Inquilinos e um promotor de justiça de destaque acusaram grandes proprietários e um site popular de preços de apartamentos de conluio para inflar os aluguéis. Um especialista jurídico afirma que isso mostra que o conluio algorítmico não é mais ficção

Inquilinos e um promotor de justiça de destaque acusam grandes proprietários e um site popular de preços de apartamentos de conluio para inflar os aluguéis. Um especialista jurídico afirma que isso prova que o conluio algorítmico não é mais ficção. Vamos desmascarar essa conspiração de inflação de aluguéis!

• Alguns grandes proprietários estão usando sistemas de precificação algorítmica para fixar os aluguéis – e isso pode ser ilegal.
• A RealPage, que vende software de fixação de aluguel, e seus clientes enfrentam uma série de processos.
• O procurador-geral de Washington, DC, é o mais recente a alegar conluio ilegal para estabelecer aluguéis artificialmente elevados.

Você provavelmente está ciente de que a grave escassez de moradias tem levado os aluguéis e os preços das casas às alturas nos últimos anos. Agora, várias ações movidas em todo o país afirmam que o software algorítmico que alguns grandes proprietários usam para determinar os aluguéis tem inflacionado artificialmente os preços.

O procurador-geral de Washington, DC, Brian Schwalb, tornou-se no início deste mês o primeiro procurador de alto escalão a processar a empresa de tecnologia imobiliária RealPage e 14 dos maiores proprietários de DC, acusando-os de conluio ilegal para estabelecer preços de aluguel acima dos níveis competitivos. A RealPage e um de seus concorrentes, Yardi, têm sido processados por inquilinos em outras cidades.

A RealPage, uma empresa sediada no Texas, vende um software chamado YieldStar que recomenda os preços dos aluguéis de apartamentos para seus clientes – proprietários e administradores de imóveis – com base em informações não públicas que coleta em um determinado mercado imobiliário. A reclamação do procurador-geral afirma que a conduta “coordenada e anticompetitiva” da RealPage e dos proprietários de imóveis “constitui um cartel habitacional em toda o Distrito”.

A reclamação alega que a RealPage ajudou seus clientes proprietários de imóveis a aumentar os aluguéis em até 7% para cerca de 40.000 apartamentos – principalmente em prédios multifamiliares grandes – em toda a cidade.

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Um especialista jurídico disse que, com base nas acusações apresentadas na ação, a empresa e seus clientes podem ter cometido violações antitruste.

“Eles estão prometendo preços mais altos em uma quantia pequena, mas significativa, mesmo com a ocupação diminuindo”, Maurice Stucke, professor de direito da Universidade do Tennessee e ex-procurador da divisão antitruste do Departamento de Justiça dos EUA, disse ao Business Insider. “Normalmente, esse é o sinal característico de conluio, seja conluio real ou o que é chamado de paralelismo consciente ou conluio tácito.”

A RealPage não respondeu imediatamente a um pedido de comentário, mas a empresa já negou as acusações anteriormente.

“Ao buscar estabelecer uma conexão causal entre o software de gerenciamento de receitas como o nosso e os aumentos nos aluguéis em todo o mercado, essa ação imitadora repete as imprecisões dos casos anteriores”, disse um porta-voz da empresa à Axios.

A RealPage expandiu significativamente em 2017, quando adquiriu seu maior concorrente, The Rainmaker Group, que também produzia software de fixação de aluguel. O Departamento de Justiça, que reduziu drasticamente suas ações antitruste sob o ex-presidente Donald Trump, se recusou a contestar a fusão, apesar de ter levantado preocupações entre os funcionários do DOJ. O CEO da RealPage na época, Steve Winn, disse que a aquisição permitiria que a empresa duplicasse o número de casas cujo aluguel eles fixam.

O ProPublica chamou a atenção pública para as práticas da empresa quando publicou uma investigação explosiva em outubro de 2022, revelando como os executivos da RealPage explicitamente anunciaram seu objetivo de inflacionar os aluguéis acima dos preços de mercado.

A empresa e seus clientes foram processados em jurisdições de todo o país, incluindo Seattle, Nova York, Boston e Colorado. Mais de 20 dessas ações foram consolidadas em um tribunal federal em Nashville na primavera passada.

Stucke disse que havia várias alegações importantes na reclamação do procurador-geral de Washington, DC. A ação afirma que a RealPage não permitiria que os proprietários rejeitassem a recomendação do algoritmo para o aluguel, exceto em “circunstâncias excepcionais, como um desastre natural”. Essa alegação é incomum, uma vez que a RealPage não possui nenhum poder de mercado sobre seus clientes, disse Stucke.

Os promotores também alegam que a RealPage monitora os aluguéis que seus clientes cobram e disciplina os proprietários que não seguem suas recomendações. “Enquanto a RealPage buscou aumentar o cartel para maximizar os lucros, também compreendia a importância de adesão universal e estava disposta a expulsar um membro ocasional do cartel para demonstrar seu compromisso com a aplicação do esquema de preços acordado”, diz a reclamação.

“Se for esse o caso, é muito semelhante a um cartel tradicional”, disse Stucke.

Mas a disciplina na forma de se livrar de um cliente é em grande parte desnecessária, pois os proprietários usaram os aluguéis recomendados pela RealPage mais de 90% das vezes, diz a reclamação.

Além disso, a ação judicial diz que os proprietários rivais se reuniram entre si e incentivaram os concorrentes a usar a RealPage, mais uma evidência de conluio.

“O interessante aqui é por que os proprietários procurariam recrutar seus rivais para uma plataforma, a menos que eles estejam esperando, como resultado de sua adesão a esta plataforma, que isso os ajude a aumentar ainda mais os aluguéis?”, disse Stucke.

O Congresso e o Departamento de Justiça também se envolveram. Os legisladores da Câmara e do Senado começaram a levantar preocupações sobre a RealPage e seu efeito no mercado imobiliário no ano passado. No outono passado, 17 membros democratas da Câmara instaram o DOJ e a Federal Trade Commission a investigar a RealPage. Pouco depois, senadores democratas enviaram uma carta à divisão antitruste do DOJ instando-o a investigar se a empresa havia criado “um cartel para inflar artificialmente as taxas de aluguel em edifícios residenciais multifamiliares”.

Em novembro do ano passado, o ProPublica relatou que o DOJ havia iniciado uma investigação sobre a RealPage.

A conluência algorítmica é relativamente nova. Stucke tem pesquisado e escrito sobre o fenômeno desde 2016, mas só recentemente foi amplamente compreendido e identificado. Cientistas da computação e ANBLEs dizem que os algoritmos podem conluir tacitamente sem qualquer intervenção intencional das pessoas ou qualquer acordo para conspirar para aumentar os preços.

“Quando escrevemos sobre isso pela primeira vez, algumas pessoas o descartaram como ficção científica, improvável de acontecer”, disse Stucke.

Mas uma análise empírica publicada em 2021 concluiu que os preços podem subir acima dos níveis competitivos quando entre dois e sete concorrentes em um determinado setor usam algoritmos.

“Se essas alegações forem verdadeiras, então temos um problema real em nossas mãos, não apenas no setor imobiliário, mas em muitos outros mercados”, disse Stucke.

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