meus favoritos de longa data que possuem vastas extensões de terra: a St. Joe (JOE, $63), no noroeste da Flórida, e a Tejon Ranch (TRC, $18), no deserto alto da Califórnia. A St. Joe tem sido um desempenho muito melhor, quadruplicando nos últimos cinco anos, mas a Tejon, proprietária de cerca de 270.000 acres a apenas uma hora ao norte de Los Angeles, tem um grande potencial.
Este é um momento delicado para investir em imóveis. Existem riscos. As taxas de juros parecem ter se estabilizado, mas ainda podem subir, e a economia pode enfraquecer. Algumas empresas, especialmente no setor comercial, provavelmente irão falhar. Mas, no geral, os preços das ações estão deprimidos, muitas das ações oferecem boas oportunidades de renda e o setor oferece proteção contra a inflação – uma boa combinação.
James K. Glassman preside a Glassman Advisory, uma empresa de consultoria em assuntos públicos. Ele não escreve sobre seus clientes. Seu livro mais recente é Safety Net: The Strategy for De-Risking Your Investments in a Time of Turbulence. Das ações mencionadas aqui, ele possui NVR. Você pode contatá-lo em [email protected].
Nota: Este artigo foi publicado pela primeira vez na Revista de Finanças Pessoais da ANBLE, uma fonte mensal confiável de conselhos e orientações. Assine para ajudar você a ganhar mais dinheiro e manter mais do dinheiro que você ganha aqui.
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