Prepare-se para mais ‘turbulência’ no mercado imobiliário, diz o BofA – é uma recessão imobiliária no estilo dos anos 1980

Prepare for more 'turbulence' in the real estate market, says BofA - a real estate recession reminiscent of the 1980s.

No entanto, apesar de uma perspectiva amplamente pessimista na indústria, a maioria dos veteranos do setor imobiliário evitou argumentar que os preços das casas cairão como aconteceu durante o colapso de 2008 que deu início à Crise Financeira Global (CFG). E até agora, essa tem sido uma decisão sábia.

Levou até junho de 2022 para que os preços das casas nacionais atingissem o pico, mesmo com as taxas de hipoteca disparando e as solicitações de compra despencando em meio aos primeiros aumentos da taxa de juros do Fed. E embora os preços tenham caído mais de 5% desse pico até janeiro deste ano, eles voltaram a atingir uma alta recorde em julho.

Ainda assim, uma equipe do Bank of America liderada pela ANBLE Jeseo Park dos EUA alertou nesta semana que há mais “turbulências” chegando para o mercado imobiliário devido às altas taxas de hipoteca. Eles explicaram que estão sentindo uma sensação sinistra de “Déjà vu”, mas não é 2008 que vem à mente, é a década de 1980.

“Analisando as recessões imobiliárias anteriores, acreditamos que a década de 1980 é uma melhor analogia para o mercado de hoje do que o colapso imobiliário de 2008”, escreveram em uma nota na quinta-feira.

• Sim, você pode comprar ouro na Costco – mas ele se esgota rap...
• Ozempic ainda não é a ameaça existencial que as empresas de aliment...
• Wall St Week Ahead Aumento acentuado nos rendimentos do Tesouro des...

Isto não é 2008

Embora o colapso imobiliário de 2008 – impulsionado pelo colapso das hipotecas subprime – assombre as memórias de muitos americanos, o mercado imobiliário daquela época era muito diferente do que os especialistas do Bank of America veem hoje.

Park e sua equipe observaram que não há “sinais perceptíveis” de excesso de desenvolvimento imobiliário hoje, como havia naquela época, e as famílias não estão tão sobrecarregadas com dívidas hipotecárias. A dívida hipotecária das famílias representava aproximadamente 65% da renda disponível dos consumidores dos EUA no segundo trimestre, em comparação com 100% antes da CFG. E a relação entre a dívida hipotecária dos americanos e seus ativos imobiliários – também chamada de relação empréstimo-valor – foi de apenas 27% no segundo trimestre, em comparação com mais de 40% em 2008 e cerca de 50% em 2010, mostram os dados do Bank of America.

Nova legislação também foi promulgada desde a CFG para ajudar a prevenir cenários de pior caso no mercado imobiliário. Um dos efeitos mais óbvios dessas novas leis é que hoje há muito menos hipotecas de taxa ajustável arriscadas. Hipotecas de taxa ajustável podem levar a taxas de inadimplência mais altas quando as taxas de juros sobem, mas agora representam menos de 5% do total de empréstimos para compra e refinanciamento, em comparação com mais de 35% no auge do ciclo imobiliário pré-CFG.

“Reiteramos que não esperamos outro colapso imobiliário como em 2008”, concluíram Park e sua equipe após apresentar essas evidências.

É uma repetição das “turbulências” dos anos 1980?

De acordo com o Bank of America, o mercado imobiliário de hoje se parece muito mais com o início dos anos 1980 do que com 2008. Naquela época, assim como hoje, os preços das casas haviam disparado por anos antes que os funcionários do Fed fossem finalmente obrigados a aumentar agressivamente as taxas de juros na tentativa de combater a inflação.

O índice de preços ao consumidor atingiu o pico de cerca de 14% em 1980 antes que as políticas duras do então presidente do Fed, Paul Volcker, levassem as taxas de hipoteca a 18% em um ano, reduzindo a inflação, mas causando uma recessão. Isso causou uma forte queda no mercado imobiliário, com vendas de casas e níveis de construção despencando. No entanto, os preços das casas nacionais realmente permaneceram estáveis.

No início do mandato de Volcker como presidente do Fed em agosto de 1979, o preço médio de venda de casas nos EUA era de US$ 64.700. E mesmo após quase dobrar as taxas de hipoteca, esse valor subiu para US$ 69.400 no segundo trimestre de 1981.

Ao longo dos últimos 18 meses, o atual presidente do Fed, Jerome Powell, tem seguido um plano de ação muito semelhante ao de Volcker, aumentando agressivamente as taxas de juros para conter a inflação. A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos, o tipo mais comum de hipoteca nos EUA, subiu de 3,8% em março de 2022 para mais de 7,5% hoje como resultado. Isso, por sua vez, desacelerou as solicitações de compra de hipotecas e fez com que as vendas de imóveis despencassem, assim como aconteceu nos anos 80; mas os preços das casas, ecoando a dinâmica daquela época, ainda não entraram em colapso.

Uma das principais razões para a resiliência do mercado imobiliário em ambos esses períodos é a demografia. “Percebe-se que a demografia era favorável naquela época, com os baby boomers atingindo a idade ideal para comprar casas”, escreveram Park e sua equipe na quinta-feira, argumentando que os millennials estão em uma posição semelhante hoje. “Alguma atividade de vendas deve ser sustentada pelo fato de que os millennials estão atingindo a idade ideal para compra de imóveis, e as permissões de construção de casas unifamiliares têm se mantido constantes. Isso pode ajudar o mercado imobiliário a manter parte de seu momentum sem desmoronar.”

Os ANBLEs do Bank of America acreditam que a baixa oferta de casas existentes à venda, combinada com vendas sólidas para os millennials, poderia ajudar a estabelecer um “piso sob os preços das casas”, mas isso não significa que não haverá alguma dor a curto prazo devido às taxas de juros mais altas.

“Com as taxas provavelmente permanecendo mais altas por mais tempo, estamos cautelosos em relação à possibilidade de turbulência futura”, alertou o grupo. O Bank of America previu anteriormente crescimento de preço das casas de 0% e queda nas vendas de casas para o ano inteiro de 2023, mas não ofereceu uma nova previsão em sua última nota.

Eventualmente, à medida que a inflação diminui e leva o Fed a reduzir as taxas de juros, a acessibilidade à moradia melhorará. “Nessa fase, deveríamos ver um mercado imobiliário mais estável e saudável”, escreveu Park e sua equipe. “Até lá, segure-se firme, pode ser um percurso acidentado.”