Existe uma escassez de moradias e um excesso de escritórios. Então por que existem apenas 217 projetos de conversão de escritórios em residências nos Estados Unidos em andamento?

Por que só 217 projetos de conversão de escritórios em residências nos EUA estão em andamento, apesar da escassez de moradias e do excesso de escritórios?

“Não é segredo que a taxa de vacância nos escritórios está em seu nível mais alto dos últimos 30 anos. Atualmente, está em torno de 18%”, diz Julie Whelan, chefe global de pesquisa ocupacional da CBRE, à ANBLE. “Então, a questão é: essa vacância vai se manter a longo prazo? Ou ela vai diminuir à medida que a economia melhora e os ocupantes voltem a alugar espaços?”

Uma solução aparentemente viável para o excesso de espaços de escritórios é transformar as propriedades não utilizadas em unidades residenciais multifamiliares. Essa reimaginação e reutilização do espaço através de conversões de escritório para residência poderia ajudar a amenizar a falta de unidades residenciais nos EUA, que possui uma estimativa de escassez estrutural de 2 milhões de unidades habitacionais, de acordo com o Morgan Stanley. Projeções “agressivas” do Morgan Stanley até mostram que os EUA podem ter uma deficiência de 6 milhões de unidades.

A CBRE, a Deloitte e outras empresas que estudam as conversões de escritório para residência preveem que esses tipos de projetos continuarão no futuro, especialmente quando mais cidades começarem a oferecer programas de incentivo, como isenção de impostos, créditos fiscais históricos e outros. Um estudo divulgado pela Deloitte no final de julho constatou que, entre 2016 e 2021, ocorreram, em média, cerca de 30 desses projetos por ano, totalizando quase 200 projetos de conversão de escritório para residência.

No entanto, à medida que muitos americanos continuam trabalhando em casa ou sob um modelo híbrido, apenas 217 projetos de conversão estão em andamento imediato, mostra o estudo da Deloitte.

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“Se olharmos para o que foi convertido desde 2016 e o que está planejado para ser convertido até 2025, isso representa apenas 90 milhões de pés quadrados”, diz Whelan. “Portanto, quando digo que as conversões que ocorreram e estão em andamento são apenas uma gota no oceano em relação à vacância existente, é isso que quero dizer”.

O que é mais importante é que a Deloitte prevê que esses projetos possam se tornar lucrativos nos próximos cinco anos. A gigante de consultoria estima que cerca de 14.700 unidades acessíveis em distritos comerciais centrais (o centro comercial e empresarial de uma cidade) possam ser adicionadas até 2030. Mas o que será necessário para concretizar esses projetos? Mais incentivos de conversão de escritório para habitação, concordam os especialistas.

“Realmente é preciso ter os incentivos certos que as cidades estão fornecendo para ajudar os desenvolvedores a conseguir torná-los financeiramente viáveis”, diz Whelan. “Se for feito corretamente e encontrarmos todos os fatores que se alinham, a conversão de um prédio de escritórios para multifamiliar pode ser um passo na direção certa para ajudar a revitalizar alguns de nossos quarteirões urbanos que podem estar desafiados no momento”.

Várias grandes cidades recentemente implementaram incentivos para projetos de conversão de escritório para residência. De fato, Boston anunciou no verão o lançamento de um programa piloto que oferece incentivos fiscais para converter prédios de escritórios subutilizados no centro da cidade. Chicago, Washington, D.C. e Califórnia também implementaram programas para converter espaços comerciais em unidades residenciais.

Em dezembro de 2021, o distrito de financiamento do incremento tributário central de La Salle, em Chicago, tinha um saldo de $197 milhões em financiamento do incremento tributário disponível para desenvolvedores de projetos comerciais para residenciais. Washington, D.C. anunciou um programa de isenção fiscal de $2,5 milhões por 20 anos para proprietários que adicionarem pelo menos 10 unidades habitacionais, e a Califórnia reservou $400 milhões em incentivos para projetos de conversão de escritório para residência. Alguns dos prazos desses projetos, no entanto, são apertados, o que pode criar um desafio para os potenciais desenvolvedores.

“Provavelmente, isso se aplicará apenas a projetos que estão muito próximos de ocorrer”, disse Bobby Fijan, um desenvolvedor imobiliário e cofundador da Form Developers, uma empresa de tecnologia imobiliária, em entrevista à ANBLE sobre conversões de escritório para residência. “Pode impulsionar alguns projetos a acontecer, mas parece que não há tempo suficiente para afetar muitas outras coisas, já que é apenas o programa piloto inicial”, acrescenta, falando especificamente sobre o novo programa de incentivo de Boston.

Além dos projetos de conversão residencial, os espaços de escritório vazios também podem ser reutilizados para diferentes fins comerciais, como hotéis, edifícios de uso misto e até mesmo serem desmontados e utilizados como espaços verdes na cidade.

“Em última análise, o objetivo seria não apenas olhar para isso de forma individual, mas realmente analisar o plano urbano”, acrescenta Whelan. “Existem algumas cidades nos EUA que estão adotando uma abordagem mais holística, olhando para a vacância concentrada em uma área e trazendo incentivos para essa área para revitalizá-la”.