empréstimos hipotecários reversos

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Obtenha uma grande quantia em dinheiro! Nunca faça um pagamento de hipoteca novamente! Fique em sua casa pelo tempo que quiser! Parece um ótimo negócio, certo? Bem, para alguns proprietários com 62 anos ou mais, uma hipoteca reversa pode ser um ótimo negócio e a solução para alguns problemas financeiros ou de fluxo de caixa.

Para outros, é mais perigoso do que promissor. Se você está considerando uma hipoteca reversa, há muito o que você precisa saber antes de assinar. Tenha em mente que não existe dinheiro gratuito. Embora não haja pagamentos mensais como em uma hipoteca, há custos associados a uma hipoteca reversa, juros e taxas, que se acumulam durante o prazo.

Aqui estão 10 coisas que você precisa saber sobre hipotecas reversas.

O que é uma hipoteca reversa?

É um empréstimo em sua casa que permite que você utilize seu patrimônio doméstico. Como um adiantamento em dinheiro, um banco lhe adianta o dinheiro – seja como uma quantia única, uma linha de crédito ou saques mensais – e você precisa devolvê-lo eventualmente, com juros.

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Diferentemente de uma hipoteca tradicional, você não precisa pagar o empréstimo durante o prazo da hipoteca reversa. Em vez disso, você ou seu patrimônio líquido pagam o principal que você pegou emprestado e os juros acumulados de uma só vez no final do empréstimo. Os proprietários devem ter pelo menos 62 anos e devem ser proprietários de sua casa ou ter pago a maior parte da hipoteca.

Você mantém o título e a propriedade da sua casa. Você ainda é responsável pelo pagamento dos impostos sobre a propriedade e pelos custos de seguro e reparos. Se você ainda tiver uma hipoteca regular, você terá que pagá-la antes de fazer a hipoteca reversa ou usar parte do valor da hipoteca reversa para quitá-la.

O tipo mais popular de hipoteca reversa é a Hipoteca de Conversão de Patrimônio Residencial, ou HECM, que é segurada pela Administração Federal de Habitação.

(Os credores privados podem oferecer hipotecas reversas proprietárias, mas essa é uma pequena parte do mercado geral e esses empréstimos não são segurados pelo governo federal. Por causa disso, este artigo aborda principalmente HECMs.)

Quanto você pode pegar emprestado com uma hipoteca reversa?

O valor que você pode pegar emprestado, que é chamado de “limite inicial do principal”, com uma hipoteca reversa dependerá de vários fatores, incluindo a idade do mutuário mais jovem e as taxas de juros. O cálculo também inclui o valor avaliado de sua casa ou o limite de hipoteca HECM, o que for menor. O limite de hipoteca HECM para 2023 é de US$ 1.089.300,00, contra US$ 970.800,00 em 2022.

Em geral, quanto mais velho você for, menor será a taxa de juros e maior será o valor da casa, mais dinheiro você poderá obter.

Você não poderá usar 100% do seu patrimônio. O cálculo deixa espaço para juros acumulados. Em vez disso, você obtém uma parte do patrimônio líquido de sua casa e paga juros sobre isso.

Obtendo dinheiro da hipoteca reversa

Você pode receber uma quantia única, abrir uma linha de crédito para usar quando quiser ou receber pagamentos mensais (por um número definido de meses ou enquanto viver na casa). Ou você pode escolher uma combinação dessas opções – por exemplo, uma quantia única para parte da hipoteca e o restante em uma linha de crédito.

Uma taxa fixa geralmente está disponível apenas se você receber uma quantia única, o que pode ser vantajoso para fixar os custos para aqueles que desejam usar todo o dinheiro de uma vez. Os juros acumulam sobre esse valor.

Uma linha de crédito ou pagamento mensal vem com uma taxa ajustável, que pode mudar mensalmente ou anualmente. Idealmente, você só pegaria o dinheiro de que precisa. Você só acumula juros sobre os fundos que são distribuídos para você, portanto, qualquer dinheiro não utilizado não acumulará juros.

Além disso, a parte não utilizada também aumenta ao longo do tempo, geralmente na mesma taxa de juros do empréstimo. Ao contrário de uma linha de crédito de patrimônio residencial, que pode ser reduzida ou congelada por um credor, uma linha de crédito de hipoteca reversa é segura, graças ao seguro hipotecário.

Custos não relacionados a juros de uma hipoteca reversa

Há uma taxa de originação, que é o maior valor entre US$ 2.500,00 ou 2% dos primeiros US$ 200.000,00 do valor de sua casa, mais 1% do valor acima de US$ 200.000,00. As taxas de originação do HECM são limitadas a US$ 6.000,00. Você também pagará custos de fechamento que incluem avaliação, busca e seguro de título, pesquisas, inspeções, taxas de registro, impostos sobre hipotecas e verificações de crédito, que provavelmente custarão vários milhares de dólares.

Você também deve pagar prêmios de seguro. O seguro da FHA garante que você receberá seu dinheiro e que o credor receberá seu dinheiro posteriormente. Será cobrada uma taxa inicial de 2% do valor da casa, além de uma taxa anual de 0,5% do saldo do financiamento.

Finalmente, o credor pode cobrar uma taxa mensal de serviço de até $30 se o empréstimo tiver uma taxa de juros fixa ou se ajustar anualmente. A taxa de serviço pode ser de no máximo $35 por mês para empréstimos com taxa de ajuste mensal. A taxa mensal de serviço será adicionada ao saldo do seu empréstimo, ou o credor pode incluir a taxa de serviço na taxa de juros do financiamento.

Vale a pena pesquisar. As taxas estabelecidas pelo governo não variam, mas alguns custos, como a taxa de juros e a taxa mensal de serviço, podem variar de acordo com o credor. Compare hipotecas reversas de pelo menos três credores. Os credores emitirão um “custo anual total do empréstimo” para cada opção, para ajudá-lo a comparar os custos.

Pagando uma hipoteca reversa

O dinheiro não precisa ser pago de volta, desde que o proprietário permaneça na casa e esteja em dia com os impostos, seguro e reparos. Geralmente, o reembolso é acionado quando o proprietário falece, vende a casa ou sai por pelo menos 12 meses. Se um casal possui a casa e um cônjuge falece, o cônjuge sobrevivente pode permanecer na casa sem precisar pagar o empréstimo até que ele ou ela faleça, venda ou saia por 12 meses.

Quando chegar a hora de pagar o empréstimo, você ou seu espólio pagarão o principal utilizado e os juros acumulados. Fique ciente de que os gastos com juros podem realmente se acumular. Se você pegar o empréstimo aos 60 anos e ficar na casa até os 80 anos, os juros devidos no empréstimo podem ser significativos. Depois que o empréstimo for pago, pode sobrar pouco ou nenhum patrimônio para usar, por exemplo, para se mudar para uma residência assistida.

No entanto, a característica de “não recurso” do HECM significa que você nunca terá que pagar mais do que a casa vale no momento da venda. Se a dívida exceder o preço de venda, o seguro hipotecário federal cobre a diferença.

Quanto aos impostos, como a hipoteca reversa é um empréstimo, o dinheiro recebido não é considerado renda tributável. Mas você não pode deduzir os juros na declaração de imposto de renda a cada ano. No ano em que o empréstimo for pago, você ou seu espólio poderão deduzir pelo menos parte dos juros (consulte a Publicação 936 do IRS, Dedução de Juros de Hipoteca Residencial).

Opções para seus herdeiros

Para um HECM, seus herdeiros terão 30 dias após receberem o aviso de vencimento e pagamento do credor para comprar sua casa, vendê-la ou entregá-la ao credor após seu falecimento. Mas eles podem ter até 12 meses para obter financiamento para comprar a casa ou vendê-la. Eles precisariam trabalhar com o credor para obter tempo adicional.

Para manter a casa, seus herdeiros terão que pagar o saldo total do empréstimo da hipoteca reversa ou 95% do valor avaliado da casa, o que for menor, para um HECM.

Refinanciando uma hipoteca reversa

Você pode refinanciar um HECM, mas apenas em certas circunstâncias. Você deve esperar pelo menos 18 meses antes de refinanciar. Os fundos que estariam disponíveis para você teriam que ser pelo menos cinco vezes os custos de refinanciamento. Além disso, o dinheiro adicional que você receberia com o refinanciamento deve ser igual a pelo menos 5% do novo limite principal do empréstimo.

Proteções ao consumidor para mutuários

Você pode desistir do empréstimo dentro de três dias após assinar os documentos. Isso é conhecido como direito de rescisão. Notifique seu credor por escrito, enviando uma carta via correio certificado e solicite um comprovante de recebimento.

Antes de solicitar um HECM, você deve se reunir com um conselheiro de uma agência de aconselhamento habitacional aprovada pelo governo. Alguns credores privados também exigem isso. Os credores não têm permissão para pagar essa taxa para os candidatos.

A Consumer Financial Protection Bureau tem uma opção de busca para encontrar um conselheiro próximo a você. Essas agências normalmente cobram uma taxa, geralmente em torno de $125, que pode ser paga com os recursos do empréstimo. No entanto, você também não pode ser recusado porque não pode pagar a taxa. Os proprietários podem entrar em contato com a agência de aconselhamento para solicitar uma aprovação de “dificuldade” para pagar uma taxa reduzida.

Os credores também devem concluir uma avaliação financeira dos mutuários para garantir que eles sejam capazes de pagar seus impostos sobre a propriedade e o seguro residencial. Isso visa ajudar a limitar o número de execuções hipotecárias que ocorrem.

Cuidado com táticas de venda agressivas

Você deve ficar atento a qualquer abordagem de venda não solicitada ou ofertas de hipoteca reversa. Você deve ser cético se um vendedor o pressiona a fazer esse tipo de empréstimo ou lhe dá sugestões sobre como gastar o dinheiro de uma hipoteca reversa. Se a pessoa sugerir investir os fundos em certos produtos financeiros, como seguro de cuidados de longo prazo ou uma renda vitalícia, você precisa ter cautela. Nunca compre um produto financeiro que você não entenda completamente.

Alguns vendedores de empresas de melhorias para o lar podem sugerir esse tipo de empréstimo como forma de pagar por melhorias. Se você acredita que essa é a decisão certa, certifique-se de pesquisar e calcular os custos associados a uma hipoteca reversa, juntamente com as despesas de reparo, para ter uma imagem clara dos custos gerais.

Como decidir se uma hipoteca reversa é adequada para você

Comece pensando no que você pretende fazer com o dinheiro. Por exemplo, uma hipoteca reversa pode ser adequada para um idoso que deseja envelhecer em casa, com o dinheiro do empréstimo pagando pelo atendimento de saúde em casa, em vez de se mudar para uma residência assistida. Alguns planejadores financeiros recomendam uma hipoteca reversa como uma linha de crédito para cobrir despesas durante períodos de queda do mercado. Essa estratégia, conhecida como “standby reverse mortgage”, permite que o mutuário pague suas despesas até a recuperação de sua carteira de investimentos.

Se você precisa de financiamento para pagar por algo como uma melhoria em casa, outro tipo de empréstimo pode ser melhor, como uma linha de crédito com garantia hipotecária. Certifique-se de considerar todas as suas opções antes de fazer uma hipoteca reversa. Considere discutir a opção com um membro confiável da família ou um consultor financeiro.

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