Pontos Positivos em Meio às Dificuldades Imobiliárias Comerciais

Enfrentando a Onda Descubra os Pontos Positivos em Meio às Dificuldades do Mercado Imobiliário Comercial

A paisagem para o mercado imobiliário comercial pode parecer sombria à distância, com altas taxas de juros e um mercado de espaços de escritórios ainda em reestruturação, mas bolsões de oportunidades permanecem para investidores com a abordagem e estratégia certas.

Alguns segmentos do mercado imobiliário comercial (especialmente o mercado de escritórios) sofreram o impacto do pós-COVID. Até mesmo propriedades prime sofreram rebaixamentos de classificação. Bancos comunitários e regionais têm relutado em entrar no mercado, pois reguladores bancários e agências de classificação estão atentos à exposição a negócios instáveis.

Mas, apesar desses desenvolvimentos, existem categorias que são atrativas para investidores, incluindo os setores de varejo, industrial e hoteleiro.

Grandes patrocinadores de fundos estão criando novos veículos de investimento. Vendedores estão aceitando acordos que não teriam considerado há um ano, ou mesmo há seis meses. O aparentemente incansável aumento das taxas de juros pode estar chegando ao fim, considerando os comentários recentes de autoridades do Fed.

Mercados “aquecidos” como Austin e Phoenix ainda estão relativamente supervalorizados e provavelmente devem ser evitados. Mas retornos potenciais são convidativos em mercados menores como San Antonio, Albuquerque, Birmingham e Tulsa.

Algumas oportunidades de longo prazo

Também existem boas oportunidades de longo prazo no Nordeste e Meio Oeste. Milwaukee e Detroit se estabilizaram. Minneapolis possui uma série de empresas do Fortune 500, uma forte presença universitária e um ótimo mercado de lazer, tornando-se uma perspectiva interessante. Indianapolis é uma das comunidades da Rust Belt que está crescendo, com uma economia aparentemente resiliente e sede de várias empresas com poder de permanência.

Boston, Filadélfia e Atlanta possuem bases de negócios diversificadas, assim como Washington, D.C., que também receberá a HQ2 da Amazon e tem o governo federal ordenando que os funcionários voltem aos escritórios. Newark, N.J., ainda recebe muitas críticas negativas, mas o mercado de logística e industrial lá é incomparável.

Ainda assim, não há negócios brilhantes em todos os lugares. Por exemplo, os credores não querem investir em San Francisco. A cidade perdeu uma parte significativa da sua base de talentos e o apelo de sua beleza natural diminuiu em vista de outras preocupações. Será preciso muito para trazer a cidade de volta.

O financiamento e as taxas de juros são obstáculos

De forma mais ampla, apesar das oportunidades e da redução das taxas de juros, o financiamento continua sendo um obstáculo. Quando o crédito não está disponível, um potencial comprador precisa encontrar um vendedor disposto a financiar a hipoteca enquanto a propriedade está alugada, em reforma ou sendo preparada de outra forma para gerar dinheiro. Será necessário um financiamento criativo para recuperar a plena saúde do mercado.

Um comprador que seja prudente no lado da gestão – o que significa não gastar dinheiro em comodidades sem valor para um cliente – e que tenha uma visão razoável médio a longo prazo sobre o setor imobiliário poderá encontrar negócios que gerem fluxo de caixa positivo, mesmo antes dos benefícios fiscais.

Ainda há uma grande dose de incerteza e turbulência no setor imobiliário comercial. Com a queda do mercado de escritórios, as taxas estavam mudando tão rapidamente que as pessoas não conseguiam determinar o valor dos prédios.

Mas até o final do próximo ano, acredita-se que as taxas de capitalização e os rendimentos estarão em seu pico. O valor dos imóveis muito provavelmente aumentará, e muitos investidores desejariam ter sido mais agressivos. Aqueles que compraram poderão refinanciar e obter retornos respeitáveis.

Fique ciente, também, que existem novas complexidades. Inteligência artificial, por exemplo, será um fator transformador para o mercado imobiliário, assim como será em outras indústrias. Não apenas a forma como as propriedades são analisadas e gerenciadas será alterada – os locatários e usuários dos edifícios também podem ser alterados pela inteligência artificial.

O que acontecerá com o mercado de escritórios?

Quanto ao atual patinho feio: o mercado de escritórios voltará em algum momento futuro. Muitas pessoas estão percebendo que não é tão fácil trabalhar em casa agora que nem todo mundo está fazendo isso. As empresas e os chefes têm plena consciência de que a inovação e a produtividade eram maiores quando os trabalhadores se reuniam em proximidade uns dos outros. Embora versões do trabalho remoto persistam, há agora uma clara tendência de retorno a uma direção mais tradicional.

A pandemia criou um mercado extremamente distorcido e os investidores sempre ficam assustados com distorções de mercado. Alguns setores do mercado imobiliário comercial foram mais afetados, mas o mercado imobiliário comercial como um todo continuará sendo uma classe de ativo estável.

E qualquer investidor que não esteja procurando negócios com fluxo de caixa positivo provavelmente se arrependerá no próximo ano.

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