Crédito privado enxerga oportunidade no mercado imobiliário australiano enquanto os bancos hesitam
Crédito privado vê oportunidade no mercado imobiliário australiano enquanto os bancos ficam de cabelo em pé
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SYDNEY, 6 de novembro (ANBLE) – Os credores de crédito privado estão aumentando sua presença em partes do mercado imobiliário comercial australiano, oferecendo alternativas para os mutuários à medida que os bancos reduzem os empréstimos de maior risco devido à desaceleração causada pelas taxas de juros elevadas.
Os fundos disponíveis para as transações estão crescendo à medida que investidores, incluindo fundos de pensão, fundos soberanos e seguradoras, procuram retornos substanciais difíceis de encontrar nos mercados de ações atuais, especialmente no setor imobiliário em queda.
A especialista em imóveis australiana Qualitas (QAL.AX), cujos apoiadores incluem a Abu Dhabi Investment Authority, quase dobrou os fundos sob gestão para A$8 bilhões ($5.07 bilhões) desde meados de 2022, sendo que cerca da metade do aumento ocorreu desde junho.
A PGIM Real Estate, com sede nos EUA, espera investir mais 1 bilhão de dólares no país nos próximos anos, disse seu chefe de imóveis australianos, Steve Bulloch.
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“Nos últimos 12 a 18 meses, vimos muito mais interesse de investidores institucionais e muitos estão vendo isso como um ponto de entrada atraente para diversificar suas carteiras”, disse ele.
As movimentações fazem parte do crescimento constante dos credores não bancários em um mercado onde quatro bancos, Commonwealth Bank (CBA.AX), National Australia Bank (NAB.AX), Westpac (WBC.AX) e ANZ Group (ANZ.AX), ainda são responsáveis pela maior parte dos empréstimos.
Aproximadamente 5% de todos os ativos financeiros em 2022, os credores não bancários são pequenos na Austrália em comparação com a estimativa do Fundo Monetário Internacional de 50% globalmente.
Mas o crédito não bancário tem crescido, alcançando mais de A$600 bilhões em ativos no ano passado, incluindo credores focados no crédito ao varejo. Os credores estão expansão para a construção residencial e comercial à medida que os bancos reduzem os empréstimos ou saem, disse um relatório de março do Reserve Bank of Australia (RBA).
RETORNOS SUBSTANCIAIS
Os investidores podem esperar retornos de 9% a 11% com a segurança adicional de empréstimos garantidos por ativos reais, como apartamentos ou armazéns, muitas vezes com uma margem patrimonial de 30% a 40%, disse Paul Notaras, diretor executivo da Barings Real Estate Australia.
Os retornos substanciais significam custos mais altos para os mutuários, com o RBA em março fixando a margem em cerca de 200 pontos base para empréstimos empresariais de todos os tipos em relação a um empréstimo de um grande banco.
No entanto, os credores não bancários são uma fonte bem-vinda de crédito em um momento em que os bancos reduziram os empréstimos para setores do setor imobiliário historicamente considerados de alto risco, como a construção, afirmou Notaras.
No último ano financeiro, 2.213 empresas de construção entraram com pedido de falência, o maior número registrado desde 2013, à medida que os construtores ficam pressionados entre custos mais altos e contratos de preço fixo.
Os novos empréstimos imobiliários comerciais dos quatro principais bancos têm registrado crescimento médio de 1% por trimestre desde junho de 2022, patamares vistos pela última vez durante a pandemia, segundo dados do regulador prudencial, com exposição aos escritórios e ao setor residencial.
Maior escrutínio prudencial e menos apetite por risco levaram os principais bancos a priorizar empresas imobiliárias de primeira linha, disse o co-fundador da Qualitas, Andrew Schwartz.
“Os financiadores tradicionais reduziram as relação empréstimos-valor, estreitaram o tipo de mutuário com quem desejam lidar, tornaram-se geralmente mais difíceis e é mais provável que você caia no setor de alternativas”
Para projetos residenciais “build-to-rent”, os bancos hesitam em emprestar mais de 40% a 45% do valor do projeto, enquanto os credores privados podem chegar até 65%, disse Notaras da Barings.
Os títulos de dívida estão fora do alcance de muitos mutuários de médio porte sem classificação e a emissão de títulos relacionados a imóveis está em baixa recorde, com AU$299 milhões arrecadados no ano até setembro, cerca de um décimo da média da década, segundo dados da Dealogic.
AINDA EXIGENTE
Mesmo para os credores alternativos, os segmentos mais atormentados, como escritórios e varejo, continuam sendo propostas difíceis, à medida que as taxas mais altas reduzem os preços e o trabalho em casa e as compras online bagunçam as perspectivas de crescimento do aluguel.
Em vez disso, os financiadores são atraídos por empresas que estão construindo para o mercado residencial da Austrália cronicamente desabastecido, especialmente no setor emergente de construção para aluguel, e pelo mercado resiliente de armazéns e propriedades industriais.
Uma parceria de AU$1,45 bilhão entre a Qualitas e a Abu Dhabi Investment Authority se concentrará no setor residencial.
“Recebemos mais propostas de financiamento para escritórios do que eu consigo me lembrar e eu posso apenas supor que isso acontece porque os bancos não querem fazê-los e as grandes instituições têm demais”, disse Schwartz, da Qualitas.
“Nós consideramos o mercado de escritórios, mas é menos convincente.”
($1 = 1,5815 dólares australianos)
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