Alguns proprietários que conseguiram comprar no ano passado estão sangrando dinheiro – os mais afetados perderam mais de $100.000 em valor à medida que as correções de preço ‘espancam’ dezenas de cidades.

Proprietários que compraram no ano passado estão literalmente vendo vermelho - os mais afetados perderam mais de $100.000 em valor enquanto as correções de preço 'dão um baile' em dezenas de cidades.

Mas não são apenas os inquilinos desalojados que estão sofrendo no mercado imobiliário de hoje. Muitos proprietários que conseguiram entrar no mercado no ano passado, quando os preços explodiram, agora enfrentam um novo obstáculo: casas que estão perdendo valor mesmo com as taxas de hipoteca aumentando, de acordo com um relatório de final de novembro do portal de busca imobiliária Point2.

Usando dados do Redfin, Zillow, sistemas locais de MLS e corretoras, o Point2 descobriu que correções de preços estão “esmagando” os proprietários de apartamentos em 36 cidades e proprietários de casas unifamiliares em 25 das 100 maiores cidades dos Estados Unidos. Um relatório da CoreLogic de dezembro mostra também que 1,1 milhão de casas nos EUA têm patrimônio líquido negativo.

“Embora seja verdade que certos mercados viram os preços das casas subirem este ano, nosso estudo se concentra principalmente nos proprietários que enfrentaram desafios na compra de imóveis no ano passado, apenas para testemunhar uma subsequente queda nos valores de apartamentos e casas unifamiliares em suas respectivas cidades”, diz um porta-voz do Point2 para ANBLE. “Essa discrepância pode ser atribuída a vários fatores, incluindo correções de mercado, níveis de estoque e o impacto do aumento das taxas de hipoteca.”

Quedas de preço se concentram no oeste

Para calcular a depreciação do valor das casas, o Point2 comparou os preços de apartamentos e casas unifamiliares de setembro de 2022 a setembro de 2023 e determinou as mudanças de preço ano após ano para ambos os tipos de imóveis.

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As grandes cidades do oeste registraram as maiores quedas de valor, como São Francisco, Oakland, Las Vegas, Colorado Springs, Austin e San Antonio. Os proprietários nessas cidades estão sofrendo grandes impactos em ambos os extremos do mercado imobiliário – primeiro quando compraram e agora se estão tentando vender.

“Este mercado de duplo golpe significa que os proprietários mais recentes foram atingidos pelos preços das casas mais altos da história, apenas para ficarem impedidos de acumular patrimônio pelos preços atuais em queda”, de acordo com o relatório.

São Francisco registrou a maior perda líquida nos preços dos apartamentos, com uma queda de 10,6% em relação ao ano passado, resultando numa perda média de $122.500. Memphis registrou a maior queda nos preços de casas unifamiliares, com 12,2%. A casa unifamiliar média em Memphis em setembro de 2023 custava $170.000, em comparação com $205.000 no ano passado, segundo o Point2.

De acordo com a análise do Point2, 16 cidades tiveram quedas acima de $10.000 nos preços medianos de casas unifamiliares, enquanto outras nove cidades (incluindo Nova York, Long Beach e Oklahoma City) registraram quedas “contidas” de um ou dois pontos percentuais. Em outras sete cidades, os preços das casas unifamiliares não se moveram, de acordo com o relatório.

Uma queda no valor das casas é uma má notícia para os proprietários atuais, mas principalmente se eles estiverem pensando em vender em breve. A perda de patrimônio imobiliário combinada com taxas de hipoteca ainda mais altas do que há um ano pode manter os proprietários atuais, que prefeririam se mudar, presos em suas casas atuais. Também é um problema para os vendedores que procuram recuperar seus investimentos, diz Dave Flanders, proprietário e fundador da empresa imobiliária HomeVisors Collective, com sede em Burlington, Connecticut, “principalmente se compraram no auge dos preços”.

“Certos mercados estão de fato experimentando quedas significativas nos valores dos imóveis, especialmente em cidades onde os preços subiram muito durante a pandemia”, diz Flanders para ANBLE. “Para os compradores de imóveis, isso poderia significar oportunidades mais acessíveis, principalmente em mercados anteriormente superaquecidos. Os vendedores, por outro lado, podem enfrentar desafios para recuperar seus investimentos, especialmente se compraram no auge dos preços.”

Será que os valores mais baixos das casas vieram para ficar?

Ainda assim, compradores em potencial esperando por preços mais baixos poderão se decepcionar. Dan Green, CEO da empresa de hipotecas com sede em Cincinnati, Homebuyer.com, observa que os preços das casas estão em queda apenas em “algumas cidades selecionadas”, enquanto o crescimento no meio-oeste, nordeste e outros mercados “restritos em estoque” permanece sólido.

“Há uma demanda reprimida por habitação”, ele diz à ANBLE. “O aumento das taxas empurrou muitos compradores para um modo de esperar e atacar. À medida que os preços caem, mais dessa demanda reprimida é liberada. Combine isso com a queda das taxas de hipoteca e é difícil imaginar uma queda de preços sustentada em qualquer lugar.”

O porta-voz da Point2 diz que as tendências de preços das casas são influenciadas por vários fatores, como níveis de estoques e taxas de hipoteca, o que torna difícil prever os preços para o próximo ano.

De qualquer forma, é importante que os compradores em potencial lembrem que as tendências do mercado imobiliário são apenas isso – tendências. É fundamental entender o mercado local em que você está procurando comprar, em vez de confiar nas tendências nacionais, concordam os especialistas. Também é importante que os vendedores fiquem de olho nas condições do mercado local para descobrir o melhor momento de colocar sua casa à venda, a fim de evitar grandes perdas.

Olhando para o próximo ano, os preços das casas podem se estabilizar à medida que o mercado se corrige pelos “aumentos rápidos” dos últimos anos. Por enquanto, no entanto, problemas com o patrimônio negativo continuarão a afetar a forma como compradores e vendedores abordam o mercado – e especialmente a “estratégia de saída” de um vendedor, diz Marisa Simonetti, proprietária administradora de uma empresa imobiliária em Minneapolis. Estratégias de saída podem incluir a venda de uma casa com lucro ou o uso da propriedade como aluguel.

Sem uma estratégia de saída, o patrimônio negativo pode prejudicar os vendedores que precisam se mudar com pouco aviso prévio. Eles “podem ser obrigados a trazer dinheiro para o fechamento ou alugar uma propriedade com resultados financeiros negativos a cada mês”, diz ela.

Qualquer especulação sobre se os preços das casas irão subir ou cair pode “colocar alguém na zona de perigo”, adverte ela. “Sempre compre uma casa com as estratégias de saída mais positivas possíveis em mente.”