O paradoxo do Oeste Americano

O paradoxo do Oeste Americano' - The paradox of the American West.

No canto sudoeste do Colorado está a histórica cidade de Durango. Construída no século XIX em um cruzamento ferroviário, ela está situada em uma curva do rio Animas enquanto flui pelas magníficas Montanhas San Juan.

A paisagem deslumbrante e as numerosas comodidades ajudaram a atrair 460 novos moradores para a cidade de 19.000 habitantes durante a pandemia. Isso pode não parecer muito, mas foi o suficiente para impulsionar os preços médios das casas em 50% em apenas três anos, fazendo com que subissem de $500.000 em 2019 para mais de $750.000 até 2022. O boom pegou de surpresa tanto os residentes antigos quanto os recém-chegados e até mesmo os planejadores municipais. Durante uma reunião realizada por uma organização local de desenvolvimento econômico no início do ano passado, o vice-gerente do condado na época, Mike Segrest, alertou que a cidade estava caminhando para um “desastre completo” se não conseguisse controlar os preços, já que o aumento significava que professores, policiais e trabalhadores de serviços não podiam mais pagar para viver lá.

Durango não é o único lugar no oeste dos EUA lidando com as consequências do chamado boom das cidades remotas: em toda a região, o preço de uma casa subiu 36% desde 2020. E a explosão dos preços das casas causou uma crescente crise de falta de moradia – até mesmo áreas metropolitanas em rápido crescimento, como Phoenix e Las Vegas, têm lutado para fornecer abrigo suficiente para todas as pessoas que enfrentam altos custos habitacionais.

“As políticas são lentas, mas o mercado pode ser muito responsivo”, disse Megan Lawson, pesquisadora do think tank de Montana, Headwaters Economics. “Se você tem uma parcela desproporcional de compradores de imóveis que são investidores ou pessoas que se mudam com dinheiro – é quando você vê aumentos exponenciais nos preços.”

A solução para manter os preços sob controle parece bastante simples: construir mais moradias. Mas, enquanto cidades em outros lugares, incluindo Houston e Minneapolis, conseguiram lidar com o recente boom na demanda nacional aumentando a oferta, grande parte do oeste está tendo dificuldades para acompanhar. Isso ocorre porque a região tem algumas restrições únicas: apesar da aparente abundância de amplos espaços abertos, a paisagem montanhosa e a proliferação de áreas de conservação significam que a terra que pode ser desenvolvida muitas vezes é escassa. E mesmo cidades que têm terras disponíveis estão tentando desaprender 70 anos de práticas insustentáveis de desenvolvimento urbano.

Durango é cercada por terras da Forest Service e pela Reserva Indígena Southern Ute – e seu código de zoneamento estabelece que prédios de apartamentos não podem ultrapassar três andares de altura. Mas, sem aumentar sua taxa de novas construções além da média de 150 novas unidades por ano, Durango terá dificuldade em controlar os custos. Tudo isso faz da cidade um microcosmo dos desafios enfrentados por cidades maiores entre as Montanhas Rochosas e a costa do Pacífico, onde a hostilidade legal e cultural à densidade se aliou a barreiras ambientais para criar a crise habitacional mais aguda do país.

O flagelo do urbanismo disperso

Por décadas, o crescimento no oeste girou em torno do urbanismo disperso. Depois da Segunda Guerra Mundial, o governo federal combateu uma crescente crise habitacional investindo em subsídios para casas unifamiliares e um sistema de rodovias interestaduais para servi-las. Uma vez que todo o apoio federal necessário estava em vigor, a expansão era fácil: havia muita terra para construir e os desenvolvedores faziam o trabalho duro de construir estradas e linhas de utilidades para novos bairros, economizando tempo e dinheiro das cidades. O resultado foram metrópoles que se espalharam por milhas, com bairros suburbanos distantes dos centros urbanos densos de antigamente.

Se os funcionários públicos quisessem adotar a densidade, teriam que adaptá-la às cidades projetadas em torno do espaço.

O padrão de desenvolvimento era mais perceptível no oeste, onde cidades anteriormente modestas, como Phoenix e Denver, cresceram para fora ao longo do século XX, anexando cada vez mais território que os desenvolvedores rapidamente transformaram. Hoje, sete das 10 cidades com a maior área estão a oeste do Mississippi. Por um tempo, o urbanismo disperso aumentou o suprimento de moradia e acomodou os recém-chegados ao oeste: quase 60 milhões de pessoas a mais vivem na região agora em comparação com a década de 1950. San Diego, por exemplo, cresceu de uma cidade voltada para o porto, com 200.000 habitantes em 1940, para uma área metropolitana expansiva de 325 milhas quadradas, agora habitada por quase 1,4 milhão de pessoas.

“Dos anos 60 até os anos 90, San Diego estava atingindo suas metas estaduais de habitação relativamente facilmente porque tinha muita terra não desenvolvida disponível”, disse Kyle Stevens, estrategista de desenvolvimento na empresa de arquitetura Carrier Johnson + Culture.

Mas a expansão desordenada veio com desvantagens significativas. Na década de 1990, as contas de manutenção das estradas distantes e dos sistemas de esgoto venceram, obrigando os líderes municipais a enfrentar os custos excessivos associados à manutenção de cul-de-sacs distantes e pouco povoados. As comunidades costeiras também se viram simplesmente sem terrenos disponíveis, à medida que começaram a se deparar com áreas preservadas montanhosas. E então havia o imenso custo ambiental da expansão suburbana. Afinal, quanto mais distante alguém mora de um centro urbano, mais quilômetros precisa percorrer de carro e mais emissões produz. Em todo os Estados Unidos, a expansão começou a diminuir na metade dos anos 90. Mas mesmo com menos loteamentos sendo construídos, o estrago já havia sido feito. Se os funcionários públicos quisessem mudar para a densidade, teriam que adaptá-la a cidades projetadas em torno do espaço.

Acabando com a terra

Quando a economia entrou em colapso em 2008, a construção de moradias parou. Loteamentos sinistros e meio construídos em cidades ocidentais que já foram prósperas se tornaram símbolo do colapso do mercado imobiliário. Mas a devastação da Grande Recessão também deu aos formuladores de políticas uma oportunidade de mudar o crescimento dos loteamentos para apartamentos e prédios mistos.

Essa nova ênfase em habitação densa logo enfrentou problemas. Alguns deles eram universais, incluindo códigos de zoneamento que permitiam apenas a construção de casas unifamiliares. Sob esse padrão, os empreendedores podem construir casas unifamiliares sem revisão municipal. Mas transformar um terreno unifamiliar em um prédio com várias unidades exige que os empreendedores se envolvam em uma longa disputa por uma exceção ao código de zoneamento – um processo que se torna mais caro quanto mais se arrasta. As cidades podem agilizar esse processo mudando fundamentalmente seus códigos, mas as grandes reformas são politicamente controversas. Toda essa burocracia causou uma desaceleração séria na construção de moradias tão necessárias. Nos anos 80, cerca da metade das novas casas em San Jose, Califórnia, eram para famílias individuais. Na década de 2010, 90% da construção de novas casas foi destinada a prédios multifamiliares, mas devido aos custos associados à superação do zoneamento unifamiliar, 800 unidades a menos foram adicionadas à cidade a cada ano em comparação com os anos 80.

Conforme o ritmo da construção diminuiu, as pessoas continuaram se mudando para o oeste. Mais de 7 milhões de pessoas se mudaram para a região desde 2010, fazendo com que os preços das casas disparassem mesmo antes do boom da era da pandemia. O valor médio de uma casa em Durango atingiu o mínimo de US$ 344.000 em 2012, mas em 2020, as listagens médias subiram para quase US$ 600.000, principalmente por falta de novos imóveis. Em San Diego, o preço médio de uma casa subiu de US$ 362.000 em 2002 para mais de US$ 800.000 hoje.

O Oeste também enfrenta desafios únicos, considerando a quantidade de terras na região destinada à conservação, pertencente ao governo federal ou a ambos. As cidades costeiras da Califórnia agora estão cercadas por parques estaduais, elevando os preços em áreas como o Condado de Marin. Logo após a Golden Gate Bridge, em San Francisco, 46% do condado são terrenos de conservação, e o preço médio de uma casa é de US$ 1,7 milhão.

A preservação de tantas terras no Oeste também criou uma infinidade de destinos turísticos em lugares chamados de “comunidades de alta amenidade” pelo Headwaters Economics: cidades pequenas com fácil acesso à recreação ao ar livre, arte e alta gastronomia. Nessas cidades pequenas e pitorescas, como Durango, Santa Fe, Novo México, e Jackson, Wyoming, a proliferação de aluguéis de curta duração agravou a crise de acessibilidade. Lawson, pesquisadora do Headwaters Economics, disse: “O mercado imobiliário nessas comunidades precisa cumprir uma dupla função. Ele precisa abrigar os residentes e fornecer um local para os visitantes se hospedarem”.

O mercado imobiliário nessas comunidades precisa cumprir uma dupla função. Ele precisa abrigar os residentes e fornecer um local para os visitantes se hospedarem. Megan Lawson, Headwaters Economics

Embora poucos defendam a abertura de reservas naturais espetaculares, como Marin Headlands ou o Parque Nacional de Grand Teton, para o desenvolvimento, as terras públicas complicaram a situação em cidades como Las Vegas, onde quase todo o terreno aparentemente árido entre a borda sul da cidade e a fronteira da Califórnia pertence ao Bureau of Land Management. A senadora de Nevada, Catherine Cortez Masto, tem defendido a abertura de pelo menos 25.000 acres dessa terra para o desenvolvimento.

Esse esforço é fortemente contestado por ambientalistas, incluindo Kyle Roerink, chefe da Great Basin Water Network, que acredita que a cidade seria mais bem atendida com um foco no preenchimento urbano, em vez de uma expansão desordenada. “O que vimos por anos em Vegas é que o crescimento não paga por si mesmo”, disse ele. “Vamos construir todos esses novos empreendimentos ao sul do núcleo da cidade – o que isso significa para toda a sua infraestrutura? Novas estradas que terão que ser mantidas, novas linhas de energia que terão que ser mantidas, infraestrutura de água, serviços sociais.”

Construir, construir, construir

Apesar dos desafios únicos de construir no oeste, paradoxalmente aberto, algumas cidades conseguiram superar. Auxiliada pela proximidade tanto do Lago Tahoe quanto da Área da Baía, Reno, Nevada, experimentou um boom durante a pandemia. Ao contrário de outras cidades, Reno tem muitas terras para desenvolver, grande parte delas no núcleo urbano. Crucialmente, teve a vontade política de reverter sua crise habitacional.

A prefeita Hillary Schieve lançou um programa em 2019 chamado 1.000 Casas em 120 Dias, que adiou as taxas de impacto – que os desenvolvedores normalmente pagam à cidade para cobrir o custo de conectar novas construções às redes de utilidade – até depois da conclusão da construção. Esse programa resultou na proposta de mais de 2.000 unidades habitacionais novas. Em seguida, em 2021, o departamento de planejamento da cidade foi reestruturado para “realmente focar em como podemos colocar mais moradias no mercado”, disse Schieve, acrescentando que isso significava “analisar códigos de zoneamento: requisitos de estacionamento, recuos, requisitos de paisagismo”. Esse novo regime facilitou muito para os construtores construírem apartamentos em terrenos baldios e estacionamentos não utilizados no centro da cidade. No total, esses esforços ajudaram a “Maior Pequena Cidade do Mundo” a alcançar cerca de 5.000 novas construções de moradias todos os anos, o maior número desde a Grande Recessão. Por enquanto, o mercado imobiliário da cidade estagnou – o custo médio de uma casa neste verão foi praticamente o mesmo que há um ano.

Outras cidades têm obtido resultados semelhantes ao flexibilizar seus códigos de zoneamento, e comunidades menores têm sido ainda mais criativas, especialmente quando se trata do aluguel de temporada. No condado de Summit, no Colorado, um destino de esqui popular, as autoridades implementaram o programa “Lease to Locals”, que envolve pagar aos proprietários para converter suas locações de férias noturnas em propriedades destinadas a locatários de longo prazo. A conversão de uma casa de três quartos por um ano dá ao proprietário o direito a $24.000. Em seu primeiro ano, o programa transferiu 70 unidades para contratos de locação de longo prazo por menos de $1 milhão – menos do que o custo médio de construir três casas novas no Colorado.

No entanto, a capacidade dos municípios de resolver o mercado imobiliário por conta própria é limitada. “Existe a percepção de que esse é um problema local”, disse Schieve. “Não, esse é um problema nacional. Quando é generalizado, é preciso uma abordagem colaborativa em nível federal, estadual e local”. E como foi a priorização do governo federal pelo crescimento desordenado que causou essa confusão, o oeste pode precisar de apoio federal para superá-la. Existem muitas maneiras pelas quais Washington poderia ajudar – como flexibilizar os requisitos para a extensão de empréstimos da Administração Federal de Habitação para empreendimentos de uso misto –, mas mesmo que o governo federal apenas mudasse as prioridades de transporte, direcionando-as para o transporte público em vez de rodovias, isso poderia ter um impacto significativo no custo de novas construções, reduzindo ainda mais a necessidade de estacionamento.

“As ruas precisam ser um benefício para se viver na área urbana”, disse Howard Blackson, um designer urbano de San Diego. “O que o crescimento desordenado suburbano lhe deu é tudo aquilo em uma casa. Agora temos que oferecer isso em um bairro. Regras estaduais podem ajudar, regras locais de zoneamento podem ajudar, e então você precisa que o governo federal faça a sua parte”.

Atualmente, o oeste corre o risco de se tornar um playground exclusivo para os ricos, com pessoas da classe trabalhadora que não tiveram a sorte de comprar uma casa há três décadas se aglomerando em uma quantidade insignificante de moradias subsidiadas, enquanto todos os outros acabam nas ruas. Somente ao abraçar a densidade, a região tem chances de se reafirmar como a terra das oportunidades que há muito tempo representa na imaginação americana.

As reportagens e críticas de Kyle Paoletta já foram publicadas na Harper’s Magazine, na New York Magazine e na The Nation. Ele está trabalhando em American Oasis, um livro sobre as cidades do sudoeste que será publicado pela Pantheon em 2024.

O paradoxo do Oeste Americano