Os problemas continuam a aumentar no setor imobiliário de escritórios ‘hoje em dia não se consegue obter um empréstimo… não há liquidez no mercado

Problems continue to increase in the office real estate sector, nowadays it is not possible to obtain a loan... there is no liquidity in the market.

“Para um prédio de escritórios, hoje você não consegue um empréstimo… não há liquidez no mercado”, disse Gottlieb à ANBLE. E com as taxas de juros mais altas, isso está corroendo grande parte do fluxo de caixa, disse Gottlieb, chamando isso de “um momento muito difícil”.

Em sua opinião, a diferença desta queda no mercado imobiliário de escritórios em comparação com quedas anteriores é que os proprietários de escritórios estão se perguntando se a demanda voltará.

“Desta vez, as pessoas estão questionando se vão precisar desse espaço mesmo”, disse Gottlieb. “Eu acredito que eles voltarão. As coisas sempre evoluem, as coisas sempre mudam, mas minha experiência tem sido que as mudanças de paradigma ocorrem muito rapidamente e depois voltam ao ponto de partida”.

Gottlieb foi o primeiro a admitir que o que está acontecendo não é bom para ele ou para sua indústria, então é seguro dizer que ele e sua indústria se beneficiariam com o retorno das pessoas ao escritório. De qualquer forma, dado onde estamos, se as empresas tiverem a oportunidade de economizar dinheiro, isso é em termos de espaço de escritório, já que mudaram para um ambiente de trabalho remoto ou híbrido, elas aproveitarão. Isso tudo está causando um “reset no valor”, como Gottlieb colocou. Mas, Gottlieb disse que os valores dos imóveis, taxas de vacância e transações estão “por todo o lado”, com os chamados prédios melhores e com melhores comodidades saindo na frente. E, em sua maior parte, ele disse, as empresas querem sim espaço de escritório, dependendo apenas de quanto espaço elas querem.

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“Temos desafios, como todos os outros”, respondeu Gottlieb, depois de ser questionado se a empresa teve que vender algum de seus prédios, ou até mesmo devolvê-los, sem dar uma resposta sim ou não. Mas ele disse que, no final do dia, a empresa é uma que os credores querem trabalhar.

“O mundo mudou para todos nós”, disse ele. “Se [os credores] querem pegar de volta as chaves, eles pegam de mim – o que eles ganham ao dar para o próximo cara?”, perguntou ele, acrescentando “uma vez que eles executam a hipoteca, vale ainda menos, eles geralmente não têm as capacidades para operar. E não há liquidez no mercado para vender, a menos que seja o fundo do poço… então estamos descobrindo que os credores estão trabalhando conosco e nós estamos trabalhando com eles”.

Mesmo assim, Gottlieb disse que a Keystone estava à frente do jogo na refinanciamento. Ainda assim, ao reavaliar seu portfólio, a empresa entrou no jogo das conversões de escritórios para multifamiliares. Gottlieb disse que isso se encaixa em sua “competência principal” ao longo dos anos, dado que eles costumavam comprar escritórios mais antigos em áreas suburbanas e investir muito dinheiro neles, não apenas uma solução temporária ou apenas maquiagem, como ele colocou, para reposicioná-los. Esses prédios de escritórios antigos geralmente estavam nas melhores localizações, mas precisavam de capital, disse ele. Às vezes, isso significava instalar novos sistemas de ar condicionado ou remover completamente a fachada e substituir por vidro para obter luz natural.

“Foi assim que começamos e evoluímos para esse uso misto”, disse Gottlieb. “Nunca tivemos medo de trabalhar com um prédio existente. E, você sabe, cometemos muitos erros ao longo do caminho, mas eu considero isso como experiência. Então, converter um prédio de escritórios em residencial parece mais um desafio do que algo para se ter medo para nós”.

Ao invés de uma conversão completa, Gottlieb disse que eles transformaram prédios de escritórios em espaços de uso misto. Ele deu o exemplo do prédio The Curtis no centro de Filadélfia, que tinha pouco menos de um milhão de metros quadrados e se tornou uma espécie de marco na cidade como uma antiga editora. Gottlieb disse que parte do escritório tinha tamanhos incomuns, mas tinha a profundidade perfeita para apartamentos. Então eles criaram uma área separada e construíram apartamentos, que agora são alguns dos apartamentos mais caros de Filadélfia, segundo ele. Aqui está o ponto, isso cria mais oferta, o que é necessário dado que o mercado imobiliário do país está subdesenvolvido, mas não é habitação acessível.

“É difícil fazer habitação acessível em qualquer lugar, a qualquer momento agora”, disse Gottlieb, acrescentando mais tarde que “todos os fatores estão meio que contra você”.

O preço da construção está alto, o custo do empréstimo está alto e a quantidade de dinheiro que os credores estão dispostos a emprestar está baixa, disse ele. E no final do dia, em sua opinião, os investidores querem um retorno. Isso tudo quer dizer que a habitação acessível não parece ser a coisa mais importante na mente dos investidores.

No seu próprio processo de conversão de escritórios em apartamentos, Gottlieb disse que eles começam olhando para a localização e depois para as plantas dos andares, o que se refere ao espaço locável em um andar inteiro de um prédio. “Então, se eu tenho um prédio que posso projetar e estou perdendo apenas 10% ou 20% do espaço, isso é muito melhor do que um prédio em que estou perdendo 40% da área locável de escritório”, explicou ele.

Mas o que parece ser a arma secreta da Keystone, se é que se pode dizer assim, é o zoneamento misto. O código de zoneamento do centro de Filadélfia funciona para apartamentos, disse Gottlieb, mas os subúrbios são meio que separados por usos – embora tenha havido um esforço nos últimos anos para aceitar um ambiente de uso misto. O zoneamento às vezes pode inviabilizar o negócio, dado o quanto pode atrasar o processo de construção. Gottlieb disse que às vezes pode levar de um a dois anos apenas para obter a aprovação do zoneamento antes de iniciar o desenvolvimento.

“Não é tão fácil quanto todo mundo pensa”, disse ele. “Não é tão simples, a maioria dos prédios não funciona.”

Ainda assim, considerando que há pouquíssima liquidez no mercado, você pensaria que até mesmo garantir um empréstimo para essas conversões seria difícil. “Hoje tudo é uma luta”, disse Gottlieb. “E acho que se estivéssemos apenas começando, a resposta seria que não conseguiríamos um empréstimo para isso.”