O bloqueio de liquidez piora no setor imobiliário comercial dos Estados Unidos

O aperto de liquidez se agrava no setor imobiliário comercial dos Estados Unidos

8 de novembro (ANBLE) – Os credores privados, em posição de destaque à medida que as altas taxas de juros os deixam como a única opção para muitos no mercado imobiliário comercial (CRE), estão se tornando mais seletivos e agravando um bloqueio de liquidez em um setor com trilhões de dólares de dívidas vencendo.

Nos últimos meses, os bancos buscaram renegociar os termos das dívidas do CRE que estão vencendo para evitar inadimplências, mas exigiram uma infusão adicional de capital próprio, permitindo aos credores privados a oportunidade de fornecer financiamentos de resgate por meio de dívida de mezanine, capital preferencial ou novo capital comum, disseram fontes do setor.

Inicialmente, essas renegociações foram focadas no setor de escritórios, mas agora estão se expandindo para habitações multifamiliares, industriais e hotéis. E essas renegociações estão se tornando matematicamente insustentáveis, mesmo para os credores privados. Isso está acontecendo porque a renda de aluguel, em todos os setores, não está acompanhando o aumento nos custos de serviço da dívida, disseram vários players do setor.

“Dívida está disponível, mas não na mesma quantidade de antes e também está significativamente mais cara. Isso deixa poucas opções, e nenhuma delas é ideal”, disse Mike Comparato, presidente do Franklin BSP Realty Trust.

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Os custos de empréstimo para o CRE aumentaram mais do que a renda, uma situação provocada pelo maior aumento nas taxas de juros em décadas. Fatores agravantes incluem padrões mais rigorosos de concessão de empréstimos após as falências bancárias regionais de março e a queda na ocupação de escritórios pós-COVID.

“É um momento fantástico para ser um credor privado”, disse Jeff Holzmann, COO da RREAF Holdings, empresa de investimentos imobiliários com sede no Texas. “Mas isso não significa que todas as oportunidades que surgem são boas.”

Existem ativos que talvez nunca se recuperem, mesmo com taxas de juros mais baixas, porque estão em cidades onde o mercado está se deteriorando devido à criminalidade e ao declínio demográfico. Alguns também exigiriam grandes investimentos para uma reviravolta, o que reduziria os retornos, disse ele.

NENHUMA OPÇÃO REAL

A cautela crescente entre os credores privados vai agravar a escassez de liquidez para os proprietários de imóveis que não têm uma opção real de saída.

As capas de taxa de juros de dois anos, que protegiam contra o aumento das taxas, vencerão nos próximos anos, e as novas capas que costumavam custar milhares de dólares agora custam dezenas de milhões de dólares, disseram várias fontes do setor.

À medida que as avaliações patrimoniais caíam devido a fundamentos mais fracos, os mutuários também se qualificavam para um refinanciamento sênior menor com taxas pelo menos 500 pontos-base mais altas.

Razmig Boladian, sócio-gerente da Rubicon Point Partners, afirmou que, mesmo que os credores pressionem os proprietários de imóveis comerciais a obter um empréstimo a qualquer taxa de juros para refinanciamento, eles não podem fazer isso porque os mutuários não têm condições de pagar suas dívidas e os credores não têm disponibilidade de balanço para emprestar.

“O mercado está tenso em termos de liquidez; é um bloqueio absoluto. Mesmo com uma queda maciça nas avaliações em edifícios vazios, não há garantia de que você obterá retornos que justifiquem o investimento”, acrescentou ele.

A venda de um ativo também está se tornando mais difícil. Ou não há compradores ou há um grupo limitado que exige uma avaliação tão baixa que os proprietários existentes podem acabar sem recursos depois de pagar as dívidas, disse Claudia Faust, co-fundadora e sócia-gerente da Hawkeye Partners, empresa de investimentos imobiliários.

Embora as estimativas variem, espera-se que quase US $2 trilhões de dívidas do CRE vençam nos próximos dois anos, o que aumentará a demanda por liquidez privada.

“Há escassez de credores no mercado. No ano passado, regularmente competíamos com 5 a 10 credores ao emitir uma nova cotação, mas este ano, muitas vezes, somos o único credor a apresentar uma cotação”, disse Alex Horn, sócio-gerente da BridgeInvest, um credor privado de hipotecas para o CRE.

Eles estão prestes a receber solicitações de empréstimos no valor de US $40 bilhões em 2023, em comparação com pouco mais de US $20 bilhões em 2022, mas apenas 2% podem conseguir um empréstimo, pois alguns estavam superalavancados e provavelmente terão dificuldades para pagar as parcelas da dívida, disse Horn.

Jay Hiemenz, presidente e diretor de operações da Alliance Residential, afirmou que, dependendo do setor imobiliário, pode levar três anos ou mais para entrar em um ciclo de recuperação.

Alguns credores privados correm o risco de ter que reduzir suas carteiras, que são caras de administrar, acrescentou ele.

A taxa atual de inadimplência para empréstimos em títulos lastreados por hipotecas comerciais é de 4,76%, mas espera-se que chegue a 10,51% nos próximos anos – o pico atingido durante a crise financeira global, segundo a Moody’s Analytics.

No entanto, o chefe de economia imobiliária comercial da empresa, Thomas LaSalvia, afirmou que a probabilidade de um efeito de contágio é baixa.

“Haverá uma liquidação de uma grande quantidade de ativos que não funcionam mais na economia atual, mas não há evidências suficientes para isso causar uma crise sistêmica”, acrescentou.

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