A analista do mercado imobiliário Poison Ivy Zelman, que previu o colapso de 2008 que levou à Grande Crise Financeira, prevê níveis extremamente deprimidos de vendas de imóveis existentes nos próximos anos.

A analista do mercado imobiliário Venom Ivy Zelman prevê uma queda drástica nas vendas de imóveis existentes nos próximos anos, após seu acerto ao prever o colapso de 2008.

As vendas de imóveis existentes estão provavelmente no seu ponto mais baixo desde a Crise Financeira Global (GFC, na sigla em inglês), disse ela em uma entrevista recente na CNBC. Ela acrescentou que prevê que as vendas de imóveis existentes permaneçam em níveis “extremamente deprimidos” até 2025. Em outras palavras, a atividade imobiliária, pelo menos no mercado de imóveis existentes, permanecerá em grande parte estagnada, já que os proprietários mantêm seus imóveis diante de taxas de juros hipotecárias potencialmente mais altas por um longo período. 

Os dados não mentem

Os últimos números divulgados pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis endossam essa crítica negativa. Dados divulgados na manhã de terça-feira mostram que as vendas de imóveis existentes recuaram 4,1% em outubro em comparação com o mês anterior e 14,6% em comparação com o ano anterior, para uma taxa anual ajustada sazonalmente de 3,79 milhões. 

Esse é o ritmo mais baixo desde 2010 (em linha com as vendas de imóveis existentes de setembro), quando o mercado imobiliário estava sofrendo as consequências da crise financeira global. No entanto, há realmente apenas uma coisa que pode mudar isso, diz Zelman: as taxas de juros hipotecárias. 

Precisamos de uma “queda muito maior nas taxas para reavivar o mercado imobiliário existente”, disse ela, apontando para o efeito de travamento que tem impedido os proprietários de vender seus imóveis com medo de perder sua taxa de juros hipotecários abaixo do mercado por uma que possivelmente ultrapasse 8%, ou pelo menos acima de 7%. Segundo suas estimativas, mais de 80% dos proprietários têm uma taxa de juros hipotecários abaixo de 5%, e quase metade abaixo de 4%. Outras estimativas variam, mas o Goldman Sachs sugeriu recentemente que 98% dos mutuários têm uma taxa abaixo do mercado – e isso foi antes de as taxas atingirem um pouco acima de 8%. Sem mencionar que quase 40% dos americanos possuem suas casas completamente quitadas até o ano passado, o que é um recorde, segundo a Bloomberg – então você pode entender por que a oferta está apertada e por que as vendas de imóveis existentes estão no nível mais baixo em 13 anos. 

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E as taxas de juros hipotecárias?

No entanto, não está claro se veremos as taxas de juros hipotecárias cair ainda mais, com previsões divergentes de analistas e bancos de investimento. Alguns sugerem que as taxas de juros hipotecárias permanecerão mais altas por mais tempo, mas elas têm caído há semanas após atingirem 8% diante de relatórios de inflação abaixo do esperado. E vários ANBLEs até mesmo esperam que o Federal Reserve (Banco Central dos EUA) reduza as taxas de juros nos próximos meses, o que provavelmente reduziria a taxa de juros hipotecários fixa de 30 anos, mas é improvável que voltemos aos níveis pandêmicos – o que é em parte por isso que as construtoras de imóveis e o mercado de construção de novas casas têm apresentado melhor desempenho do que o mercado de imóveis existentes. 

“As construtoras tiveram vendas mais resilientes e acho que parte disso é que elas estão realmente oferecendo um ótimo valor ao consumidor, oferecendo subsídios para as taxas de juros hipotecárias”, disse Zelman. “Elas estão oferecendo incentivos e têm produtos à disposição, e enquanto fornecem esse incentivo e isso pode afetar as margens, elas têm produtos onde há demanda incremental e não há muita oferta de imóveis existentes.” 

Não está claro quando a escassez de moradias se resolverá, principalmente considerando o efeito de aprisionamento que continua a restringir o fornecimento. Dito isso, a habitação continuará sendo em grande parte inacessível. Os últimos números da NAR mostraram que há pouco mais de três meses de oferta de moradias, e o preço médio de venda de imóveis usados aumentou 3,4% em relação ao ano anterior, marcando o quarto mês consecutivo de aumento de preços em relação ao ano anterior.

“Com relação à acessibilidade e ao fornecimento de moradias mais acessíveis, na realidade, sem qualquer apoio do governo, os construtores simplesmente não conseguem obter retorno suficiente para fornecer as moradias necessárias”, disse Zelman. “O mercado imobiliário multifamiliar está vendo uma desaceleração nos aluguéis devido à grande quantidade de oferta que está entrando no mercado”, o que proporcionará algum alívio.

É um momento difícil agora, concluiu ela, e um contraste tão acentuado em relação ao boom imobiliário da pandemia.