Indústria imobiliária abalada por veredicto de $1.8 bilhões que encontra ‘conspiração’ para forçar vendedores a pagarem taxas de comissão ilegais

Indústria imobiliária chacoalhada por veredicto de $1.8 bilhões que expõe 'teorias conspiratórias' sobre comissões ilegais cobradas de vendedores

Por volta das 14h (horário de Brasília) em uma sala de tribunal federal, um júri considerou a National Association of Realtors (NAR) e as maiores corretoras imobiliárias nacionais, incluindo a HomeServices da Berkshire Hathaway, culpadas de conspirar para inflacionar artificialmente as comissões de venda de imóveis pagas aos corretores imobiliários. O júri ordenou que a NAR e outras partes pagassem quase US$ 1,8 bilhão em indenizações a uma classe de mais de 250.000 vendedores de imóveis. Sob a lei antitruste, esse valor pode ser triplicado para mais de US$ 5 bilhões, a critério do tribunal.

O caso, Burnett v. NAR et al, é o primeiro de dois processos antitruste centrados na política de comissões da NAR a ir a julgamento e poderia abalar a estrutura de toda a indústria imobiliária, que a classe de demandantes alega ser uma grande conspiração de fixação de preços. O “pilar fundamental” dessa conspiração, de acordo com a denúncia, é a exigência de que os vendedores de imóveis paguem comissões ao corretor que representa o comprador antes de listar as casas no banco de dados de propriedades utilizado nacionalmente, o Serviço de Listagens Múltiplas (MLS), que é controlado pelas associações locais da NAR.

Segundo os demandantes, como a grande maioria dos imóveis é vendida em um mercado MLS, os vendedores são obrigados a pagar um custo que deveria ser pago pelo comprador. Argumentaram os demandantes, o fato da NAR e as grandes corretoras possuírem “poder de mercado” faz com que estruturem o mercado de tal forma que resulte em taxas mais altas e menos concorrência.

O júri respondeu “sim” a todas as perguntas feitas, de acordo com a sentença, inclusive se essa conspiração fez com que os vendedores “pagassem mais pelos serviços de corretagem imobiliária ao venderem suas casas do que pagariam sem essa conspiração”

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A NAR foi desafiante. Em um comunicado fornecido à ANBLE, Mantill Williams, vice-presidente de comunicações do grupo, afirmou que suas regras “priorizam os consumidores, apoiam preços determinados pelo mercado e promovem a concorrência empresarial”. Williams acrescentou que “Este assunto está longe de ser concluído, pois vamos recorrer do veredito do júri” e pedirá ao juiz que diminua o valor da indenização do júri provisoriamente.

Williams afirmou que a NAR mantém “o fato de que a orientação da NAR para os mercados de corretoras locais do MLS garante que os consumidores obtenham informações abrangentes, equitativas, transparentes e confiáveis sobre suas casas, e que corretoras de todos os tamanhos, serviços ou modelos de preços tenham uma chance justa de competir”. Provavelmente levará alguns anos antes que esse caso seja totalmente resolvido, ele acrescentou.

Michael Ketchmark, advogado líder dos demandantes, adotou um tom totalmente diferente. “Passamos 4 anos e meio descobrindo as provas dessa conspiração”, disse ao The Washington Post. “Quando o júri viu as provas e ouviu o testemunho… eles concordaram que isso é errado e ilegal.”

Quando a ação judicial foi inicialmente movida, a Anywhere Real Estate (anteriormente conhecida como Realogy) também foi acusada de conspirar com as práticas da NAR, mas a empresa chegou a um acordo por US$ 83,5 milhões.

Um mercado atordoado reage

O mercado absorveu a notícia imediatamente fazendo com que as ações das principais corretoras caíssem mais de 5%. Poucas horas após a sentença, as grandes quedas incluíam o Zillow que perdeu US$ 600 milhões, a eXp World Holdings que perdeu US$ 200 milhões e a Opendoor que perdeu US$ 150 milhões. No lado das corretoras menores, a Redfin perdeu US$ 32 milhões e a Compass perdeu US$ 61 milhões. Isso significa que o mercado eliminou mais de US$ 1 bilhão do valor das ações das corretoras em questão de horas, à medida que seu modelo de negócio enfrentou um desafio rigoroso de um júri em Kansas City.

O veredito do caso surpreendeu alguns especialistas do setor. Por exemplo, Daryl Fairweather, chefe da Redfin, ficou impressionado que o júri entendeu o suficiente sobre os complexos argumentos antitruste sobre o poder de mercado para decidir a favor da classe de demandantes.

“Não estava claro se um júri entenderia bem a economia da fixação de preços o suficiente para ver a regra da NAR de que o vendedor pague o agente do comprador como um esquema para evitar a concorrência, mas eles entenderam”, ela postou X nesta tarde. “Bravo para os [promotores] por suas habilidades de comunicação em economia.”

O CEO da Redfin, Glenn Kelman, afirma que a empresa recebe o veredito de bom grado, pois a empresa tenta estar “do lado certo da história”, ele escreveu em um extenso post, “Mudanças Chegam à Indústria Imobiliária“. Kelman tem trabalhado nas últimas semanas para romper completamente os laços de sua corretora com a NAR por várias razões, incluindo alegações bombásticas de uma cultura de assédio sexual, conforme relatado no New York Times.

“Como uma empresa que existe para oferecer aos consumidores imobiliários um acordo melhor, a Redfin se orgulha de sua defesa incansável dos consumidores”, afirmou ele em um comunicado. “A Redfin já economizou mais de $1.5 bilhão para nossos clientes.”

O Zillow ainda não divulgou nenhuma orientação ou reação semelhante ao caso.

Uma grande mudança na estrutura de comissões se aproximando?

No entanto, o veredito poderia mudar a estrutura de comissões da indústria imobiliária como a conhecemos. A diretora jurídica-chefe da NAR, Katie Johnson, abordou o processo no podcast da empresa no início deste mês.

“O resultado, não importa qual seja, pode ter consequências enormes para a indústria imobiliária e para a profissão nos próximos anos”, disse Johnson no podcast. “O que está realmente em jogo aqui é a forma como a remuneração é feita do corretor vendedor ao corretor comprador.”

Amanda Orson, empresária, fundadora e CEO da Galleon, uma plataforma de transações imobiliárias não listadas com base em inteligência artificial, diz que uma mudança na estrutura de comissões é “urgente há muito tempo”. Orson afirmou que um “triângulo de forças” está atuando contra o antigo modelo de comissão: processos judiciais, o próprio mercado com estoque congelado e altas taxas de juros, e a aceleração da inteligência artificial.

“É importante observar que a grande maioria dos processos pendentes são *por corretoras* contra a NAR. Não são proprietários!”, ela postou X. “A mudança não apenas está chegando, mas está urgente há muito tempo.”