As vantagens e desvantagens das hipotecas de taxa ajustável

As vantagens e desvantagens das hipotecas de taxa ajustável Um jogo de altos e baixos

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Um ORM garante sua taxa de juros pelos primeiros anos do empréstimo, após o qual ela muda periodicamente.
O principal benefício de um ORM é que você pode obter uma taxa de juros mais baixa do que com uma hipoteca de taxa fixa.
No entanto, ORM pode ser arriscado porque seu pagamento mensal pode aumentar se sua taxa de juros subir.

Ao comprar uma casa, você escolherá entre dois tipos básicos de hipotecas: uma hipoteca de taxa fixa e uma hipoteca de taxa ajustável ou ORM

Uma hipoteca de taxa fixa fixa sua taxa de juros durante toda a vida do empréstimo. Por exemplo, se você tiver uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, pagará a mesma taxa por todos os 30 anos.

Um ORM mantém sua taxa de juros a mesma nos primeiros anos e depois muda periodicamente – normalmente uma ou duas vezes por ano.

Como funciona uma hipoteca de taxa ajustável?

Sua taxa permanece a mesma durante o período inicial de taxa

Com um ORM, sua taxa de juros permanece a mesma por um certo número de anos, chamado de “período inicial de taxa”, e depois muda periodicamente. Por exemplo, se você tiver um 5/1 ORM, seu período introdutório de taxa é de cinco anos e, em seguida, sua taxa aumentará ou diminuirá a cada ano.

Alguns dos termos mais comuns são 5/1, 7/1 e 10/1 ORMs, mas muitos credores oferecem períodos introdutórios mais curtos ou mais longos. Alguns ORMs, como os ORMs 5/6 ou 7/6, ajustam-se a cada seis meses em vez de uma vez por ano.

As taxas dependerão do seu credor hipotecário, mas, em geral, os credores recompensam um período inicial de taxa mais curto com uma taxa introdutória mais baixa.

Sua nova taxa dependerá de um índice e uma margem

Se o período inicial de taxa estiver chegando ao fim, como você saberá se sua taxa ORM aumentará ou diminuirá?

As taxas do ORM dependem de dois principais fatores: um índice e uma margem.

Um índice é uma ferramenta usada para medir taxas. As taxas do ORM geralmente estão vinculadas a um índice como a Taxa de Financiamento Noturno Garantido (SOFR), a taxa prime, o rendimento de vencimento da nota do Tesouro de um ano, ou o custo do índice dos 11º distrito de fundos.

Se você verificar o respectivo índice e ver que as tendências estão subindo ou descendo, você terá uma boa ideia se sua taxa aumentará ou diminuirá.

Quando um credor aprova seu empréstimo, ele atribui uma margem para sua taxa. Por exemplo, se você contratar um ORM 5/1 com um índice a 3% e uma margem de 2%, sua taxa introdutória é de 5%. Digamos que, quando o período introdutório terminar, o índice tenha caído para 1,5% – sua taxa para o próximo ano será de 3,5% (1,5% de índice + 2% de margem).

Prós e contras da hipoteca de taxa ajustável

Prós

É frequentemente mais barato do que uma hipoteca com taxa fixa. As taxas de ARM geralmente são mais baixas do que as taxas fixas de 30 anos e algumas taxas de ARM podem até ser mais baixas do que as taxas em prazos fixos menores, como uma hipoteca de 15 anos. Isso significa que, enquanto estiver no período de taxa fixa do seu ARM, você pode ter uma mensalidade mais baixa, proporcionando mais espaço no seu orçamento para outras necessidades.
Se as taxas diminuírem mais tarde, sua mensalidade pode diminuir. Se as taxas começarem a diminuir daqui a alguns anos, você pode potencialmente ter uma taxa menor do que a que começou, o que significa que sua mensalidade também diminuiria.

Contras

Se as taxas de hipoteca aumentarem, você ficará preso com uma taxa maior. Se as taxas estiverem altas quando seu ARM se ajustar, você acabará com uma taxa mais alta e uma mensalidade mais alta, o que poderia sobrecarregar seu orçamento.
Você pode não conseguir se livrar do ARM. Muitos mutuários de ARM planejam vender sua casa ou refinanciar antes que sua taxa seja ajustada, mas circunstâncias inesperadas podem atrapalhar isso. Por exemplo, se algo acontecer às suas finanças que impeça você de se qualificar para uma nova hipoteca, você não poderá refinanciar.

ARMS podem ajudar você a economizar dinheiro em juros e manter suas mensalidades baixas, mas eles trazem riscos. Se você está considerando um ARM, certifique-se de avaliar tanto sua mensalidade inicial quanto quanto essa mensalidade pode aumentar no total.

Devo obter um empréstimo ajustável?

Se um empréstimo com taxa ajustável é a escolha certa para você depende de quanto tempo você planeja ficar na casa, das tendências das taxas, do seu orçamento mensal e do seu nível de tolerância a riscos.

Se você planeja vender sua casa ou refinanciar antes que o período introdutório do ARM termine, você não precisa se preocupar com o ajuste da taxa. Por exemplo, se você planeja morar na casa por cerca de cinco anos, pode se sentir confortável assumindo um ARM de 7/6, já que a taxa não será ajustada por sete anos.

Mas tenha cuidado com essa abordagem. A vida nem sempre segue conforme o planejado, e ficar na casa por mais alguns anos pode acabar custando mais se sua taxa subir antes que você consiga vender. Nessa situação, talvez seja melhor considerar um ARM de 10/6 para dar uma margem maior.

Antes de obter um ARM, você também deve ter uma ideia de para onde as taxas poderão ir nos próximos anos. Seu oficial de empréstimo hipotecário pode dar a opinião dele sobre isso, mas também é uma boa ideia fazer sua própria pesquisa e entender que tipos de tendências você deve ficar de olho. E lembre-se de que ninguém tem uma bola de cristal e as taxas podem aumentar repentinamente antes do seu ARM ser ajustado.

Se você tem uma renda alta e gasta apenas uma pequena parte dela no pagamento da sua hipoteca, pode se sentir mais confortável ao obter um ARM, pois você tem espaço no seu orçamento para um aumento na mensalidade. Mutuários considerando um ARM sempre devem planejar para o cenário mais desfavorável.

Verifique se você entende os termos do ARM que está considerando, incluindo o valor máximo que sua taxa e mensalidade podem aumentar. No cálculo do empréstimo que você recebe do seu credor, ele mostrará quanto sua mensalidade pode aumentar se a taxa atingir o máximo. Considere se esse número é compatível com o seu orçamento atual.

A Consumer Financial Protection Bureau tem um exemplo de cálculo de empréstimo para um ARM que você pode se familiarizar para saber o que procurar.

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