O homem que comprou a NYSE acabou de fazer uma aposta de $11,9 bilhões de que ele pode acelerar o seu financiamento imobiliário por muito menos do que você está pagando atualmente.

O comprador da NYSE fez uma aposta de $11,9 bilhões para acelerar seu financiamento imobiliário por menos do que você paga atualmente.

Numa entrevista exclusiva com ANBLE, Sprecher discutiu como o onboarding da Black Knight “adiciona a peça final no processo de fabricação de hipotecas” e permite que a ICE crie plataformas nunca antes vistas que fornecem aos proprietários tudo, desde uma estimativa calculada por IA do preço que suas moradias provavelmente comandam no próprio dia até atualizações constantes sobre os melhores novos produtos, patrocinados pelo governo e privados, disponíveis para refinanciamentos.

A Black Knight é o movimento mais recente e maior na campanha de Sprecher para transformar a jornada da hipoteca de uma tarefa árdua para algo fácil

Sprecher construiu a ICE como a pioneira na transformação de bolsas dominadas por traders gritando ordens de “leilões abertos” em plataformas eletrônicas, uma transição que ele engenheirou na International Petroleum Exchange, na New York Board of Trade e na NYSE. Nos últimos anos, ele tem lutado para modernizar o tradicionalmente lento ciclo de empréstimos imobiliários que envolve advogados, notários e credores, que leva cerca de dois meses e custa em média pelo menos US$ 8.000, transformando-o em uma corrida digitalizada e de baixo custo.

Entre 2016 e 2020, Sprecher reuniu três segmentos do processo de originação ao fechamento por meio de aquisições. A primeira peça do quebra-cabeça foi o Mortgage Electronic Registration Systems, um gigantesco banco de dados que cataloga proprietários e credores de empréstimos imobiliários e registra as mudanças quando hipotecas, MBS ou direitos de serviço são vendidos. O segundo bloco de construção foi o Simplifile, um serviço que registra eletronicamente os empréstimos nos cartórios. E em 2020, a ICE pagou US$ 11 bilhões para entrar na ponta “front” ou originação do mercado ao adquirir a Ellie Mae (nomeada em homenagem à filha da série de comédia dos anos 60 “The Beverly Hillbillies”), uma fornecedora de software que reúne todos os contratos, avaliações, títulos e outros documentos de seguro em uma sala sem papel de “E-closing” e utiliza IA para identificar erros – um trabalho que, no antigo modo, era deixado para advogados dos compradores e vendedores e que prolongava muito o processo.

Antes da aquisição da Black Knight, a ICE uniu os três segmentos em uma oferta eletrônica de ponta a ponta chamada ICE Mortgage Technology. A ICE detém posições dominantes em três partes componentes da plataforma. “A Ellie Mae lida com 50% de todas as originações, a MERS tem de 85% a 90% dos registros, e a Black Knight detém 65% do mercado de serviço”, diz Sprecher. “Nós tocamos em quase todos os empréstimos imobiliários de alguma forma.” A própria rede é aberta, acrescenta ele, para que os clientes possam usar os componentes de forma avulsa ou escolher a solução de ponta a ponta. Sprecher insiste que seu modelo já obteve grandes avanços. “Conseguimos colocar milhares de terceiros no sistema, incluindo advogados de imóveis, corretores, servidores e notários”, diz Sprecher. “A ideia é fazer com que todos na indústria conversem no mesmo sistema automatizado.”

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De fato, Sprecher observa que hoje a ICE está lidando com cerca de 10% de toda a produção de empréstimos imobiliários de ponta a ponta em sua plataforma digital. “Isso representa um aumento em relação aos praticamente zero empréstimos processados eletronicamente há alguns anos”, acrescenta ele. Ele acredita que, uma vez que a plataforma da Black Knight esteja totalmente integrada, a ICE será capaz de reduzir substancialmente o custo típico de hoje, de US$ 8.000 ou mais, e reduzir o tempo desde a originação até o fechamento para apenas alguns dias.

A aquisição da Black Knight adiciona uma nova dimensão à busca de Sprecher: Capacitar mutuários e credores com uma riqueza de dados em tempo real

Ao tornar a Black Knight o centro de seu ecossistema, Sprecher vai além dos mecanismos de originação e fechamento de empréstimos e explora oportunidades para atender às mais de 70 milhões de famílias que já fazem esses pagamentos mensais. “Uma hipoteca envolve quatro partes: o mutuário, o ‘credor’ que é o originador, o servidor e o financiador dos mercados de capitais que normalmente compra o empréstimo do banco original ou de outro credor”, diz Sprecher. Ele observa que é o servidor que é o ponto de contato do mutuário uma vez que o empréstimo é feito, uma vez que é a entidade que envia as faturas, coleta os pagamentos de juros, principal e seguro e publica os extratos. “A maioria das pessoas pensa que o servidor faz tudo, origina o empréstimo, financia-o e coleta os pagamentos. Mas, na realidade, as três funções geralmente são separadas”, observa Sprecher. “Depois que o empréstimo é fechado, o credor original, seja um banco ou um corretor de hipotecas online, não tem mais conexão com o mutuário.”

Devido a essa fragmentação, diz Sprecher, cabe ao mutuário acompanhar quanto seu imóvel ganhou em valor de patrimônio e quais produtos novos e mais baratos estão disponíveis. “Essas informações são cruciais para decidir se devem refinanciar ou se podem comprar uma nova casa”, diz Sprecher. Mas os credores originais, acrescenta ele, perderam o controle sobre o cliente para quem originaram o empréstimo. “Eles geralmente não possuem nem prestam o serviço da hipoteca”, diz Sprecher, “então eles não estão informando esses clientes sobre os novos produtos disponíveis. O empréstimo agora está em um MBS. O credor não está acompanhando o histórico de pagamentos para ter uma visão das finanças de seu antigo cliente. Eles não estão mais fazendo marketing para as pessoas que antes eram seus clientes.”

Sprecher imagina um novo paradigma em que os credores e tomadores de empréstimos recebam uma quantidade enorme de informações em tempo real, proporcionando aos primeiros um alcance de marketing muito maior e aos últimos um acesso imediato às melhores ofertas. “Agora, o tomador de empréstimo precisa fazer um exercício matemático para entender sua posição patrimonial e o que ele pode pré-qualificar”, diz Sprecher. “Queremos reunir tudo isso para eles, independentemente de quem seja o seu administrador de empréstimo, quem foi o credor original ou quem financiou o empréstimo. Queremos fazer com que todas essas partes pensem juntas no mesmo banco de dados para o qual o tomador de empréstimo ou o credor, usando um aplicativo, possam acessar instantaneamente”.

Sprecher observa que a ICE pode alimentar informações detalhadas sobre uma casa no algoritmo da Ellie Mae para calcular seu valor em tempo real, mostrando ao detentor da hipoteca se o preço subiu ou desceu e onde ele está agora. A Black Knight também vê uma enorme quantidade de dados de preços como o principal fornecedor de software para Serviços de Listagem Múltipla. Isso ajuda os clientes a determinar o quão caro uma nova casa eles podem pagar e o tamanho de um novo empréstimo para o qual podem se qualificar. Como um grande repositório de informações sobre as taxas que os clientes estão pagando e os saldos que eles estão mantendo, a Black Knight, como administradora de empréstimos, serviria como uma fonte de dados crucial para o novo fluxo de dados da ICE.

O sistema também seria um benefício para os credores. “Agora, eles dependem de um consumidor com o qual eles não têm mais contato voltar para eles”, diz ele. “Usando nosso banco de dados, eles poderiam continuar a fazer marketing para esse cliente original. Isso permite que os originadores tenham um cliente para a vida toda. É muito parecido com o relacionamento que os bancos locais tinham com as pessoas anos atrás. As pessoas costumavam ficar com aquele banco pelo resto da vida. Agora, a facilidade com que as pessoas se mudam de um lugar para outro, e o aumento da banca online, rompeu esse vínculo. Mas, usando nossa plataforma, os credores poderiam estar cientes das necessidades de seus clientes, e os clientes receberiam atualizações automáticas sobre o preço de uma nova casa que eles poderiam pagar, dado sua posição patrimonial diária e as taxas disponíveis.” E a plataforma também mostraria as casas à venda nas proximidades dentro de sua faixa de preço.

É interessante que Sprecher busque restaurar os laços de lealdade que os proprietários de imóveis costumavam sentir por seus bancos locais. Se funcionar, isso reduzirá os custos para os consumidores e significará grandes lucros para a ICE.