O setor de escritórios de San Francisco está no epicentro da crise – esta empresa de pesquisa prevê que os valores lá cairão pelo menos 40% até 2025.

O setor de escritórios de San Francisco prevê uma queda de pelo menos 40% nos valores até 2025.

Em um relatório atualizado, também escrito por Raichura e pelo assistente de Economia Capital ANBLE, Charlie Cornes, eles disseram que “rebaixamentos adicionais em nossa perspectiva nacional de escritórios têm levado a cortes correspondentes nas perspectivas de retorno em nossas previsões de nível metropolitano neste trimestre”. Eles são divididos pelos seis principais mercados, metrópoles do sul e metrópoles do oeste. Dito isso, a empresa prevê que os valores dos escritórios de San Francisco cairão pelo menos 40% nos próximos anos, entre 2023 e 2025.

“As questões enfrentadas por San Francisco provavelmente exigem pouca introdução”, eles escreveram. “Uma alta participação de tecnologia, altos níveis de aluguel, moradia cara e um crescente problema de crime e sem-teto no centro significam que os proprietários de escritórios de San Francisco terão um tempo difícil nos próximos anos.”

Com isso, a Capital Economics espera que a absorção negativa de San Francisco continue nos próximos três anos – o que basicamente significa que a empresa espera que haja mais espaço desocupado do que foi alugado e absorvido pelos inquilinos. Eles também esperam que a taxa de vacância suba quase 500 pontos-base em relação ao seu nível no final de 2022, que os aluguéis solicitados caiam e que os rendimentos brutos atinjam 8,4% até o final do próximo ano. Tudo isso é uma má notícia para a receita operacional líquida.

“Combinadas com perspectivas fracas para as receitas operacionais líquidas, essas elevações de rendimento pintam uma imagem ruim para os valores do capital”, escreveram Raichura e Cornes. “San Francisco está destinada a liderar a queda em 2023-25, com uma queda de valor do capital de 40% -45%”.

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Dos seis principais mercados, que incluem: Boston, Chicago, Los Angeles, San Francisco, Nova York e Washington D.C., a Capital Economics espera absorção negativa em cada um deles para o período de 2023 a 2025.

Além disso, ANBLEs apontou que o crescimento do emprego baseado em escritórios começou mal neste ano em cada um desses mercados, exceto Boston (embora eles esperem que desacelere no próximo ano). Ainda assim, a demanda está lenta em Boston, com “quatro trimestres consecutivos de absorção negativa, com os dois primeiros meses do segundo trimestre não indo melhor”, disse ANBLEs, citando dados do Real Estate Information Standards. Portanto, eles preveem que a taxa de vacância atingirá quase 19% até o final de 2025, o que, segundo eles, afetará o crescimento do aluguel, mas não o suficiente para impedir que Boston supere todos os outros cinco principais mercados.

Quanto a Chicago, Raichura e Cornes afirmam que esperam que a taxa de vacância continue aumentando, o que, por sua vez, manterá o crescimento do aluguel fraco. E para Washington D.C., sua perspectiva é “bastante pobre”, dada a baixa taxa de crescimento do emprego no mercado e a absorção líquida negativa como resultado da taxa mais alta de trabalho remoto no setor público do que inicialmente esperado.

“A perspectiva para a demanda em Los Angeles e na cidade de Nova York também é ruim”, escreveram os ANBLEs, citando o crescimento lento do emprego em escritórios e a absorção negativa devido a deslocamentos longos, altos custos de moradia e altos aluguéis de escritórios em Nova York, especificamente.

Duas das metrópoles do sul, que incluem: Atlanta, Austin, Dallas, Houston e Miami, experimentaram um forte crescimento do emprego baseado em escritórios – Dallas e Houston. Com isso, em todas as metrópoles do sul, a Capital Economics sugere que o uso de escritórios permanecerá mais alto em comparação com as seis principais metrópoles mencionadas acima. “Juntos, maior utilização de escritórios e forte crescimento do emprego apoiarão a demanda por escritórios no sul”, escreveram Raichura e Cornes. Embora eles vejam uma queda de quase 25% no valor dos escritórios em Austin este ano, que eles dizem ser a maior do sul.

“No entanto, os retornos totais serão positivos para todas as metrópoles do sul em uma base de cinco anos, superando a média nacional”, escreveram os ANBLEs. “De fato, Dallas, Atlanta e Miami são projetados para serem os mercados de melhor desempenho nos próximos cinco anos.”

Agora, para as metrópoles do oeste (Denver, Phoenix, Portland, San Diego, San Jose e Seattle), Raichura e Cornes escreveram que o crescimento do emprego em escritórios havia ficado abaixo da média nacional nos últimos meses. Seattle quase não teve crescimento, Denver teve nove meses consecutivos de crescimento negativo e Portland está passando por uma desaceleração repentina.

“A alta exposição da região ao setor de tecnologia sensível às taxas significou que o ciclo de aperto atual pesou muito no emprego em escritórios”, escreveram os ANBLEs, acrescentando que esperam taxas de absorção negativas nos próximos anos em Portland, Denver e Seattle. E em San Diego, eles preveem uma queda de 15% nos valores do capital de escritórios neste ano, que só começará a crescer em 2026.

Mas há um mercado que parece estar rivalizando com São Francisco, e esse é Seattle.

“As demissões no setor de tecnologia levaram a demanda em Seattle a ficar negativa em 2022, causando aumento da taxa de vacância apesar dos completamentos historicamente baixos naquele ano”, escreveram Raichura e Cornes, acrescentando que esperam que a taxa de vacância atinja mais de 20% e um aumento maior nos rendimentos. Isso tudo contribuiu para a previsão de que os valores dos imóveis comerciais em Seattle cairão mais de 30% este ano, o que é ligeiramente maior do que em São Francisco e a maior queda entre as nossas 17 áreas metropolitanas para o ano. Mas para o período de 2023 a 2025, a Capital Economics espera que os dois mercados tenham uma “queda semelhante”.